Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу n А32-26940/2011. Изменить решение (ст.269 АПК)

из того, что плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен.

В целях определения размера убытков, причиняемых ОАО «ЗАСК», эксперт провёл исследование, направленное на установление размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:04003:0033.

Как следует из кадастрового паспорта указанного земельного участка, помимо сервитута ЗАО «Кубаньоптпродторг» участок имеет установленную охранную зону подземных коммуникаций площадью 3 500 кв.м. без права возведения на ней капитальных строений.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что земельный участок фактически имеет дополнительное обременение, которое не может не сказываться на размере рыночной стоимости данного участка.

При этом из содержания заключения эксперта № 822/09-3/16.1 от 10.05.2012 не следует, что земельные участки, выступившие объектами – аналогами, имели подобного рода обременения, повлиявшие на формирование их свободной рыночной стоимости. Заключение также не содержит в себе указание на применение экспертом соответствующих поправочных коэффициентов при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:04003:0033.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ЗАО «Кубаньоптпродторг» и назначил по делу повторную экспертизу.

По окончании проведения повторной экспертизы в адрес суда апелляционной инстанции поступило заключение № 13 от 05.05.2014 Красовского В.М. – эксперта ООО «Консалтинговая группа «Бизнес-Юг».

Согласно данному заключению ежемесячный размер платы за сервитут площадью 1 208 кв.м., установленный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0404003:33, площадью 48 210 кв.м., расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97, с учётом следующих обстоятельств: 1) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404003:33 имеет установленную охранную зону подземных коммуникаций площадью 3 500 кв.м. без права возведения на ней капитальных строений, 2) часть сервитута площадью 13,63 кв.м. не может быть использована ЗАО «Кубаньоптпродторг» в связи с занятием её ОАО «ЗАСК» объектом некапитального строительства – торговым павильоном из лёгких стальных конструкций, 3) установленный сервитут является постоянным, составляет 18 360 руб.

Из исследовательской части заключения повторной судебной экспертизы следует, что в отличии от первичной судебной экспертизы, в которой плата за сервитут определялась исходя из рыночной стоимости земельного участка и размера предполагаемых убытков, которые может нести собственник участка в связи с установлением сервитута, при проведении повторного исследования эксперт определял стоимость сервитута исходя из средней рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, не используемые для капитального строительства (используемые под размещение производственных площадок).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что действующее законодательство не устанавливает обязательных правил порядка определения платы за частный сервитут, в каждом конкретном случает данный вопрос должен разрешаться исходя из индивидуальных особенностей самого сервитута (целей его установления, порядка и способа использования, периода установления и т.д.).

Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утверждённые Росземкадастром 17.03.2004, использованные экспертом при проведении первичной судебной экспертизы, не носят императивного характера. В связи с этим, при проведении повторной судебной экспертизы эксперт был вправе их не придерживаться.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что применительно к рассматриваемому спору определение стоимости сервитута через проведение рыночной оценки арендной платы земельных участков, не используемых для капитального строительства, является обоснованным и снимает вопрос о необходимости учёта наличия у земельного участка дополнительного обременения в виде охранной зоны подземных коммуникаций площадью 3 500 кв.м. без права возведения на ней капитальных строений. Кроме того, установленный сервитут также не был связан с возведением на нём либо с размещением объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может полностью согласиться с выводами повторной судебной экспертизы по следующим основаниям.

Во-первых, рассчитывая стоимость платы за сервитут, эксперт определил площадь земельного участка, непосредственно занятую паропроводом ЗАО «Кубаньоптпродторг», что составило 311,18 кв.м. В данной части эксперт с использованием методики сравнительных продаж (сравнительный метод исследования) вывел среднерыночную стоимость использования части земельного участка ОАО «ЗАСК» именно площадью 311,18 кв.м., что составило 18 360 кв.м. В отношении остальной части земельного участка площадью 883,19 кв.м., на которую выше указанным решение суда также установлен сервитут, эксперт из своих расчётов исключил, мотивировав это тем, что ЗАО «Кубаньоптпродторг» фактически не будет использовать данную часть участка.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что вопрос о том, в какой части сервитут подлежит либо не подлежит оплате не входит в круг вопросов эксперта, данный вопрос является правовым. Более того, в данной части заключение эксперта противоречит основополагающим принципам гражданского и земельного законодательства, которые определяют, что частный сервитут является платным во всех случаях, если иное не предусмотрено законом либо соглашением самих сторон. Исключая из своих расчётов площадь сервитута в размере 883,19 кв.м., эксперт, по сути, проигнорировал обязательное для исполнения всеми без исключения вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 по делу № А32-24987/2007, установившего границы и площадь частного сервитута, а также нормы статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Во-вторых, суд апелляционной инстанции не может согласиться и с обоснованностью определения экспертом размера платы за 1 кв.м. земельного участка, обременённого сервитутом.

Как указывалось ранее, при определении величины платы за сервитут экспертом был использован сравнительный метод для определения средней рыночной стоимости аренды 1 кв.м. земельных участков, не предполагаемых к застройке объектами капитального строительства (производственных площадок). Суд признаёт объекты-аналоги допустимыми для проведения сравнительного анализа. При проведении расчётов экспертом к объектам сравнения был применён поправочный коэффициент в размере 15% «на торг», в таблице 18 (страница 35 экспертного заключения) приведён источник информации, использованный экспертом. Суд апелляционной инстанции соглашается с заключением эксперта в данной части, применение коэффициента «на торг» соответствует порядку формирования свободных рыночных цен, сложившимся обычаям делового оборота.

Экспертом также применён поправочный коэффициент в размере 18% к ценам объектов-аналогов, скорректированным на коэффициент «на торг» (фактически эксперт первоначальную цену объектов аналогов уменьшил на 33%). Данный коэффициент эксперт обосновывает тем, что объекты-аналоги предлагаются на рынке с дополнительной услугой по их охране.

