Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2014 по делу n А32-11087/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ООО Краснодарский комплекс «Продукт» в размере 3 403,9 кв.м. - под зданием, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, 40 составляет 30 156 000 рублей;

рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1,2,3,4, литер О, назначение -нежилое, площадью 113,5 кв.м., адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул.им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163 составляет 3 903 000 рублей;

рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1,2,3,4, литер X, назначение -нежилое, площадью 59,4 кв.м., адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул.им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164 составляет 2 036 000 рублей;

рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв.м., адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. Им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-162 составляет 4 112 000 рублей;

рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 21,22,23,24, литер С, назначение – нежилое, площадью 82,4 кв.м., адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40, кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-161 составляет 2 833 000 рублей.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Лица, участвующие в деле не заявили возражений относительно рыночной стоимости имущества, определенной экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.

С учетом изложенного, начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежит определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенного заключением Автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз и оценки» от №27-О-14 от 24.04.2014, а именно:

на административное здание, площадью 1 779,7 кв.м., литер под/А1, а1, А1, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д.40; кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112. -  48 959 200 руб.;

на право аренды земельного участка в части доли ООО «Краснодарский комплекс «Продукт» в размере 3403,9 кв. м. под указанным выше административным зданием площадью 1 779,7 кв.м., кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, расположенного по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40 -  24 124 800 руб.

на нежилые помещения первого этажа №№ 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв.м., адрес (месторасположение): г.Краснодар, Западный округ, ул.им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163 -  3 122 400 руб.;

на нежилые помещения первого этажа №№ 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв.м., адрес (месторасположение): г.Краснодар, Западный округ, ул.им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164 - 1 628 800 руб.;

на нежилые помещения первого этажа №№ 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв.м., адрес (месторасположение): г.Краснодар, Западный округ, ул.им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162 - 3 289 600 руб.;

на нежилые помещения первого этажа №№ 21,22,23,24, литер С, назначение -нежилое, площадью 82,4 кв.м., адрес (месторасположение): г.Краснодар, Западный округ, ул.им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161 - 2 266 400 руб.

В удовлетворении остальной части требований следует отказать.

Судебная коллегия считает необходимым определить общий способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

Судебной коллегией не принимается довод ООО «Краснодарский комплекс «Продукт» о том, что с учетом достаточности залогового имущества для удовлетворения требований, взыскание необходимо обратить на часть имущества, эквивалентно сумме требования, а именно общество указывает, что при реализации административного здания, площадью 1 779,7 кв.м. и в случае снижения его стоимости на 25 % окончательная продажная цена имущества составит 45 899 250 рублей, что будет достаточно для удовлетворения требований истца.

В судебном заседании от 03.07.2014 г. суд предложил сторонам дополнительно обосновать заявленные правовые позиции с учетом положений п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 и результатов проведенной по настоящему делу оценочной экспертизы, в том числе обосновать целесообразность (нецелесообразность) обращения взыскания на все предметы залога с учетом размера исковых требований банка и рыночной стоимости объектов, определенной по результатам судебной экспертизы, а также с учетом степени взаимосвязи отдельных объектов, являющихся предметом залога, между собой; суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о возможности заключения между ними мирового соглашения.

В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 разъяснено, что в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также представит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела доказательств того, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, не представлено.

Апелляционная коллегия также учитывает следующее.

Действующим законодательством предусмотрен следующий порядок реализации заложенного имущества (статья 350 ГК РФ, статья 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 28.1, 28.2, 28.3 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге"):

продажа осуществляется на торгах;

в случае объявления торгов несостоявшимися производятся вторые торги, на которых стоимость снижается на 15%;

в случае объявления несостоявшимися вторых торгов залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены.

Таким образом, в случае отсутствия рыночного спроса на реализуемое имущество, у залогодержателя существует возможность удовлетворить свои требования за счет приобретения залогового имущества по цене, ниже на 25% от начальной. В случае недостаточности данной суммы для удовлетворения требований, залогодержатель вправе взыскать оставшуюся сумму в соответствии с законодательством об исполнительном производстве, не пользуясь преимуществом перед другими кредиторами. Таким образом, начальная продажная стоимость должна быть определена с учетом возможного ее снижения в ходе торгов; величина предмета залога, на которое обращается взыскание, должна быть достаточна для покрытия требований кредитора с учетом вероятности снижения цены.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что начальная продажная цена административного здания площадью 1 779,7 кв.м. установлена в размере 48 959 200,00 рублей; в случае уменьшения данной стоимости в процессе реализации на 25% окончательная продажная цена имущества составит 36 719 400,00 рублей, что меньше задолженности по кредитному договору, установленной вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18.03.2014 г.

