Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2014 по делу n А53-7049/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

Российской Федерации устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По условиям договора аренды № 2 от 11.10.2006 за период с 01.01.2010 по 30.06.2011 (период, заявленный истицей к взысканию) ответчик был обязан уплатить арендные платежи на общую сумму 2 700 000 руб.

Из представленных в материалы дела платёжных документов следует, что в нарушение своих обязательств ответчик внёс истице денежные средства по данному договору за указанный период в общей сумме 2 510 000 руб., в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 190 000 руб.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности (т. 4 л.д. 46-48).

В соответствие со статьёй 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как указывалось ранее, арендная плата подлежала внесению ежемесячно, не позднее пятого числа каждого месяца (пункт 3.2 договора).

С иском по настоящему делу истица обратилась в арбитражный суд только 10.04.2013, что подтверждается штампом канцелярии суда, проставленным на первом листе искового заявления.

Следовательно, по требованию о взыскании задолженности, образовавшейся за период с января по апрель 2010 года включительно, в удовлетворении иска надлежит отказать в связи с пропуском срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что истица не представила суду доказательства, свидетельствующие о перерыве срока исковой давности в данной части требований, напротив, ответчик отрицает факт наличия у него задолженности по договору, указывая на то, что по устной договорённости размер арендной платы за заявленный период составлял 140 000 руб. в месяц. Данный довод ответчика подлежит отклонению судом как необоснованный, в материалы дела не представлены доказательства составления письменного документа, в котором была бы выражена воля сторон сделки, направленная на изменение положений пункта 3.1 договора в части уменьшения размера арендных платежей со 150 000 руб. в месяц до 140 000 руб. (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по договору № 2 от 11.10.2006 с учётом срока исковой давности с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию задолженность в сумме 140 000 руб., в части взыскания 50 000 руб. задолженности иск подлежит оставлению без удовлетворения.

В отношении определения размера задолженности по договору аренды № Б003 от 01.06.2011 суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

Истица полагает, что в период с 01.01.2012 по 01.04.2013 размер арендной платы по договору составлял 180 000 руб. в месяц, а с 01.04.2013 – 250 000 руб. В данной части истица обосновывает свои требования тем, что пункте 3.7 договора № Б003 от 01.06.2011 ей было предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, путём письменного уведомления ответчика о таком изменении.

Истица указывает, что её уведомление об увеличении размера арендной платы с 01.01.2012 до 180 000 руб. ответчик получил 30.11.2011, о чем свидетельствует проставленные печать и подпись ИП Дарнешова И.В. на листке уведомления (т. 2 л.д. 71), уведомление об увеличении размера арендных платежей с 01.04.2013 до 250 000 руб. ответчик получил 08.02.2013 (т. 2 л.д. 54).

При рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций ответчиком было сделано заявление о фальсификации документа - уведомления о повышении размера арендной платы с 01.01.2012 по договору аренды от 01.06.2011 № Б003.

В целях проверки данного заявления судом апелляционной инстанции по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:

1.        В какой последовательности в уведомлении об увеличении размера арендной платы по договору аренды № Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011, выполнены:

- печатный текст «В соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 1/06/2011 г. арендная плата 01/01/2012 г. составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей»,

- печатный текст «С уважением, Голутвина Ольга»,

- оттиск круглой печати и личная подпись индивидуального предпринимателя Голутвиной Ольги Вячеславовны,

- оттиск печати и личная подпись индивидуального предпринимателя Дарнешова Игоря Владимировича?

2.        Не использована ли для выполнения в уведомлении об увеличении размера арендной платы по договору аренды № Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011, текста «В соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 1/06/2011 г. арендная плата 01/01/2012 г. составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей», «С уважением, Голутвина Ольга» часть документа, имеющего ранее проставленные на нем оттиск печати и личную подпись Дарнешова Игоря Владимировича?

Согласно заключению судебного эксперта № 2014/271 от 07.08.2014 при изготовлении исследуемого уведомления о повышении арендной платы с 01.01.2012 в соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011:

- первоначально были выполнены оттиск печати и подписи ИП Голутвиновой О.В., затем печатный текст (электрофотографическим способом), читаемый как: «В соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 1/06/2011 г. арендная плата 01/01/2012 г. составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей», расположенный в верхней части представленного на экспертизу уведомления;

- лист бумаги, на котором выполнено, представленное на экспертизу уведомление, подвергался разделению (разрезанию) по верхнему краю исследуемого документа; до момента отделения части листа бумаги на нём был электрографическим способом выполнен печатный текст, содержание которого на момент производства экспертизы установить не представляется возможным;

- первоначально на листе бумаги, на котором в настоящее время выполнено исследуемое уведомление, был выполнен способом электрофотографии (тонер черного цвета) печатный текст, содержание которого на момент производства экспертизы установить не представляется возможным; затем были выполнены оттиски печатей и подписи ИП Голутвиной О.В. и ИП Дарнешова И.В., и последним был выполнен печатный текст (электрофотографическим способом), читаемый как: «В соответствии с п. 3.7 договора аренды БООЗ от 1/06/2011 г. арендная плата 01.01.2012 составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей», расположенный в верхней части представленного на экспертизу уведомления;

- установить в какой последовательности выполнены фрагменты печатного текста читаемые как: «В соответствии с п. 3.7 договора аренды БООЗ от 01.06.2011 арендная плата 01.01.2012 составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей» и «С уважением, Голутвина Ольга.» не представилось возможным;

- при изготовлении уведомления об увеличении размера арендной платы по договору аренды № Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011, представленного на экспертизу,  могла быть использована часть документа, имеющего оттиск печати и подписи ИП Голутвиной О.В. и ИП Дарнешова И.В.

Представитель истицы с выводами судебной экспертизы не согласилась по основаниям, изложенным в представленной рецензии, подготовленной специалистом Игнашиным В.И., а также ответах специалиста Серго С.В. на адвокатский запрос, которые сводятся к отсутствию научного обоснования методики, применённой судебным экспертом, положенной в основу его выводов. В связи с этим, представитель истицы заявила ходатайство о вызове в судебное заседание для дачи пояснений судебного эксперта Сухомуд М.Г. и специалиста Серго С.В.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отклонить заявленное ходатайство как нецелесообразное, т.к. полагает, что представленных в материалы дела доказательств достаточно для правильного разрешения существующего спора.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из данной нормы права следует, что по соглашению сторон, закреплённому в соответствующем договоре аренды, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Такое право арендодателя должно быть чётко установлено в тексте договора. При этом размер арендной платы не может изменяться более 1 раза в год, за исключение случаев, когда о таком изменении стороны договариваются совместно (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).

Пункт 3.7 договора № Б003 от 01.06.2011 изложен следующим образом: пересмотр суммы арендной платы по настоящему договору допускается не более чем 1 раз в год фактического срока аренды. Об изменении арендной платы арендодатель извещает арендатора за 1 месяц.

Право ИП Голутвиной О.В. на одностороннее изменение условий договора аренды следует из системного толкования содержания данного пункта договора. Одновременно с этим, стороны закрепили, что повышение размера арендной платы допускается только единожды в год, при этом основание такого изменения не имеет значения (по воле двух сторон происходит увеличение арендной платы либо в порядке реализации арендодателем своего права на односторонне увеличение платы).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы с 01.01.2012 подлежал увеличению со 150 000 руб. в месяц до 160 000 руб. Это означает, что на протяжении 2012 года ИП Голутвина О.В. не вправе была увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке, т.к. такое увеличение уже состоялось по соглашению сторон.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией истицы о том, что с 01.04.2013 произошло увеличение размера арендной платы до 250 000 руб.

В самом договоре аренды № Б003 от 01.06.2011 не установлен предельный размер платы, на который арендодатель мог бы в одностороннем порядке увеличивать арендные платежи. Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что на начало 2013 года между сторонами договора сформировался конфликт, связанный с желанием ИП Голутвиной О.В. прекратить арендные правоотношения с ИП Дарнешовым И.В.

Из текста уведомления от 08.02.2013 об увеличении размера арендной платы до 250 000 руб. следует, что фактически истица поставила ИП Дарнешову И.В. ультимативный выбор либо принимать новые условия об оплате аренды в новом размере, либо прекратить договорные отношения.

Обоснования резкого и значительного повышения арендной платы, фактически со 160 000 руб. в месяц до 250 000 руб. в месяц, истица не привела, объективные доказательства, свидетельствующие о необходимости такого повышения, в материалах дела отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно нормам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что право на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы не может являться безграничным. Арендодатель, наделённый таким правом, не вправе пользоваться своим преимущественным положением в ущерб интересам арендатора. Суд не принимает ссылки истицы на ответы агентств недвижимости ООО «Аркада-н» и ООО «КУН «Время», т.к. они не подтверждены объективными данными состояния рынка недвижимости на указанный период. С ходатайством о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, направленной на определение рыночной стоимости арендной платы спорных помещений по состоянию на начало 2013 года, истица к суду не обращалась. В любом случае, свои действия по столь значительному увеличению размера арендной платы истица должна была обосновывать исходя из тех обязательств, которые она приняла на себя в силу действия договора аренды № Б003 от 01.06.2011. Из пункта 3.1 договора следует, что сторонами был согласован механизм, согласно которому увеличение арендной платы являлось постепенным (один раз в год) и не превышало 10 000 руб. В связи с этим, при увеличении размера арендной платы истица была обязана придерживаться данного механизма либо достоверно обосновать возможность увеличения размера арендной платы до 250 000 руб.

Учитывая, что достоверные доказательства, обосновывающие необходимость и возможность такого увеличения истица не представила, в данной части суд апелляционной инстанции расценивает действия ИП Голутвиной О.В. как форму злоупотребления своими субъективными правами, направленными на создание искусственной ситуации, при которой ИП Дарнешов И.В. был бы поставлен в крайне невыгодные условия и вынужден был бы добровольно отказаться от дальнейшего исполнения договора аренды (фактически действия истицы были направлены на приискание средств понуждения своего контрагента к вынужденному отказу от своих обязательственных прав).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым исходить из того, что с 01.01.2012 размер арендной платы был установлен соглашением сторон (пунктом 3.1 договора) и составлял 160 000 руб. в месяц и на протяжении действия договора не изменялся.

Суд считает обоснованным заявление требования ИП Голутвиной О.В. о взыскании задолженности по арендным платежам по договору № Б003 от 01.06.2011 за период с июля 2011 года по 23.04.2013, т.к. право собственности истицы на спорные помещения было прекращено внесением в ЕГРП регистрационной записи № 61-61-01/209/2013-274 от 24.04.2013 о праве общей долевой собственности Кожухова А.В. и Кадякина Ю.К.

За указанный период ИП Дарнешов И.В. был обязан уплатить арендные платежи на общую сумму 3 402 666 руб., ответчик согласно представленным в материалы дела платёжным документам уплатил 3 100 000 руб., в связи с чем с ИП Дарнешова И.В. в пользу ИП Голутвиной О.В. подлежит взысканию задолженность в размере 302 666 руб.

ИП Голутвиной О.В. также было заявлено