Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2009 по делу n А53-17031/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

свидетельствующие о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения.

При отсутствии права на имущество иск об устранении препятствий в пользовании им не может быть удовлетворен.

Возникновение права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных ст.218 ГК РФ и с его обязательной государственной регистрацией (ст.131 ГК РФ).

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента  такой регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Доказательства государственной регистрации права собственности на спорный объект либо возникновение прав на него до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ  отсутствуют.

Ответчик не указал какие именно администрацией чинятся препятствия, не доказал, что препятствия носят реальный характер и лишают истца возможности свободно пользоваться принадлежащим ему имуществом.

Следовательно, необходимые условия для удовлетворения негаторного иска АГО РРО ОО «ВОА» не доказаны.

В силу ст.168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд самостоятельно определяет, какие нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Основания приобретения права собственности установлены ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, пунктом 1 указанной статьи установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

АГО РРО ОО «ВОА» утверждает, что спорный объект построен с соблюдением требований закона на основании разрешения № 194 от 20.07.1997 Отдела по архитектуре администрации г.Азова, в соответствии с проектом № 346-97-АС и введен в эксплуатацию по акту от 23.09.1997г., подписанному с подрядчиком.

Обязательное требование получения разрешения на строительство содержалось в Федеральном законе от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», а также в п.1 ст.11 Закона Российской Федерации 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации».

В 1997г. порядок выдачи разрешений на строительство и приемки законченных строительством объектов регулировался Положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (утв. приказом Минстроя России от 03.06.1992г. № 131) и Временным положением по приемке законченных строительством объектов (утв.письмом Госстроя РФ от 09.07.1993 № БЕ-19-11/13). Указанные Положения предусматривали выдачу органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации, а при их отсутствии  органами архитектуры и градостроительства, двух видов разрешений по установленной в приложении № 2 форме: на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту; на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ – подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов.

Представленное истцом разрешение № 194 от 20.07.1997 Отдела по архитектуре администрации г.Азова не содержит срока действия и не соответствует форме, утвержденной Положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ.

Согласно пунктам 9,10 Временного положения по приемке законченных строительством объектов, приемка законченного строительством объекта оформляется актом по форме, приведенной в приложении № 1. К акту приемки объекта в эксплуатацию исполнитель работ  и заказчик прилагают документы, перечень которых приведен в приложении № 2.

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком (пользователем объекта) в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами

Постановлением главы администрации Ростовской области  от 17.12.1993г. №309 было утверждено Положение о приемке законченных строительством объектов на территории Ростовской области. Указанным Положением также был утвержден типовой акт приемки законченного строительством объекта (приложение №1) и предусмотрена обязанность заказчика (пользователя объекта) осуществить регистрацию факта ввода в действие принятого объекта в органах исполнительной власти.

Пунктом 14 Положения о приемке законченных строительством объектов на территории Ростовской области предусматривалось, что приемка заказчиком от исполнителя работ не дает права на ввод его в действие без согласования с органами Госархстройнадзора и другими органами надзора, которым этот объект подконтролен, а также без разрешений  на эксплуатацию объекта и оборудования тех органов, в положениях которых предусмотрена выдача таких разрешений.

Акт приемки от 23.09.1997г. спорного объекта не соответствует по форме и содержанию указанным типовым актам приемки законченного строительством объекта и не содержит сведений о документации, являющейся неотъемлемой частью данного акта и согласования  с органами надзора.

АГО РРО ОО «ВОА» не представило также доказательств регистрации факта ввода в действие спорного объекта в местных органах исполнительной власти.

В последующие периоды выдача разрешений и приемка законченных строительством объектов на территории Ростовской области регулировались Территориальными строительными нормами  ТСН 12-321-2003 Ростовской области «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов» (утв. приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области от 26.01.2004 №10) и Положением о выдаче разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (утв. постановлением Администрации Ростовской области  от 02.03.2006г. №67).

Согласно п.4.2 ТСН 12-321-2003 Ростовской области оформление ввода объекта в эксплуатацию распорядительным документом органа исполнительной власти муниципального образования об утверждении акта  приемки возможно только по завершенным строительством и принятым приемочной комиссией объектам. Основанием для оформления ввода объекта в эксплуатацию служит положительное заключение органов, входящих в систему Госархстройнадзора о возможности ввода объекта в эксплуатацию.

В силу требования пункта 2 статьи 51 действующего в настоящее время Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.

Формы разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005г. №698.

Статьями 28-29 Земельного кодекса РСФСР, действовавшими на момент оформления акта приемки от 23.09.1997г., а также статьями 30,34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей не связанных строительством.

Представленные истцом документы не подтверждают выделение истцу земельного участка под строительство спорного объекта, получение разрешения на строительство установленной формы и соблюдение порядка ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренного перечисленными нормативными правовыми актами, действовавшими в разные периоды времени  с 1997 по настоящий момент.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из изложенного, выводы суда первой инстанции о том, что спорный объект недвижимости отвечает признакам самовольной постройки, является верным.

Согласно положениям ст.ст. 1,2,8,9,30,36,44,47,48,51,55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Однако надлежащие доказательства соответствия самовольной постройки строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующие об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, истцом не представлены.

Представленных истцом документов недостаточно для признания самовольно  возведенной постройки соответствующей всем указанным нормам и правилам и  безопасной в эксплуатации.

Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Между тем доказательств того, что истец до обращения с апелляционной жалобой предпринимал действия, направленные на получение в установленном порядке надлежащей разрешительной документации на получение земельного участка, строительство и ввод объекта в эксплуатацию, документов, необходимых для оформления права собственности на возведенный им объект, в материалах дела отсутствуют. При таких обстоятельствах, исковые требования направлены на упрощение императивно предусмотренной законодательством административной процедуры оформления права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований АГО РРО ОО «ВОА» о признании права собственности на нежилое здание литер Аа, общей площадью 42,1 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, г.Азов, ул.Инзенская, является законным, обоснованным и не подлежит отмене.

Пункт 4.2.9 договора аренды от 16.05.2001г. №3462, на который ссылается истец, предусматривает обязанность арендатора в случае вхождения в состав юридического лица арендатора иностранного участника, прекращения деятельности арендатора, передаче прав арендатора на задание другому лицу или изменения юридического адресу, иных реквизитов в 10-дневный срок направить арендодателю письменное уведомление об этом.

По пояснениям представителя Администрации данное условие является типовым.

При буквальном прочтении текста данного условия договора и в контексте всего договора в целом судом не усматривается придаваемая ему истцом смысловая нагрузка о разрешении строительства на арендованном земельном участке недвижимого объекта, в связи с чем, указанные доводы подлежат отклонению.

Договор аренды земельного участка 1995г., по мнению истца содержащего такое разрешение, у сторон отсутствует и суду не представлен. 

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В силу пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Согласно статье 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный