Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2012 по делу n А63-8550/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

«Ставропольторг» также уступило ООО «СТ Финанс» в полном объеме права (требования), принадлежащие ему по инвестиционному контракту  от 19.02.2004 № 1.

Соглашением от 17.11.2005 к договору № 002/ТЗ-0504 об оказании услуг по исполнению функций заказчика от 27.05.2004 стороны: ООО «СТ Финанс» и ООО «Аквапарк» изложили договор № 002/ТЗ-0504 об оказании услуг по исполнению функций заказчика от 27.05.2004 в новой редакции.

В свою очередь ООО «Аквапарк» во исполнение своих обязательств, предусмотренных пунктом 2.3.4 (предыдущей редакции), а потом и пунктом 2.3.7 (новой редакции) договора № 002/ТЗ-0504 об оказании услуг по исполнению функций заказчика от 27.05.2004, заключило с ООО «Ставропольторг» договор подряда от 19.07.2004  № 01-04 и договор подряда от 09.12.2005 № 53  на выполнение строительных работ на объекте.

Как видно из материалов дела, ООО «СТ Финанс» в соответствии с разрешением на строительство от 03.11.2006 № 1/531, выданным комитетом градостроительства администрации города Ставрополя выступало застройщиком и одновременно осуществляло строительство, выполнив все общестроительные работы своими силами и силами субподрядчика.

По окончании строительства инвестором-застройщиком ООО «СТ Финанс» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию  от 27.11.2009 № RU 26309000-«106-Э».

В связи с имеющимися разночтениями комитет признал недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию  от 27.11.2009 № RU 26309000-«106-Э» и градостроительства и выдал новое разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.05.2010 № RU 26309000-«069-Э», которым в эксплуатацию была введена только жилая часть многоквартирного жилого дома по пр. Кулакова. 71 (действия комитета в настоящее время оспариваются сторонами в судебном порядке по делу № А63-5201/2011).

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство.

Пунктом 3.6 СНиП 03.01.2004-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденным постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84 с изменениями от 18.11.1987, предусмотрено, что техническая и иная необходимая для эксплуатации дома документация, предоставляемая подрядчиком и заказчиком в государственные приемочные комиссии должна храниться у эксплуатационной организации.

Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 № 16 «Об утверждении Положения о заказчике - застройщике (едином заказчике, дирекции строящего предприятия и техническом надзоре указано на то, что заказчик - застройщик передает после приемки государственной приемочной комиссией (приемочной комиссией) эксплуатирующим организациям законченные строительством объекты, проектно-сметную и техническую документацию, разработанную до начала и в процессе строительства, акты рабочей, государственной приемочной комиссии (приемочной комиссии) со всеми приложениями.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Из положений пунктов 3.4, 3.5, 4.17, 4.18 СНиП 03.01.2004-87 и указанных нормативно-правовых актов следует, что исполнительная и иная документация, перечисленная в п. 3.5 и 4.17 является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости и в случае поступления объекта новому собственнику подлежит передаче непосредственно собственнику или уполномоченному им лицу.

В силу данной нормы обязательства заказчика-застройщика возникают из перечисленных выше нормативно-правовых актов.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения.

27 ноября 2009 года на общем собрании жильцов выбран следующий способ управления – товарищество собственников жилья. 15 февраля 2010 года ТСЖ «Рубин-2009» было зарегистрировано в установленном законом порядке (ОГРН 1102635002150).

Исходя из положений подпункта 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по передаче технической документации на жилой дом возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.03 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» к технической документации долговременного хранения в соответствии с пунктом 1.5.1 отнесены, в числе прочих:

-проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

-акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

-паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок.

Аналогичные положения содержатся и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

В соответствии с пунктами 24 и 26 указанных Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства,архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

В силу приведенных норм ответственные лица (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.

Однако из материалов дела следует, что ответчиками при передаче указанного дома в управление ТСЖ «Рубин-2009» запрашиваемая им документация передана не была.

