Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 n 15АП-10574/2009 по делу n А53-4412/2009 По делу о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного нежилого помещения в собственность и об обязании ответчика устранить допущенные нарушения.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2010 г. N 15АП-10574/2009
Дело N А53-4412/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истцов - представитель Кузнецова М.М. (доверенность от 26 декабря 2009 года), представитель Сердюков А.А. (доверенность от 21 декабря 2009 года),
от Департамента - представитель Светличная И.В. (доверенность от 24.02.2009),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Лядусова Андрея Анатольевича, Лядусовой Людмилы Анатольевны,
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Соколова Т.Б.)
от 12 августа 2009 г. по делу N А53-4412/2009
по заявлению Лядусова Константина Андреевича, Лядусовой Людмилы Анатольевны
к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону,
о признании отказа незаконным,
установил:
Лядусова Людмила Анатольевна и Лядусов Константин Андреевич обратились в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о понуждении договора купли-продажи нежилого помещения литер Д (комнаты 1, 2, 2а, 3, 3,а, 3б, 4 - 7, 7а, 7б, 8 - 10) общей площадью 123,90 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Баррикадная, 24 - 32 в городе Ростове-на-Дону. Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются наследниками арендодателя, заключили с Департаментом дополнительное соглашение, и в силу статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года имеют преимущественное право на приобретение арендованного помещения в собственность. Затем истцы уточнили свои требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просили признать незаконным отказ Департамента имущественно-земельных отношений (письмо от 6 марта 2009 года) в реализации Лядосовой Л.А. и Лядусову К.А. преимущественного права на указанное нежилое помещение, обязав его устранить допущенные нарушения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12 августа 2009 года в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец Лядусова Л.А. не являлась субъектом малого и среднего предпринимательства, срок владения по договору аренды составляет менее 3 лет.
Не согласившись с указанным решением, Лядусова Л.А. и Лядусов К.А. обжаловали решение в порядке апелляционного производства и просили решение отменить, их заявление о признании действий Департамента незаконными - удовлетворить.
Апеллянты указывают на следующие основания для отмены судебного акта:
- преимущественное право перешло к ним на основании свидетельства о праве на наследство, права арендодателей также подтверждены дополнительным соглашением к договору аренды от 1 декабря 2008 года.
- Лядусов А.В. (арендатор) заключал на указанное помещение договоры аренды неоднократно с 2000 года, имущество из владения арендатора не выбывало,
- Федеральным законом от 17 июля 2009 года упрощен порядок реализации преимущественного права,
- несостоятелен довод о наличии задолженности по арендной плате, поскольку арендатор умер, а наследники должным образом оформляли свои наследственные права через суд и нотариуса.
На апелляционную жалобу поступил отзыв Департамента имущественно-земельных отношений, в котором указывается на законность решения суда. Департамент полагает, что наличия задолженности по арендной плате и отсутствие у Лядусовой Л.А. статуса предпринимателя достаточно для отказа в удовлетворении заявления.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель Департамента поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Как усматривается из материалов дела, предприниматель Лядусов Андрей Васильевич и Комитет по управлению имуществом города Ростова-на-Дону заключили договор аренды нежимого помещения муниципальной собственности - помещения общей площадью 124 кв. м, расположенные в литере Д по улице 1-ой Баррикадной, 24 - 32 в г. Ростове-на-Дону. Договор был заключен до 31 января 2001 года. Затем между теми же сторонами был заключен договор аренды того же помещения от 15 февраля 2001 года сроком до 15 января 2003 года. Затем между теми же лицами был заключен договор аренды того же помещения от 13 марта 2003 года сроком до 15 февраля 2004 года. Затем 26 февраля 2004 года между Лядусовым А.В. и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, являющегося правопреемником Комитета по управлению имуществом города Ростова-на-Дону, был заключен договор аренды указанного помещения сроком до 15 февраля 2005 года.
17 марта 2005 года между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и предпринимателем Лядусовым А.В. был заключен договор аренды указанных помещений сроком до 17 марта 2011 года. Указанный договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 18 августа 2005 года.
21 июля 2007 года Лядусов А.В. умер. Его наследниками по закону стали Лядусова Людмила Анатольевна и Лядусов Константин Андреевич, что подтверждено свидетельством о праве на наследство и свидетельством о праве на наследство (л.д. 88).
1 декабря 2008 года между Департаментом и Лядусовым К.А., Лядусовой Л.А. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому наследники указаны в качестве арендатором по указанному договору аренды.
