Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011 по делу n А63-4162/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

и кадастровый паспорт земельного участка от 10.07.2008 (т. 1, л.д. 12-16, 114-115).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов                         и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Следовательно, регистрационная служба вправе осуществить проверку законности представленных на государственную регистрацию договоров аренды, в том числе, соблюдение императивно установленного порядка их заключения.

Управление, отказывая в государственной регистрации договора аренды от 16.02.2011 № 12-19, указала на выявленные нарушения порядка предоставления земель сельскохозяйственного назначения, установленного статьей 10 Федерального закона                   «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно: отсутствие доказательств предварительного и заблаговременного опубликования сообщения                         о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований главы КФК, пришел к выводу, что Управление правомерно отказало в регистрации договора аренды земельного участка, поскольку сторонами договора были допущены нарушения действующего законодательства о предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой инстанции, поскольку считает, что указанные регистрационной службой мотивы отказа не могут являться основанием отказа в государственной регистрации договора аренды, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, судом неправильно применены нормы материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии                          с гражданским законодательством и Кодексом. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков (статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации). Такое решение принимается в порядке, установленном статьями                              30 - 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

Специальные правила предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения предусмотрены главой 14 Земельного кодекса Российской Федерации,  положения которой не устанавливают безусловный приоритет норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» над положениями иных федеральных законов.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» так же не содержит положений о его преимущественном применении при регулировании отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии                 с указанным Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Таким образом, нормы Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» по сравнению с нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» являются специальными и имеют приоритет.

Статья 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» устанавливает следующий порядок предоставления земельного участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности:

- заинтересованные граждане обращаются в уполномоченный орган с заявлением               о предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, к заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства;

- уполномоченный орган с учетом зонирования территорий в течение месяца утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории;

- заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастрового учета;

- в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка уполномоченный орган принимает решение                     о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо               в аренду заявителю.

Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия уполномоченным органом решения о предоставлении этого земельного участка                              в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю.

Фермерское хозяйство считается созданным со дня его государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации ( 5 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предусмотрено, что фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Согласно пункту 2 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации глава крестьянского (фермерского) хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 16.10.2003 № 630 «О Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, Правилах хранения                      в единых государственных реестрах юридических лиц и индивидуальных предпринимателей документов (сведений) и передачи их на постоянное хранение                        в государственные архивы, а также о внесении изменений и дополнений в Постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 «438 и 439» установлено, что государственная регистрация крестьянских (фермерских) хозяйств осуществляется                       в порядке, установленном для государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей.

Судом установлено, что крестьянское (фермерское) хозяйство Жаркова В.Е. было зарегистрировано 22.06.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства серия 26 № 003140946 и выпиской из ЕГРИП (т. 1, л.д. 62, том 65-69).

Следовательно, с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства, глава КФХ Жарков В.Е. был наделен статусом индивидуального предпринимателя в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в пункте 3 статьи 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» установлено, что по сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 настоящего Федерального закона. Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах.

В договоре аренды от 16.02.2011 № 12-19 указано, что на стороне арендатора выступил глава КФХ Жарков В.Е., действующий на основании свидетельства                                 о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства серия                                         26 № 003140946.

Свидетельство о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства серия 26 № 003140946 представлено заявителем на государственную регистрацию вместе с договором аренды, что подтверждается расписками                               в получении документов на государственную регистрацию от 09.02.2011 (т. 1,                        л.д. 102).

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения был предоставлен главе КФХ Жаркову В.Е. на основании вышеуказанного договора аренды для сельскохозяйственного производства, что соответствует основным видам деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотренным статьей 19 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Доказательства того, что спорный земельный участок был предоставлены                              и использовались Жарковым В.Е. для его личных нужд не связанных с деятельностью крестьянского (фермерского) хозяйства, в материалах дела отсутствуют. При проведении государственной регистрации договора аренды от 16.02.2011 № 12-19 регистрационная служба такими сведениями также не располагала.

Следовательно, в силу пункта 3 статьи 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предполагается, что договор аренды от 16.02.2011                                № 12-19 совершен Жарковым В.Е. в интересах крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку обратное не доказано.

При таких обстоятельствах, из представленных для целей регистрации документов (распоряжения Министерства от 16.02.2011 № 146, договор аренды, кадастровый паспорт  и свидетельство о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства) усматривается, что земельный участок предоставляется по заявлению Жаркова В.Е. для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, главой которого он является.

Следовательно, регистрационная служба при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, должна была руководствоваться нормами статьи 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», которые устанавливают специальный порядок получения крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, предназначенного для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, в том числе расширения фермерского хозяйства.

Специальный порядок предоставления земельных участков КФХ не предусматривает обязательной публикации сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Статьей 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предусмотрен упрощенный порядок предоставления земельных участков направленный на стимулирование развития крестьянских (фермерских) хозяйств. Доказательства наличия иных заинтересованных лиц на приобретение права аренды земельного участка для создания или расширения КФХ, в материалах дела отсутствуют.

Наличие общей нормы о необходимости (статья 10 Федерального закона                    «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») заблаговременно публиковать информацию о свободных земельных участках, не может служить основанием для отказа                                   в государственной регистрации договора аренды в тех случаях, когда специальный порядок, установленный Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», соответствующего требования не предусматривает.

При таких обстоятельствах, предусмотренные пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 16.02.2011 № 12-19 отсутствовали.

Управление, в порядке статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представило доказательства законности отказа в государственной регистрации договора аренды, изложенного                         в сообщении от 25.04.2011 № 25/003/20011-370.

Таким образом, заявленные главой КФХ Жарковым В.Е. требования являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Выводы суда первой инстанции о том, что несмотря на то, что статья 12 Закона                    о КФХ не предусматривает публикацию информации о предоставлении земельного участка для создания и осуществления деятельности крестьянского хозяйства, Закон                     о КФХ и Земельный кодекс Российской Федерации (пункт 1 статьи 32 и пункт 4 статьи            34 Земельного кодекса Российской Федерации), предоставляя право на получение земельных участков без проведения торгов, возлагает на обратившее лицо бремя организации и несения расходов на проведение кадастровых работ и постановку земельного участка на кадастровый учет. В связи с чем предоставление земельных участков без проведения торгов не противоречит принципу эффективности                               и рациональности распоряжения государственными и муниципальными землями, а исходя из этих принципов сформированный освободившийся земельный участок должен быть выставлен на торги, что позволит с одной стороны рационально использовать землю,                 с другой стороны получить экономически эффективную плату за землю, тогда как земли,          в отношении которых кадастровые работы не проводились, не могут быть предоставлены на торгах без выполнения затратных мероприятий по формированию земельных участков, поэтому обеспечение этих работ за счет лица, обратившегося за получением земельного участка, не только сэкономит бюджетные средства, но и ускорит вовлечение земельного участка в гражданский оборот.

Выводы суда первой инстанции о том, что повторное предоставление сформированного земельного участка сельскохозяйственного назначения возможно только при осуществлении мероприятий по организации торгов и публикации сообщений, в том числе для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, противоречат федеральному закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», в котором отсутствуют какие-либо указания на ограничения в предоставлении сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка.

При этом суд первой инстанции, сославшись на рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 20.05.2011 о том, что земельный участок не может быть предоставлен по правилам статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не связанных со