Более того, апелляционная коллегия учитывает, что с момента вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г. Краснодара, установившего размер задолженности ответчика по кредитному договору, и до момента реализации имущества в рамках исполнительного производства пройдет длительный период времени. При этом, поскольку кредитный договор до настоящего времени не расторгнут и заемщик продолжает пользоваться заемными денежными средствами, Банк вправе обратиться с новым иском о взыскании начисленных текущих процентов и неустойки, в результате чего стоимости одного административного здания площадью 1 779,7 кв.м. может заведомо не хватить для удовлетворения требований истца.

При этом согласно представленного конкурсным управляющим открытого акционерного общества КБ «Социальный городской банк» в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» расчета задолженность ответчика по состоянию на 03.07.2014 г. увеличилась и составила уже 44 718 644,07 руб.

Кроме того, в случае, если стоимость имущества, по которой оно будет реализовано, превысит начальную продажную цену, права ответчика не будут нарушены, поскольку взыскание обращается в пределах суммы удовлетворенных требований.

Также апелляционная коллегия считает, что реализация только административного здания площадью 1 779,7 кв.м. без земельного участка и нежилых помещений, существенно снижает его рыночную стоимость и привлекательность для потенциальных покупателей. При этом реализация заложенного имущества едиными комплексами является целесообразной, поскольку залоговое имущество, представляет собой не только административное здание, но и находящийся под ним земельный участок, а также расположенные в непосредственной близости к нему нежилые помещения, включая что составляет единый комплекс.

Апелляционная коллегия также учитывает, что в силу положений ч. 3 ст. 112 ФЗ "Об исполнительном производстве" на должника возлагается обязанность по уплате исполнительного сбора в размере 7% от подлежащей взысканию суммы задолженности.

Таким образом, учитывая в совокупности все указанные выше обстоятельства, судебная коллегия считает, что в рассматриваемой ситуации целесообразна продажа всего заложенного имущества, а не отдельного административного здания.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд истцом уплачена госпошлина в размере 8 000 руб. по платежным поручениям № 20501 от 03.04.2012 г., № 23864 от 26.04.2012 г.

Расходы по уплате госпошлины, уплаченной при подаче в суде первой инстанции заявления об обращении взыскания на предмет залога, подлежат взысканию с ответчика в пользу ОАО КБ «Социальный городской банк» на основании пункта 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ввиду фактического удовлетворения судом апелляционной инстанции апелляционных жалоб третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, а именно индивидуальных предпринимателей Юхина Владислава Михайловича, Юхиной Натальи Владиславовны, Еременко Ирины Александровны, Широкородюк Антона Владимировича, Котляр Натальи Георгиевны, Швец Владимира Александровича, Шевченко Галины Николаевны, Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия", соответствующие расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с ОАО КБ «Социальный городской банк».

Поскольку при подаче указанных апелляционных жалоб госпошлина фактически уплачена только одним из подателей жалоб - Юхиным Владиславом Михайловичем, взыскание госпошлины в пользу иных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом не производится. Ввиду чего, следует взыскать с ОАО КБ «Социальный городской банк» (ОГРН 1025000000266) в пользу индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича 2 000 руб. расходов по оплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2013 по делу № А32-11087/2012 отменить.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке №11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО «Коммерческий банк «Социальный городской банк» и ООО «Краснодарский комплекс «Продукт», а именно:

- административное здание, площадью 1 779,7 кв.м., литер под/А1, а1, А1, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д.40; кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 48 959 200 руб.;

- право аренды земельного участка в части доли ООО «Краснодарский комплекс «Продукт» в размере 3403,9 кв. м. под указанным выше административным зданием площадью 1 779,7 кв.м., кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, расположенного по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 24 124 800 руб.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке №11.2/10-ЗН от 23.03.2010 г., заключенному между ОАО «Коммерческий банк «Социальный городской банк» и ООО «Краснодарский комплекс «Продукт», а именно:

- нежилые помещения первого этажа №№ 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв.м., адрес (месторасположение): г.Краснодар, Западный округ, ул.им. Дзержинского, д.40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163. Установить начальную продажную