Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n А32-10686/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обществу в связи с прекращением права аренды земельного участка и изъятием расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества.

Проект соглашения получен обществом 18.01.2011.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2014 в удовлетворении исковых требований общества отказано.

Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило отменить решение, принять по делу новый судебный акт.

В жалобе истец настаивает, что отчет об оценке от 17.11.2010 № А-10-915, выполненный ООО «Кубанское агентство оценки», является недостоверным, выполнен с нарушением Федерального закона «Об оценочной деятельности» и ФСО. Доводы жалобы в целом повторяют доводы иска. Также истец указал, что при новом рассмотрении дела судом первой инстанции была проведена экспертиза, заключением ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ от 29.10.2013 установлено, что рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка составила 101 955 360 рублей без НДС. Величина убытков, причиненных ООО «Адлерская кондитерская фабрика» в результате изъятия земельного участка составила 1 387 638 рублей. Суд, по утверждению истца, не указал в решении, по какой причине им отдано предпочтение объяснениям привлеченного в качестве специалиста руководителя РГ НСОД Е.И. Неймана вышеуказанному заключению судебного эксперта.

В резолютивной части решения неверно отражена стоимость изымаемых объектов, которая, включая убытки, составила 62 738 549 рублей. Данная сумма не соответствует сумме, указанной в отчете от 17.11.2010 № А-10-915, который суд первой инстанции признал достоверным.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, подробно изложенных им в мотивировочной части обжалуемого решения.

Как правильно указал суд первой инстанции, статьей 19 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ "Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 310-ФЗ) Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" дополнен статьей 15, которой установлено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, а также развитием города Сочи как горноклиматического курорта регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Законом № 310-ФЗ. Статьей 15 Закона № 310-ФЗ законодатель допустил возможность изъятия на территории Краснодарского края в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов, Российской Федерацией полномочия по изъятию переданы Краснодарскому краю.

Установленной названной статьей процедурой изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества предусмотрено определение оценщиком на договорной основе рыночной стоимости изымаемых земельных участков и находящихся на них иных объектов недвижимого имущества, а также убытков, причиненных таких изъятием. Отчет об оценке является основанием заключения соглашения, содержащего в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием.

В соответствии с пунктом 26 статьи 15 Закона № 310-ФЗ выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке. Законом предусмотрена обязательность такой величины для сторон соглашения, поэтому до его заключения допускается оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска (абзац 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"; далее - информационное письмо Президиума № 92).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Пункт 2 информационного письма Президиума № 92 содержит рекомендацию, согласно которой для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки, в соответствии со статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установленные статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности специальные правила проведения экспертизы отчета об оценке экспертами той же саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, не препятствуют назначению судебной экспертизы с учетом вышеназванной рекомендации Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оспаривании результатов оценки в судебном порядке.

Оценщик, в силу статьи 15 Закона об оценочной деятельности, обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Приведенные судом первой инстанции нормы ФСО применены правильно.

Выполняя указания кассационной инстанции, суд при новом рассмотрении дела назначил экспертизу отчета об оценке от 17.11.2010 № А-10-915, выполненного ООО «Кубанское агентство оценки» на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению от 16.04.2013 №149/03-13 эксперта Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» Довбня А.В. указанный отчет в части оценки рыночной стоимости права аренды и объектов недвижимости (строений) не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности ввиду следующего:

- оценщиком при применении «метода остатка» для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка не рассмотрены расходы на устройство наружного освещения согласно СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» от 01.01.1996-нарушение п.19 ФСО №1» (замечание №1);

- «На стр. 71 оценщик указывает, что минимальная площадь застройки для проектируемого объекта составляет 50%, максимальная площадь застройки составляет 85%, площадь озеленения - 15%. Учитывая, что доход от эксплуатации зданий пропорционален площади сдаваемых объектов, целесообразно планировать максимальную возможную застройку участка. Далее на стр.75 приведены сведения что площадь застройки территории с учетом озеленения составляет 8982 кв.м. при фактической площади в 9048 кв.м. Таким образом 66 кв.м земельного участка не используются - нарушение п. 10 ФСО -1» (замечание №2);

- «На стр.75 (Табл.7.2/2 п.4) при определении коэффициента толщины стен для административных зданий по данным ГК «Аверс» использовался коэффициент 0,93 вместо 0,9, что противоречит обоснованию коэффициентов на стр.561, 562 отчета - нарушение п.19 ФСО-1» (замечание №3).

При этом отмечено что, по мнению эксперта Довбня, итоговое заключение о размере убытков соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ввиду того, что отчет об оценке от 17.11.2010 № А-10-915 был признан частично не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения ООО «Юринстрой» от 11.07.2011 № 177/13.1, выполненным при первом рассмотрении дела, судом первой инстанции было организовано проведение повторной судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости права аренды земельного участка и размера убытков, производство которой было поручено эксперту ОАО «Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ» Южный филиал Балоян И.В.

Согласно заключению от 29.10.2013 эксперта ОАО «Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ» Южный филиал Балоян И.В. размер компенсации, в связи с изъятием с изъятием объектов недвижимости и прекращением права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:118 площадью 9048 кв.м., а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка, составил 103 342 998 рублей.

 Правильно применяя норму статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, суд первой инстанции привлек специалиста - определением от 04.02.2014 в качестве специалиста был привлечен Нейман Е.И. (руководитель рабочей группы Национального Совета по оценочной деятельности, руководитель работ по подготовке и разработке Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемого в рамках Федерального закона от 01.12.2007 №310-ФЗ (далее – Методические рекомендации), член Национального совета по оценочной деятельности), который в судебном заседании 06.03.2014 дал пояснения относительно выводов в заключениях экспертов от 16.04.2013 №149/03-13 и от 29.10.2013, а также отчета об оценке от 17.11.2010 № А-10-915, выполненного ООО «Кубанское агентство оценки».

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд отразил в решении (стр. 8-9), что специалист Нейман Е.И. дал следующие пояснения, которые были положены в основание мотивировки решения. Недостатки в отчете об оценке от 17.11.2010 № А-10-915, изложенные экспертом Довбня в заключении от 16.04.2013 №149/03-13, являются неверными и необоснованными. Данный отчет прошел экспертизу на соответствие законодательства об оценочной деятельности и действующей нормативной базы в саморегулируемой организации оценщиков, о чем свидетельствует экспертное заключение Российского общества оценщиков от 13.01.2011 г. Нормативная база по проектированию, к которой относится СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» от 01.01.1996 не входит в нормативную базу, регулирующую оценочную деятельность. В соответствии с Методическими рекомендациями работы по оценке осуществлялись в 2 этапа : на первом этапе на основе анализа рынка определялись ценовые диапазоны, которые в качестве публичного ресурса доводились до всех заинтересованных сторон, на втором этапе проводилась оценка и готовился отчет. В задачи оценщика входило определить точное значение рыночной стоимости при заданном диапазоне. «Техника остатка» применялась при определении рыночной стоимости прав аренды под объектами производственного назначения в силу ограниченности на рынке г. Сочи предложения таких участков. Поэтому были подготовлены специальные расчетные модели по применению этого метода оценки, учитывающие основные параметры, характерные для производственно - складских комплексов. Рекомендации по определению затрат на замещение также были включены в состав Методических рекомендаций. Соответственно, определение этих затрат возможно при выборе определенного конструктивного решения, которые также были описаны в рекомендованных моделях. Поскольку эксперт указал о якобы имеющем место не учете дополнительных затрат, специалист отметил, что при применении «техники остатка» учет дополнительных затрат однозначно должен приводить к уменьшению итоговой величины рыночной стоимости.

По второму замечанию специалист отметил, что оно ложно, поскольку в отчете все расчеты были проведены для фактической площади земельного участка в размере 9048 кв.м. Ссылка на расчетное значение площади участка (Табл. 7.2/2 Отчета), полученное оценщиком на основе используемых экспертных соотношений для определения площади застройки объекта оценки в размере 8 982 кв.м свидетельствует о том, что выбранные параметры застройки, мощения и озеленения максимально близки к фактической площади участка.

По третьему замечанию специалист отметил, что речь идет об экспертном коэффициенте, полученном на основе анализа проектных решений для условий г. Санкт - Петербурга. Необходимо учитывать, что такого рода коэффициенты, по сути, являются результатом суждения, а не неким нормативом, обязательным к применению. Как правило, такого рода коэффициенты определяют фактически диапазон изменений исследуемой величины. Применение в расчетах этого коэффициента в размере 0,93, а не 0,9 в конечном счете привело к увеличению расчетной площади застройки, и, соответственно, к увеличению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

 По мнению специалиста Неймана Е.И. выводы эксперта ОАО «Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ» Южный филиал Балоян И.В. в заключении от 29.10.2013 существенно отличаются в сторону завышения по сравнению с результатами, приведенными в отчете об оценке от 17.11.2010 № А-10-915, выполненного ООО «Кубанское агентство оценки». Причиной такого завышения является применение экспертом Балоян сравнительного подхода при определении рыночной стоимости права аренды объекта оценки. Анализ объектов-аналогов, которые использовал судебный эксперт, показал, что они не могут рассматриваться