3 февраля 2009 года Лядусова Л.А. и Лядусов К.А. обратились в Департамент имущественно-земельных отношений с заявлением о передаче в собственность спорного помещения.
Письмом от 6 марта 2009 года N ИЗ-4558/10 Департамент отказал в удовлетворении заявления, указав, что заявители не являются субъектами малого и среднего предпринимательства.
Указанный отказ Департамента обжалован в арбитражный суд.
Апелляционный суд находит, что Арбитражный суд Ростовской области правильно отказал в удовлетворении заявления, рассмотрев указанное заявление по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
Согласно части 1 и 2 статьи 1112 Гражданского кодекса в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
Согласно пункту 2 статьи 617 Гражданского кодекса в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Поскольку в договоре аренды от 17 марта 2005 года не предусмотрено иное, права и обязанности арендатора по договору перешли к супруге и сыну умершего арендатора как универсальным правопреемникам в качестве наследников.
Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на день подачи Лядусовой Л.А. и Лядусовым К.А. заявления) преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства могло быть реализовано при условии:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Арбитражный суд Ростовской области правомерно указал, что на момент подачи заявления (3 февраля 2009 года) Лядусова Л.А. не имела статуса индивидуального предпринимателя, а поэтому в силу статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" не могла быть отнесена к субъектам малого и среднего предпринимательства.
То обстоятельство, что Лядусова Л.А. является универсальным правопреемником умершего арендатора, не придавало ей на момент подачи заявления статуса индивидуального предпринимателя. Поскольку законы, устанавливающие исключительные и привилегированные нормы не могут толковаться расширительно, следует прийти к выводу о том, что Лядусова Л.А. не обладала на момент подачи заявления субъективным правом, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ. Поскольку обязательства из договора аренды перешли к двум наследникам одновременно, то обстоятельство, что Лядусов К.А. являлся индивидуальным предпринимателем, не предоставляет ему субъективного права на удовлетворение заявления о преимущественном праве. Только при наличии у каждого из субъектов права специального статуса, установленного законом, может возникнуть преимущественное право, установленное статьей 3 названного Федерального закона.
Кроме того, апелляционный суд не может считать обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что нельзя учитывать наличие задолженности по арендной плате, поскольку наследники длительное время оформляли наследственные права. Из решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 июня 2008 года по делу 2-1220/08 следует, что Лядусов К.А. продолжает арендовать данное нежилое помещение, оплачивать арендную плату. Таким образом, при обращении в суд общей юрисдикции с заявлением об установлении факта принятия наследства истцы подтвердили фактическое пользование арендованным имуществом и понимали, что имеется юридическая обязанность по уплате арендной платы. Однако арендная плата не вносилась, а задолженность была погашена только при подачу заявления Департаменту (л.д. 113 - 116).
Поскольку наследники считаются принявшими наследство со дня его открытия (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса), действуя разумно и добросовестно и используя арендованное имущество, заявители имели возможность исполнять обязательства умершего арендатора по оплате арендованного имущества путем перечисления соответствующих суммы арендатору.
Указанных двух обстоятельств достаточно для отказа в удовлетворении заявления.
Доводы апелляционной жалобы о последующем изменении условий для реализации преимущественного права, установленных Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 149-ФЗ, отклоняются, поскольку указанному Закону не придана обратная сила, а поэтому он не подлежит применению к отношениям, возникшим до его принятия (ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации). В равной степени последующее приобретение Лядусовой Л.А. статуса индивидуального предпринимателя не влияет на вопрос оценки законности принятого Департаментом решения.
Оценивая вывод арбитражного суда об отсутствии у заявителей преимущественного права в связи с тем, что имущество находилось во владении арендатора менее 3 лет, апелляционный суд отмечает следующее. Действительно договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Вывод арбитражного суда о том, что арендованное имущество находилось во владении менее 3 лет, является справедливым лишь при условии, что ранее имущество не находилось во владении арендатора по другим договорам аренды. На имеющихся в деле копиях договоров аренды от 2000, 2001, 2002, 2003, 2004 года отсутствуют отметки о регистрации указанных договоров в учреждении юстиции (Федеральной регистрационной службы). Поэтому, если предыдущие договоры не прошли государственную регистрацию, они не считаются заключенными; если же таковую прошли, то владение по предыдущим договорам может быть зачтено для владения для целей статьи 3 Федерального
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 n 15АП-10451/2009 по делу n А53-18907/2009 По делу об отмене постановлений государственного органа о привлечении к ответственности за неисполнение требований о постановке на миграционный учет иностранных граждан и лиц без гражданства.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также