Суд считает, что обязанность по передаче документации возникает у ООО «Аквапарк» на основании пункта 2.3.31 договора № 002/ТЗ-0504 от 27.05.04 об оказании услуг по исполнению функций заказчика, заключенному между ООО «СТ Финанс» и ООО «Аквапарк».

Об истребовании документации товарищество неоднократно направляло ответчику письма, надлежащих доказательств передачи истребуемых товариществом документов, в материалы дела представлено не было.

Исходя из изложенного суд считает, что ООО «Аквапарк» при создании товарищества собственников жилья не выполнило своей обязанности по передаче технической документации на жилой дом.

В ходе рассмотрения спора ООО «Аквапарк» передало часть документации, что истец подтвердил на заседании суда, в связи с чем, в части обязания передать проектно-сметную документацию по системе пожарной сигнализации, исполнительную схему системы пожарооповещения, паспорта на механические расходомеры, расположенные в 5 тепловом узле (два), тепловом пункте 9 секции, помещении насосной (два), суд в иске правомерно отказал в связи с их передачей.

В части обязания передать следующие документы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 26309000-16-Э от 27.11.09, справку на выполнение технических условий ГУП СК «Международный аэропорт Ставрополь», исполнительную документацию на благоустройство жилого дома, копию градостроительного плана земельного участка,  суд правомерно отказал в иске, поскольку истцом нормативно не обоснованы данные требования.

Застройщик - ООО «СТ Финанс» при осуществлении своих прав на квартиры (как при первоначальной регистрации, так и дальнейшей их реализации) в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также пунктом 4 «Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» должно предоставлять подлинник и копию правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение, что является разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, подлинник данного документа остается у застройщика, при этом копия разрешения истцу передавалась.

Выдача справки на выполнение технических условий ГУП СК «Международный аэропорт Ставрополь» суд в иске отказал правомерно поскольку установка на крыше жилого дома сигнальных огней для самолетов проектом не предусмотрена, замечаний в этой части проекта положительным заключением экспертизы не отмечено.

В части передачи исполнительной документации на благоустройство жилого дома,

суд первой инстанции правомерно отказал, так как действующими нормами закона данное требование не предусмотрено и ТСЖ «Рубин-2009» никаких обоснований не представило.

Как правильно установил суд первой инстанции, градостроительный план земельного участка ответчиками не разрабатывался и не мог разрабатываться, так как форма градостроительного плана земельного участка была утверждена постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка», уже после получения застройщиком разрешения на строительство (№ 1/246 от 18.11.2005).

В части требований о передаче всей остальной проектно-сметной и технической документации на спорный жилой дом, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования.

Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 27.06.2006 № 1821/06, товарищество собственников жилья вправе обратиться в арбитражный суд в защиту интересов домовладельцев.

В соответствии с пунктами 7, 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество вправе принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами.

В части исковых требований о передаче подвальных помещений, помещений первого этажа и технических этажей политерно судом первой инстанции правомерно отказано исходя из следующего.

Подвальные помещения и технические этажи 1 и 10 блок секции, в которых расположены инженерные коммуникации (механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования), обслуживающего более одного помещения в жилом доме переданы истцу, что подтверждается материалами дела (т. 1, л. д. 148-150, т. 2            л. д. 1-36). Из пояснений ответчиков следует, что председателю ТСЖ были переданы ключи от всех указанных помещений, что последним не отрицалось. Передача каждого отдельного помещения в многоквартирном доме, с указанием его литера, площади и функционального назначения действующим законодательством не предусмотрено.

В части обязания передать инженерные системы водоснабжения (водоотведения) и теплоснабжения данного дома суд в иске отказал правомерно, исходя из того, что эти системы фактически находятся у истца, ключи переданы, тепловые пункты принимались при участии специализированных организаций при первоначальной подаче теплоносителя в жилой дом. Пояснить, как должны быть переданы эти системы с нормативно-правовым обоснованием передачи истец не смог.

Требование истца о выполнении работ по возведению стен помещений колясочных не основано на законе, ввиду отсутствия нормативов по их обязательному присутствию в многоквартирном жилом доме, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Кроме того, как правильно установил суд первой