Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n А32-10686/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: i№[email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-10686/2011

21 августа 2014 года                                                                          15АП-9758/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от ответчика - представителя Уйхели Ю.В. по доверенности № 2061 от 24.03.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года

на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2014 по делу № А32-10686/2011 о процессуальном правопреемстве

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адлерская кондитерская фабрика"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2014 по делу № А32-10686/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью «Адлерская кондитерская фабрика»

к ответчикам Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года; Государственной корпорации «Олимпстрой»; обществу с ограниченной ответственностью «Кубанское агентство оценки»;

при участии третьих лиц администрации муниципального образования города-курорта Сочи; Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае; открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» в лице филиала «Дирекция комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта»;

о взыскании компенсации, связанной изъятием объектов недвижимости,

принятое судьей Савиным Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

            ООО «Адлерская кондитерская фабрика» (общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (департамент), государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - государственная корпорация, ГК «Олимпстрой») о признании недостоверными содержащихся в подготовленном ООО "Кубанское агентство оценки" отчете от 17.11.2010 № А-10-915 сведений о рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 9048 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402013:118, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 118, (далее - право аренды, земельный участок) и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, о признании недействительным названного отчета, о взыскании в пользу общества 91 014 745 рублей убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости и прекращением права аренды земельного участка (с учетом изменения в порядке ст. 49 АПК РФ).

            ООО «Адлерская кондитерская фабрика» уточнило заявленные требования и просит признать недостоверными сведения о величине рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:118 площадью 9048 кв.м. и расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, содержащиеся в Отчете об оценке ООО «Кубанское агентство оценки» А-10915 от 17.11.2010, а также признать указанный отчет недействительным;

            Обязать ГК «Олимпстрой» перечислить на банковский счет ООО «Адлерская кондитерская фабрика» денежные средства, связанные с изъятием объектов недвижимости и прекращением права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:118 площадью 9048 кв.м. и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 118, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка в общей сумме 103 342 998 рублей.

            Департаментом заявлен встречный иск об изъятии у общества для федеральных нужд земельного участка с прекращением права аренды, а также склада (литера А) общей площадью 350,7 кв. м, склада (литера Д) общей площадью 690,9 кв. м, здания общежития (литера Л) общей площадью 52,5 кв. м, пекарни (литера Ж) общей площадью 146,4 кв. м, проходной (литера П) общей площадью 13 кв. м, мастерской (литера З) общей площадью 26,2 кв. м, склада (литера Е) общей площадью 534 кв. м, склада (литера Б) общей площадью 815,14 кв. м (далее - здания, объекты недвижимости) путем перечисления на банковский счет общества или внесения на депозитный счет суда 62 738 549 рублей. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи (далее - администрация), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление), ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала "Дирекция по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта", ООО "Кубанское агентство оценки" (далее - агентство).

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2011 по делу № А32-3093/2011 требования общества, а также встречные требования департамента в части перечисления на банковский счет общества или внесения на депозитный счет суда 62 738 549 рублей выделены в отдельное производство, осуществляемое в рамках настоящего дела.

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2011 года иск общества удовлетворен, в удовлетворении встречного иска департамента отказано.     Суд первой инстанции не принял в качестве источника сведений о рыночной стоимости изымаемого имущества и размере причиненных истцу названным изъятием убытков отчет агентства в связи с неприменением оценщиком доходного и сравнительного подходов. В качестве такого источника принято экспертное заключение, полученное в результате проведенной по делу судебной экспертизы.             Возражения ответчиков о несоответствии экспертного заключения утвержденным национальным советом по оценочной деятельности методическим

рекомендациям отвергнуты судом с указанием на их ненормативный характер.

            Определением от 18.01.2012 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции в связи с необходимостью участия в деле агентства в качестве соответчика (т. 11, л.д. 127).

            Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2011 отменено. В удовлетворении первоначального иска общества отказано, встречный иск департамента удовлетворен.

            Судебный акт мотивирован соответствием изготовленного агентством отчета Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 № 1102-р (далее - Методические рекомендации Правительства Российской Федерации), отсутствием доказательств недостоверности содержащихся в нем сведений. Расхождение установленной оценщиком величины компенсации с суммой, определенной в результате проведенной судебной экспертизы, признано обстоятельством, не свидетельствующим о противоречии отчета оценщика Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) и утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, 255, 256 Федеральным стандартам оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3 (далее - Федеральные стандарты оценки). Суд апелляционной инстанции пришел к выводам об отсутствии у привлеченной судом первой инстанции к проведению судебной экспертизы экспертной организации полномочий на проведение экспертизы отчета оценщика, о надлежащем обосновании агентством оценки как отказа от проведения доходного и сравнительного подходов при оценке права аренды земельного участка, так и применения метода техники остатка, как одного из методов доходного подхода.

            Постановлением кассационной инстанции от 27.06.2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

            Суд кассационной инстанции указал, что в рамках назначенной по делу судебной экспертизы, привлеченное в качестве экспертной организации ООО "ЮрИнСтрой" подготовило экспертное заключение от 11.07.2011 № 177/13.1, содержащее с учетом дополнения к заключению от 11.07.2011 № 177/16.1 вывод о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости по состоянию на 22.10.2010 составила 88 263 450 рублей, а упущенная в связи с изъятием имущества выгода - 2 751 295 рублей.

            Устанавливая названные величины, эксперт усмотрел возможность применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке с весовыми показателями 15, 55 и 35% соответственно.

            Рабочая группа Национального совета по оценочной деятельности, признавая несоответствующим Федеральным стандартам оценки подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "ЮрИнСтрой" по результатам судебной экспертизы заключение от 11.07.2011 № 177/13.1, в заключении от 09.09.2011 не обосновала своих полномочий на экспертизу заключений судебных экспертов (т. 10, л.д. 33 - 36).

            При принятии судебных актов суд первой инстанции, применив экспертное заключение от 11.07.2011 № 177/13.1, и суд апелляционной инстанции, сославшись на отчет агентства от 17.11.2010 № А-10-915, заключение от 13.01.2010 и заключение от 09.09.2011, не устранили вышеназванные противоречия.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью оценки экспертного заключения от 11.07.2011 № 177/13.1 и отчета об оценке от 17.11.2010 № А-10-915 на предмет их соответствия перечисленным в настоящем постановлении нормативным актам и руководящим документам, достоверности содержащихся в них сведений (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что ГК «Олимпстрой» просила установить подлежащую перечислению в пользу истца денежную компенсацию убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для федеральных нужд общества исходя из площади земельного участка 5258 кв.м., минимально необходимой для использования расположенных на нем объектов недвижимости (на основании расчета площади участка МУП г. Сочи «МИГ» от 24.10.2012 № 27106/21.1-01-01).

Как установлено судом, на спорном земельном участке находятся принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 01.09.2005 серии 23-АА № 383081, 383079, 383084, 383082, 383085, 383086, 383083 и от 17.06.2010 серии 23-АЖ № 261349 (выдано повторно взамен свидетельства от 01.09.2005 серии 23-АА № 383080; т. 1, л.д. 146 - 153).

На основании постановлений главы администрации города Сочи от 26.12.1994 № 1116/3 и от 17.11.1999 № 1003/4 администрация (арендодатель) и потребительское общество "Адлерская конфетная фабрика" (правопредшественник общества, арендатор) заключили договор аренды от 17.12.1999 № 1652, по условиям которого в пользование арендатора на срок до 01.12.2048 передан земельный участок, занимаемый зданиями и сооружениями кондитерской фабрики.

Границы участка закреплены в натуре на прилагаемом к договору плане, кадастровый учет земельного участка осуществлен 26.12.1994 под номером 23:49:0402013:118 (кадастровый паспорт от 01.04.2010 № 490/10-038782). В кадастровом паспорте отражено нахождение земельного участка в государственной собственности (т. 1, л.д. 134 - 136; т. 5, л.д. 159; т. 6, л.д. 3, 5). Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи 28.12.1999 под номером 1245.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 22.10.2010 № 1060-р у общества для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт "Альпика-Сервис" со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи-Адлер-Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъяты земельный участок путем прекращения права аренды и в собственность Российской Федерации путем выкупа объекты недвижимости. Департаменту предписано совершить в установленном порядке все необходимые юридически значимые действия, связанные с изъятием земельных участков и расположенных на них иных объектов.

Общество было проинформировано об издании главой администрации (губернатором) Краснодарского края распоряжения от 22.10.2010 № 1060-р уведомлением от 29.10.2010 № 81-13039/10-05-1 (т. 1, л.д. 40 - 42).

На основании заключенного с департаментом договора от 28.10.2010 № 2010/О-667 агентство произвело оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка и объектов недвижимости по состоянию на 28.10.2010. Согласно отчету от 17.11.2010 № А-10-915 рыночная стоимость права аренды земельного участка составила 43 214 781 рубля, объектов недвижимости – 18 197 263 рубля, сумма прочих убытков - 1 326 505 рублей (т. 4, л.д. 1 - 155; т. 5, л.д. 1 - 160; т. 6, л.д. 1 - 139; т. 7, л.д. 1 - 141).

Департаментом на основании отчета об оценке подготовлен и направлен обществу проект соглашения о прекращении права аренды земельного участка и передаче в собственность Российской Федерации объектов недвижимости, пунктом 2 статьи 2 которого установлен размер убытков, подлежащих возмещению обществу в сумме 62 738 549 рублей, в том числе 43 214 781 рубль убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права аренды общества на земельный участок, 18 197 263 рубля рыночной стоимости недвижимого имущества и 1 326 505 рублей прочих убытков, причиненных