Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2014 по делу n А32-11087/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

кв. м. по ул. Дзержинского, 40, г. Краснодара.

17.02.2011 года на основании постановления Администрации муниципального образования г. Краснодара № 368 был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №4300017119. При этом согласно приложению №2 к договору аренды доля ООО Краснодарский комплекс «Продукт» в праве аренды земельного участка составляет 3 403,9 кв.м. (л.д. 62-70, т.3).

Согласно пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно абзацу 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 06.12.2011) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Абзац 3 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

С учетом указанных выше норм Закона, а также исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что в рассматриваемом случае в настоящее время фактическим предметом залога в виде права аренды ООО Краснодарский комплекс «Продукт» является право аренды земельного участка площадью 3 403,9 кв. м. по договору от 17.02.2011 года аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №4300017119 (право аренды только в части доли ООО Краснодарский комплекс «Продукт» в праве аренды земельного участка) (л.д. 70, т.3), а не 13 978 кв. м., как указывает истец.

Соответственно, у суда отсутствуют правовые основания для обращения взыскания путем продажи с публичных торгов на право аренды земельного участка, площадью 13978 кв.м., поскольку указанное взыскание существенным образом нарушает права и законные интересы индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны, индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия".

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых применения законодательства о залоге", в соответствии с которым при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего: согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, в силу норм действующего законодательства об ипотеке, право аренды земельного участка площадью 3 403,9 кв. м. обременено ипотекой.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Московского округа от 24.06.2013 по делу N А40-127021/12-149-1198.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", требования об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства могут предъявляться в суд отдельно друг от друга. В ходе рассмотрения дела об обращении взыскания на имущество суду необходимо установить размер требований кредитора к должнику по обязательству, обеспеченному залогом.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в частности, определить и указать в своем решении суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации, а для сумм, исчисляемых в процентном отношении, - сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а так же возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Как следует из материалов дела, размер неисполненных обязательств ОАО «Коммерческий банк «Социальный городской банк» по кредитному договору №11/10 от 18.03.2010 подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18.03.2014, в соответствии с которым взыскано солидарно с ООО «Краснодарский комплекс «Продукт», Нечепуренко Александра Васильевича, ООО «Центр электронных финансовых и информационных технологий «Кубань-Информ-Холдинг» в пользу ОАО «Коммерческий банк «Социальный городской банк» основной долг в размере 35 200 000 рублей, проценты в размере 2 638 984,10 рублей, неустойка в размере 1 000 000 рублей, всего 38 838 984, 10 рублей.

Обстоятельства, установленные судом по названному спору, являются преюдициальными для настоящего дела в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, требования ОАО «Коммерческий банк «Социальный городской банк» признаются судебной коллегией обоснованными в соответствующем размере, а доводы ответчика ООО «Краснодарский комплекс «Продукт» в указанной части подлежат отклонению.

Таким образом, из стоимости заложенного имущества следует удовлетворить требования конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ «Социальный городской банк» в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о погашении задолженности по кредитному договору №11/10 от 18.03.2010 г. в сумме 38 838 984,1 руб., в том числе: просроченный основной долг - 35 200 000 руб., просроченные проценты по кредиту – 2 638 984,1 руб., неустойка – 1 000 000 руб.

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного закона.

В соответствии со статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с абзацами 1, 10, 11 пункта 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

В материалы дела ООО Краснодарский комплекс «Продукт» представлен отчет №КН-110421 от 27.04.2011 года (л.д. 17-19, т.2), в соответствии с которым рыночная стоимость предмета залога отличается от начальной цены реализации предмета залога, утвержденной:

договором ипотеки №11.3/10-ЗН от 29.04.2010, согласно которому по соглашению сторон общая оценка предмета залога – административного здания площадью 1779,7 кв. м. и права аренды земельного участка площадью 13 978 кв. м. установлена в размере 40 000 000 руб. (л.д. 38 т. 1);

договором ипотеки №11.2/10-ЗН от 23.03.2010, согласно которому по соглашению сторон общая оценка предмета залога – нежилых помещений установлена в размере 8 430 000 руб. (л.д. 44 т. 1)

При этом согласно представленному в материалы дела отчету оценщика №КН-110421 от 27.04.2011 года рыночная стоимость недвижимого имущества - административного здания площадью 1779,7 кв. м. определена в размере 115 040 000 руб., нежилых помещений определена в размере 12 016 000 руб. (л.д. 17-19 т.2).

В связи с возникшими разногласиями сторон, по установлению начальной продажной цены предмета залога по договору об ипотеке № 11.3/10-ЗН (залог недвижимости) от 29.04.2010 г.; по договору об ипотеке № 11.2/10-ЗН (залог недвижимости) от 23.03.2010 г., судебная коллегия пришла к выводу о необходимости назначения по делу судебной экспертизы.

Определением суда апелляционной инстанции от 05.02.2014 назначена судебная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость залогового имущества на текущую дату:

1) Административного здания, площадью 1 779,7 кв.м., литер под/А 1, al, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/446/2006-112;

2) Права аренды земельного участка в части доли ООО Краснодарский комплекс «Продукт» в размере 3 403,9 кв.м. - под зданием, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, расположенного по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40.

3) Нежилых помещений первого этажа №№ 1,2,3,4, литер О, назначение -нежилое, площадью 113,5 кв.м., адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул.им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163;

4) Нежилых помещений первого этажа №№ 1,2,3,4, литер X, назначение -нежилое, площадью 59,4 кв.м., адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул.им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164;

5) Нежилых помещений первого этажа №№ 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв.м., адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. Им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-162;

6) Нежилых помещений первого этажа №№ 21,22,23,24, литер С, назначение – нежилое, площадью 82,4 кв.м., адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40, кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-161.

Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз и оценки», эксперту Мирошник Юлии Сергеевне, предупрежденному о предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертным заключением от 24.04.2014 №27-О-14 определена рыночная стоимость залогового имущества. Согласно указанному заключению:

рыночная стоимость административного здания, площадью 1 779,7 кв.м., литер под/А 1, al, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/446/2006-112 составляет 61 199 000 рублей;

рыночная стоимость права аренды земельного участка в части доли