Однако данный вывод эксперта не соответствует содержанию остального экспертного заключения. Из приложенных объявлений с предложениями о сдачи объектов-аналогов в аренду следует, что только в 1 из 4 объявлений ведётся речь о наличии охраны земельного участка арендодателем. Одновременно с этим, в объявлении не имеется информации о том, что цена предложения поставлена в прямую зависимость от предоставления дополнительной услуги по охране земельного участка. Само заключение эксперта не содержит сведений о том, из каких источников экспертом была получена информация о размере поправочного коэффициента «на охрану».

В связи с этим, суд апелляционной инстанции в своих определениях от 02.07.2014 и от 01.08.2014 вызывал эксперта для дачи соответствующих пояснений. Под различными предлогами эксперт по вызову суда не явился, представил дополнительные письменные пояснения, из содержания которых следует, что поправочный коэффициент «на охрану» в размере 18% он вывел, изучая предложения по рынку аренды гаражей, предназначенных для хранения легковых автомобилей.

Суд апелляционной инстанции полагает, что такой подход к проведению экспертного исследования является недопустимым и противоречащим существующим стандартам оценки.

Так согласно пункту 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому (пункт 22 ФСО № 1).

Таким образом, судебный эксперт при сравнении рыночной стоимости аренды земельных участков фактически пытается соотнести их с показателями рыночной стоимости аренды индивидуальных гаражей. Однако данные объекты не имеют между собой ничего общего, в связи с чем сведения о них не могут применяться друг к другу ни при каких обстоятельствах. Подтверждение ссылками на научную литературу обоснованности использования применённого метода эксперт не привёл. Также эксперт безосновательно пытается применить поправочный коэффициент на неохраняемые земельные участки.

Представители сторон не заявили о проведении по делу повторной судебной экспертизы, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает необходимым установить стоимость сервитута с учётом тех сведений, которые имеются в материалах дела.

Как указывалось ранее, применительно к существующему спору является допустимым использование сравнительного метода для определения средней рыночной стоимости аренды 1 кв.м. земельных участков, не предполагаемых к застройке объектами капитального строительства (производственных площадок).

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции берёт за основу своих вычислений сведения о стоимости арендной платы по объектам-аналогам, приведённым в заключении повторной судебной экспертизы, уменьшенной на поправочный коэффициент «на торг» в размере 15%. В связи с этим, средняя рыночная стоимость 1 кв.м. аренды земельного участка составит 71,25 руб. в месяц ((68 руб. + 60 руб. +85+72) / 4).

Суд принимает во внимание, что часть сервитута площадью 13,63 кв.м. занята некапитальным строением ОАО «ЗАСК» - торговым павильоном, в связи с чем в данной части ЗАО «Кубаньоптпродторг» не должно вносить плату за сервитут, т.к. фактически данная часть находится в полном владении ОАО «ЗАСК».

Суд также считает необходимым учитывать, что непосредственно паропроводом ЗАО «Кубаньоптпродторг» занята только часть сервитута площадью 311,18 кв.м., что установлено судебным экспертом и не оспаривается сторонами спора. Оставшаяся часть сервитута площадью 883,19 кв.м. является открытой частью участка ОАО «ЗАСК», не занятая имуществом как истца, так и ответчика.

Вместе с тем, данная часть земельного участка будет использоваться как ОАО «ЗАСК», так и ЗАО «Кубаньоптпродторг».

ЗАО «Кубаньоптпродторг» будет использовать данную часть участка для обслуживания паропровода, получения доступа к своему имуществу.

ОАО «ЗАСК» будет использовать данную часть участка для получения доступа к своему имуществу, в том числе к спорному торговому павильону, производства погрузочно-разгрузочных работ (въезд в торговый павильон непосредственно обращён к данной части земельного участка, занятого сервитутом) для проезда автомобильной техники, прохода своего персонала.

Кроме того, установление сервитута влечет для ОАО «ЗАСК» определённые ограничения, в том числе на данной территории общество не вправе возводить объекты капитально строительства либо размещать объекты некапитального строительства в непосредственной близости к паропроводу. Одновременно с этим, ЗАО «Кубаньоптпродторг», как владелец сервитута, обязано совместно с ОАО «ЗАСК», как с собственником земельного участка, нести расходы по содержанию данной части земельного участка (компенсировать собственнику расходы по уборке участка, поддержания его в надлежащем техническом состоянии и т.д.). В связи с этим, ЗАО «Кубаньоптпродторг» не может быть полностью освобождено от оплаты части сервитута непосредственно не занятого паропроводом. Исходя из принципов справедливости, полной и соразмерной компенсации ОАО «ЗАСК» его потерь, возникающих в связи с установлением сервитута в пользу ЗАО «Кубаньоптпродторг», суд апелляционной инстанции считает необходимым среднюю рыночную стоимость аренды земельного участка, приходящуюся на площадь сервитута в размере 883,19 кв.м. разделить между сторонами спора в равных долях.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает необходимым установить ежемесячную плату за сервитут, подлежащую уплате ЗАО «Кубаньоптпродторг», в размере 53 635 руб. ((311,18 кв.м. х 71,25 руб.) + ((883,19 х 71,25 руб.) / 2)).

В связи с изложенным, в данной части решение суда первой инстанции подлежит изменению.

В части отказа в удовлетворении встречного иска ЗАО «Кубаньоптпродторг» о демонтаже торгового павильона ОАО «ЗАСК», частично размещённого на территории сервитута, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

В данной части встречный иск ЗАО «Кубаньоптпродторг» был основан на утверждении о создании ему помех в пользовании паропроводом и на положениях норм статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо