Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2015 по делу n А32-24577/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№23:47:0106 040:0504 общей площадью 148 800 кв. м, расположенного в г. Новороссийске, п. Верхнебаканский.

Договор купли-продажи №241 зарегистрирован в установленном законом порядке (выписка из ЕГРП, кадастровая выписка о земельном участке от 12.11.2012) (т. 2 л.д. 9,10-28).

Проданный ООО «Торговый центр» земельный участок общей площадью 148 800 кв. м в п. Верхнебаканский формировался из нескольких соседних земельных участков, в состав которых был включен в том числе и земельный участок общей площадью 1,55 га, ранее предоставленный ОАО «Кубаньвзрывпром».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2010 по делу №А32-6170/2009-28/215 договор купли-продажи №241 от 28.12.2005 заключенный между администрацией и ООО «Торговый центр» в части купли-продажи земельного участка площадью 1,55 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование ОАО «Кубаньвзрывпром» признан недействительным (т. 1 л.д. 25-44).

Истец в исковом заявлении указал, что для приобретения в собственность ОАО «Кубаньвзрывпром» земельного участка площадью 1,55 га необходимо изготовление кадастрового плана земельного участка.

20.07.2011 между ОАО «Кубаньвзрывпром» и ГУП КК «Новороссийский земельный центр» заключен договор №549 на выполнение кадастровых работ.

В результате кадастровых работ по межеванию земельного участка площадью 1,55 га земельный участок с кадастровым №23:47:0106 040:0504 площадью 148 800 кв. м, принадлежащий ООО «Торговый центр», подлежит разделу с образованием двух земельных участков.

15.12.2011  кадастровым инженером ГУП КК «Новороссийский земельный центр» изготовлен межевой план с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым №23:47:0106 040:0504 (т. 1 л.д. 44-103).

Кадастровым инженером ГУП КК «Новороссийский земельный центр» подготовлен акт согласования местоположения границ земельного участка, подлежащего разделу. Данный акт согласован ОАО «Кубаньвзрывпром» и ОАО «Верхнебаканский цементный завод».

04.07.2012 в адрес ООО «Торговый центр» направлялось извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельного участка, подлежащего разделу.

В представленных возражениях ООО «Торговый центр» выражает несогласие относительно раздела земельного участка с кадастровым                      №23:47:0106 040:0504. Указывает на то, что ОАО «Кубаньвзрывпром» является ненадлежащим заявителем о разделе земельного участка. По мнению ответчика, землеотводные документы ОАО «Кубаньвзрывпром» отменены. Ответчик также указал, что на выделяемом земельном участке, площадью 1,55 га находятся объекты ООО «Торговый центр», а именно: площадка №4. Кроме того, ответчик утверждает, что в результате раздела земельного участка проход или проезд от земельных участков общего пользования к образуемому земельному участку ООО «Торговый центр» не будет обеспечен (т. 1. л.д. 126-127).

Отказ ответчика в согласовании границ образуемого истцом земельного участка и явился основанием для обращения последнего в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

Согласно статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, которое подлежит исследованию наряду с другими доказательствами по делу с учетом принципа состязательности сторон в арбитражном процессе, порядка предоставления и раскрытия сторонами доказательств, их опровержения и оценки судом в конкретном деле.

По ходатайству истца, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2014 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «НЭК» (т. 2, л.д. 199-201).

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Определить границы и поворотные точки земельного участка площадью 1,55 га, предоставленного правопредшественнику ОАО «Кубаньвзрывпром» на основании решения от 27.07.1977 №382-2 и Постановления главы администрации города Новороссийска от 17.11.1994 №4227;

2. Определить площадь, границы и поворотные точки земельного участка, необходимого для эксплуатации железнодорожного пути протяженностью 366 метров, принадлежащего ОАО «Кубаньвзрывпром» на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серия 23АД №814091 от 26.01.2008, в соответствии с обязательными нормами и правилами;

3. Расположены ли в пределах земельного участка, необходимого для эксплуатации железнодорожного пути протяженностью 366 метров, принадлежащего ОАО «Кубаньвзрывпром» на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 23АД №814091 от 26.01.2008, другие объекты недвижимости;

4. Возможен ли выдел в натуре земельного участка из земельного участка, площадью 148827 кв.м, кадастровый номер 23:47:0106040:504, принадлежащую ООО «Торговый Центр» на основании договора купли-продажи от 28.12.2005 №241;

5. Возможно ли с технической точки зрения произвести раздел земельного участка в соответствии с межевым планом от 15.12.2011;

6. Если невозможно с технической точки зрения произвести раздел земельного участка в соответствии с межевым планом от 15.12.2011, предложить другие варианты раздела земельного участка.

 Согласно представленному заключению эксперта от 25.08.2014 №04.14/66, подготовленному ООО «Независимая Экспертная Компания», по первому вопросу экспертом сделаны выводы о том, что не представляется возможным определить границы и поворотные точки земельного участка площадью 1,55 га, представленного правопредшественнику ОАО «Кубаньвзрывпром» по решению исполнительного комитета Новороссийского городского совета депутатов трудящихся Краснодарского края от 27.07.1977 №382-2 «Об утверждении решения исполкома Верхнебаканского поселкового Совета депутатов трудящихся от 24.08.1976 «Об отводе земельного участка Краснодарскому СУ треста «Союзвзрывпром» для строительства железнодорожного тупика» и постановлению главы администрации города Новороссийска Краснодарского края от 17.11.1994 №4227 «О дополнительном отводе земельного участка площадью 0,85 га АООТ «Кубаньвзрывпром» из земель п. Верхне-Баканского для развития железнодорожного тупика под разгрузку взрывчатых материалов, расположенного в районе подъездных путей ц/з «Верхнебаканский» перерегистрации ранее отведенного участка площадью 0,7 га», ввиду отсутствия в вышеуказанных документах размеров, конфигурации и местоположения земельного участка (т. 2 л.д. 56-57).

Вместе с тем, истец в пояснениях к экспертному заключению указал, что ориентировочное местоположение представленного ему земельного участка площадью 1,55 га, возможно установить из имеющихся в деле документов: копии ситуационного плана, прилагаемого к землеотводным документам, копии земельного участка для строительства разгрузочной площадки и железнодорожного тупика.

По второму вопросу экспертом сделан вывод о том, что границы земельного участка, необходимого для эксплуатации подъездного «ж/д пути 366 м» были нанесены на схему исполнительного чертежа №1 линиями голубого цвета со следующей конфигурацией: от точки 287 до точки 288-13,93 м, от точки 288 до точки 289-15,22 м, от точки 289 до точки 290-11,97 м, от точки 290 до точки 291-19,85 м, от точки 291 до точки 292-15,72 м, от точки 292 до точки 293-25,8 м, от точки 293 до точки 294-29,59 м, от точки 294 до точки 295-28,66 м, от точки 295 до точки 296-96,21 м, от точки 296 до точки 297-33,15 м, от точки 297 до точки 298-9,96 м, от точки 298 до точки 299-20,98 м, от точки 299 до точки 300-21,27 м, от точки 300 до точки 301-26,25 м, от точки 301 до точки 302-6,4 м, от точки 302 до точки 303-25,63 м, от точки 303 до точки 304-20,68 м, от точки 304 до точки 305-20,98 м, от точки 305 до точки 306-9,96 м, от точки 306 до точки 307-33,15 м, от точки 307 до точки 308-96,21 м, от точки 308 до точки 309-27,85 м, от точки 309 до точки 310-28,32 м, от точки 310 до точки 311-25,8 м, от точки 311 до точки 312-15,42 м, от точки 312 до точки 313-18,9 м, от точки 313 до точки 314-11,35 м, от точки 314 до точки 315-15,26 м, от точки 315 до точки 316-13,89 м, от точки 316 до точки 287-6,4 м.

Вычисленная экспертом при построении границ площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации подъездного «ж/д пути 366 м» составила 2 343 кв. м.

Координаты поворотных точек границ земельного участка, необходимого для эксплуатации подъездного «ж/д пути 366 м», имеют следующие значения:

№ точки на схеме Исполнительного чертежа №1

Координата Х

Координата У

287

455893.37

1275041.63

288

455884.22

1275052.13

289

455873.94

1275063.36

290

455865.20

1275071.54

291

455849.83

1275084.10

292

455836.96

1275093.12

293

455815.50

1275107.46

294

455789.38

1275121.36

295

455762.57

1275131.49

296

455670.44

1275159.24

297

455638.70

1275168.82

298

455629.16

1275171.66

299

455609.05

1275177.65

300

455588.48

1275183.07

301

455562.47

1275186.63

302

455561.95

1275180.25

303

455587.34

1275176.73

304

455607.34

1275171.48

305

455627.44

1275165.49

306

455636.99

1275162.65

307

455668.72

1275153.07

308

455760.85

1275125.32

309

455786.86

1275115.37

310

455811.91

1275041.63

311

455833.36

1275052.13

312

455845.99

1275102.16

313

455860.65

1275087.83

314

455868.96

1275078.98

315

455879.27

1275067.05

316

455888.40

1275059.33

Из пояснений истца следует, что земельный участок площадью 1,55 га предоставлен ОАО «Кубаньвзрывпром» не только для строительства и эксплуатации железнодорожного пути, но и для строительства и эксплуатации площадки под разгрузку взрывчатых материалов.

Железнодорожный путь ОАО «Кубаньвзрывпром» эксплуатируется исключительно для приемки опасных грузов. Железнодорожный путь и площадка разгрузки взрывчатых веществ неразрывно связаны между собой.

Оба этих объекта построены в 1977-1980 годах и введены в эксплуатацию, а также включены в план приватизации ГП «Кубаньвзрывпром» от 10.02.1994 №147.

Площадка погрузки-разгрузки взрывчатых материалов включена в Государственный реестр опасных производственных объектов, что подтверждается Свидетельством о регистрации А30-00055 от 29.11.2013 года, выданным Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.

ОАО «Кубаньвзрывпром» в установленном порядке получены лицензии на работу с опасными грузами на данных объектах.

На площадке погрузки-разгрузки взрывчатых материалов в установленные сроки проводится экспертиза промышленной безопасности.

Площадь земельного участка в размере 1,55 га определялась на момент его предоставления с учетом требований к опасным промышленным производственным объектам. Как следует из решений о предоставлении земельного участка, его площадь изначально составляла 0,8 га, а в последующем была увеличена до 1,55 га. Увеличение площади земельного участка явилось следствием ужесточения требований к опасным производственным объектам, их охранным зонам.

В соответствии с действующим земельным законодательством обоснование площади испрашиваемого земельного участка осуществляется до его предоставления. При подготовке решений о предоставлении земельного участка и подготовке проекта на строительство объектов заключения всех уполномоченных органов ОАО «Кубаньвзрывпром» получены.

В границах земельного участка, необходимого для эксплуатации подъездного «ж/д пути 366 м» расположены следующие объекты недвижимости:

- часть асфальтной площадки площадью 353 кв. м;

- часть «ж/д пути №1» длиной 42,12 м;

- часть «ж/д пути №2» длиной 39,24 м;

- часть «ж/д пути №3» длиной 33,44 м (т3 л.д. 57-59).

Из пояснений истца следует, что из перечисленных выше объектов недвижимости:

- часть асфальтной площадки площадью 353 кв. м является частью площадки погрузки-разгрузки взрывчатых материалов, принадлежащей ОАО «Кубаньвзравпром». В плане приватизации 1994 года данный объект числится под номером 216 Приложения №3- Акт оценки основных средств.

- часть «ж/д пути №1» длиной 42,12 м, и часть «ж/д пути №2» длиной 39,24 м, являются объектами, возведенными ООО «Торговый центр» без получения соответствующих разрешений (самовольное строительство). В подтверждение данного довода истцом предоставлена ведомость железнодорожных путей станции Тоннельная Северо-Кавказской железной дороги, свидетельствующая об отсутствии у ООО «Торговый центр» железнодорожных путей в пос. Верхнебаканский;

- часть «ж/д пути №3» длиной 33,44 м, является железнодорожным путем общего пользования ОАО «РЖД». В связи с тем, что путь не общего пользования всегда примыкает к пути общего пользования, всегда есть зона пересечения таких путей.

По четвертому вопросу эксперт пришел к выводу о том, что невозможно произвести выдел в натуре земельного участка, необходимого для эксплуатации железнодорожного пути, протяженностью 366 м, принадлежащего ОАО «Кубаньвзрывпром» на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 23 АД №814091 от 26.01.2008 («ж/д путь 366 м»), из земельного участка площадью 148 827 кв. м, кадастровый №23:47:0106040:504, принадлежащего ООО «Торговый центр» на основании Договора купли-продажи №241 от 28.12.2005, так как:

- южная часть (площадью 410 кв. м) земельного участка, необходимого для эксплуатации №ж/д пути 366» расположена за границами земельного участка с кадастровым N 23:47:0106040:504 (т. 3 л.д. 59).

Из пояснений истца следует, что путь необщего пользования всегда примыкает к пути общего пользования, в связи с чем, всегда есть зона пересечения таких путей. В результате часть железнодорожных путей не общего пользования располагается на земельном участке, предоставленном для эксплуатации железнодорожных путей общего пользования, что и имеет место в данном случае.

Эксперт своим ответом свидетельствует тот факт, что железнодорожный путь протяженностью 366 м, принадлежащий ОАО «Кубаньвзрывпром», частично расположен на земельном участке иного землепользователя. Однако данное обстоятельство не препятствует выделу земельного участка, предоставленного ОАО «Кубаньвзрывпром» из земельного участка, предоставленного