Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу n А32-20617/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

недвижимого имущества в долевой собственности нескольких лиц никаким образом не затронуло прав и законных интересов ИП Горской Т.С., не могло повлиять на формирование её доброй воли, направленной на заключение оспариваемой сделки.

Максимальный срок договора аренды был определён в пунктах 8.3, 8.4 договора, что исключает довод ИП Горской Т.С. о её не информированности о реальных сроках арендных правоотношений. То обстоятельство, что ИП Мелконян Г.А. предъявил требование о досрочном расторжении договора аренды, не свидетельствует о введении ответчицы в заблуждении относительно договорных сроков, т.к. действия истца были обусловлены не его противоправным желанием преждевременно прекратить арендные отношения, а действиями самой ответчицы, допустившей просрочку по внесению арендной платы.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения иска ИП Горской Т.С. о признании договора аренды № 31 от 01.12.2012 недействительным, а также о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ИП Мелконяна Г.А. возвратить полученные арендные платежи, не имелось, в данной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменений.

При вынесении решения суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении иска ИП Мелконяна Г.А. в части расторжения договора аренды № 31 от 01.12.2012 по следующим обстоятельствам.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Согласно пункту 5.1 договор может быть расторгнут при невнесении арендной платы в течение 1 месяца.

Согласно пункту 4.5 договора арендатор обязан производить арендные платежи ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца.

Из материалов дела следует, что с начала исполнения договора ИП Горская Т.С. систематически допускала нарушения по внесению арендных платежей. Как следует из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам и платёжным поручениям с учётом указанным в них назначений платежа ИП Горская Т.С. в течение срока аренды помещений внесла следующую оплату:

- за декабрь 2012 года – 172 500 руб. по приходному кассовому ордеру № 102 от 24.04.2013 (просрочка составила 140 дней);

- за январь 2013 года – 172 500 руб. по приходному кассовому ордеру № 23 от 06.02.2013 (просрочка составила 1 день);

- за февраль 2013 года – 172 500 руб. по приходному кассовому ордеру № 128 от 21.05.2013 (просрочка составила 105 дней);

- за март 2013 года – 172 500 руб. по платёжному поручению № 5 от 30.05.2013 (просрочка составила 86 дней);

- за апрель 2013 года – 70 000 руб. по платёжному поручению № 6 от 17.06.2013 (просрочка составила 73 дня, неоплаченный долг – 102 500 руб.);

- за последующие периоды арендная плата не вносилась.

ИП Горская Т.С. в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции указывала на то, что использование ею помещений в декабре 2012 года было оплачено за неё ООО «Апельсин» по приходному кассовому ордеру № 322 от 21.12.2012. Ответчица указывает, что в письме № 26 от 23.12.2012 ООО «Апельсин» заявило о зачёте внесённых им денежных средств за ИП Горскую Т.С. (т. 1 л.д. 136).

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель ИП Мелконяна Г.А. пояснил, что данное письмо истец никогда не получал. ООО «Апельсин» являлось самостоятельным арендатором иных торговых помещений и все платежи, которые вносились обществом, вносились только за само общество. Представитель указал, что данный платеж был учтён как оплата ООО «Апельсин» за себя в рамках рассмотрения судебного дела № А32-28182/2013.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией ИП Горской Т.С. о том, что использование ею помещений в декабре 2012 года было оплачено со стороны ООО «Апельсин», т.к. ответчица не представила доказательства, достоверно подтверждающие факт получения ИП Мелконяном Г.А. письма общества об изменении назначения платежа, без чего истец не вправе производить зачёт денежных средств за исполнение обязательств ИП Горской Т.С.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в приходном кассовом ордере № 23 от 06.02.2013 ИП Горская Т.С. указала назначение платежа – «за январь 2013 года», в связи с чем, задолженность за декабрь 2012 года была погашена только следующим платежом, не содержащим указания о его назначении, а именно: приходным кассовым ордером № 102 от 24.04.2013.

В связи с тем, что ИП Горская Т.С. не исполнила требования истца и не погасила образовавшуюся задолженность, ИП Мелконян Г.А. обоснованно обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что правовые понятия «расторжение договора» и «односторонний отказ от исполнения договора» являются различными, хотя и имеют общую направленность – прекращение гражданско-правовых обязательств.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из приведённых норм права следует, что расторжение договора по требованию одной стороны является исключением из общего правила, допускается только в судебном порядке при существенном нарушении контрагентом своих обязательств по договору либо по тем основаниям, которые прямо предусмотрены законом.

В порядке одностороннего отказа обязательство прекращается без вынесения решения суда, для этого стороне, обладающей соответствующим правом на отказ от сделки, достаточно заявить о таком отказе (поставить в известность своего контрагента). Отказ от исполнения договора возможен по основаниям как предусмотренным законом, так и установленным договором.

Договором аренды № 31 от 01.12.2012 не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от сделки в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей. Это означает, что спорный договор по требованию ИП Мелконяна Г.А. мог быть прекращён досрочно только на основании решения суда. Обращение истца с претензией от 21.05.2013 само по себе арендное обязательство не прекратило, как на это ошибочно указал суд первой инстанции.

Ввиду того, что материалами дела подтверждён факт ненадлежащего исполнения ИП Горской Т.С. своих обязательств по договору аренды, что выразилось в допущении просрочек внесения арендных платежей, иск ИП Мелконяна Г.А. о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в постановлении № 13689/12 от 09.04.2013 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформировал следующую правовую позицию.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Как следует из материалов настоящего дела, в связи с возникшим между ИП Мелконяном Г.А. и ИП Горской Т.С. конфликтом на почве невнесения ответчицей арендной платы и отказом освободить арендуемые помещения, истец фактически прекратил с 19.06.2013 доступ ответчицы к арендуемому имуществу.

Как следует из материалов дела, 19.06.2013 ИП Горска Т.С. обратилась к ИП Мелконяну Г.А. с требование о включении энергоснабжения арендуемых помещений (т. 1 л.д. 55-56).

На следующий день ИП Горская Т.С. обратилась к начальнику ОП (Центральный округ) УМВД по г. Краснодару с заявлением, в котором сообщила, что ИП Мелконян Г.А. и Карапетян отключили арендуемые ею площади торгового павильона от электроэнергии и прекратили доступ в магазин (т. 2 л.д. 136-137).

20.06.2013 капитаном полиции УУП ОП (Центральный округ) УМВД по г. Краснодару Кукса Е.А. осуществлён осмотр спорных торговых помещений, из протокола осмотра места происшествия следует, что на момент осмотра двери в арендуемые ИП Горской Т.С. помещения заблокированы замками, проникнуть на территорию магазина не представляется возможным (т. 2 л.д. 138-140).

Из рапорта дознавателя ОД ОП ЦО УМВД по г. Краснодару следует, что на дату 01.07.2013 помещение магазина оставалось заблокированным (т. 2 л.д. 150).

Суд апелляционной инстанции в определении об отложении рассмотрения апелляционной жалобы предлагал ИП Мелконяну Г.А. представить доказательства того, что на протяжении всего времени, за которое истец просит взыскать с ответчицы задолженность по арендной плате, последняя имела беспрепятственный доступ к спорным помещениям. Такие доказательства ИП Мелконяном Г.А. суду апелляционной инстанции представлены не были.

В связи с этим, при разрешении иска ИП Мелконяна Г.А. в части взыскания задолженности с ИП Горской Т.С. по арендной плате суд апелляционной инстанции исходит из того, что данная задолженность подлежит взысканию с 01 апреля 2013 года (за апрель 2013 года ответчица уплатила истцу только 70 000 руб. арендной платы из 172 500 руб.) по 18 июня 2013 года включительно (т.е. до даты, когда у ответчицы имелась реальная возможность свободного доступа к арендуемым ею помещениям).

За указанный период у ИП Горской Т.С. перед ИП Мелконяном Г.А. образовалась задолженность по арендной плате в размере 378 500 руб. (102 500 руб. за апрель + 172 500 руб. за май + 103 500 руб. за июнь 2013 года), которая подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца.

Ввиду того, что спорные торговые помещения с 19.06.2013 находятся в фактическом владении ИП Мелконяна Г.А., его иск в части обязания ИП Горской Т.С. возвратить арендованные нежилые помещения удовлетворению не подлежит.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил встречный иск ИП Горской Т.С. в части принятия к зачёту для погашения задолженности по арендной плате стоимости оборудования на сумму 372 680 руб., которое по утверждению ИП Горской Т.С. осталось во владении ИП Мелконяна Г.А.

Согласно представленным первичным документам, торговое оборудование и кондиционеры приобретались Горской Т.С. как физическим лицом.

В последующем данное имущество Горской Т.С. было отчуждено в пользу ООО «Апельсин», в котором Горская Т.С. является единственным учредителем и генеральным директором.

28.04.2010 между ИП Горской Т.С. (ссудополучатель) и ООО «Апельсин» (ссудодатель) заключен договор безвозмездного пользования, в соответствии с которым ссудодатель обязуется передать ссудополучателю в безвозмездное пользование оборудование, установленное в магазине «Суперсекондхенд» по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская, 86, лит. А:

сплит-системы Mitsubishi Electrik MUH-GA 50-2 шт.,

сплит-систему Lessar ALS/LU-24HB - 1 шт.,

сплит-систему Panasonic CS/CU-A24HKD- 1 шт.

Стоимость передаваемого оборудования определена в размере 324 680 руб.

15.10.2010 Горская Т.С. (продавец) и ООО «Апельсин» (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю установленное в магазине по адресу: Карасунская, 86 лит., А (магазин «Суперсекондхенд») следующее оборудование:

сплит-системы Mitsubishi Electrik MUH-GA 50-2 шт.,

сплит-систему Lessar ALS/LU-24HB - 1 шт.,

сплит-систему Panasonic CS/CU-A24HKD- 1 шт.

Стоимость оборудования определена в размере 324 680 руб.

По товарной накладной № 1 от 15.10.2010 указанное оборудование получено ООО «Апельсин».

02.01.2013 ООО «Апельсин» и ИП Горская Т.С. заключили договор безвозмездного пользования, в соответствии с которым ссудодатель (ООО «Апельсин») передает