Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 по делу n А15-2744/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит следующее разъяснение. Исключительный характер права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Единственным бесспорным доказательством существования у лица права собственности на объект недвижимости является государственная регистрация этого права (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Кодекса собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление от 24.03.2005 N 11).

Согласно статье 36 Кодекса юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.  Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. В месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности.

Таким образом, в границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объектов недвижимости, должна входить не только часть земельного участка, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для эксплуатации данных объектов недвижимости.

Как видно из заявления о предоставлении спорного земельного участка в аренду, общество указало, что на указанном земельном участке  построены объекты: здания общей площадью 279 кв.м, теплицы – 5500 кв.м, коровник – 1303 кв.м, 2 здания телятника по 330 кв.м, административное здание – 250 кв.м, загон для скота и склад для хранения кормов. Также указало, что на указанные объекты недвижимости имеются разрешения, сметная документация, технические паспорта и свидетельства о праве собственности за обществом.

Вместе с тем отказ министерства в предоставлении обществу земельного участка в аренду мотивирован признанием  объектов общества (здание, строения теплицы, коровника, телятника и административное здание) самовольными постройками.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган, который совершил действия либо бездействие (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.07.2010 по делу  №А15-1615/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо­Кавказского округа от 06.05.2011, установлено, что на спорном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости общей площадью 5779 кв. м, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено свидетельством о праве собственности от 29.05.2009 серии 05-АА N 195420, а также не завершенный строительством коровник, при этом данные объекты самовольным постройками не признаны.  Испрашиваемый участок сформирован как самостоятельный объект гражданских правоотношений (кадастровый паспорт от 04.02.2009) в результате осуществления его государственного кадастрового учета в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, зарегистрированное право собственности общества никем не оспорено, его государственная регистрация не признана судом недействительной. Доказательств обратного в нарушение ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ министерством не представлено.

Кроме того, доказательства ненаправления министерству документов, необходимых для предоставления обществу истребуемого земельного участка, кроме направленных документов, не представлено.

Более того, иных оснований  отказа в предоставлении спорного земельного участка в аренду собственнику сооружений министерством не приведено.

Кроме того, ссылка суда первой инстанции на то, что спорный земельный участок не прошел кадастровый учет, в связи с чем невозможно определить границы испрашиваемого земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняется как противоречащая материалам дела. Согласно сведениям, имеющимся в кадастровом паспорте от 04.02.2009 N 0009/201/09-0087, участок с кадастровым номером 05:09:000023:30 относится к категории - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, площадью 149106 кв. м, сформирован в 2009 году, сведения о данном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 28.01.2009,   земельному участку   присвоен кадастровый номер 05:09:000023:30, его площадь соответствует материалам межевания, имеются сведения о длинах отрезков его границ, дирекционных углах.

Кроме того, истцом в материалы дела представлена копия землеустроительного дела №61 от 20.01.2009 по межеванию земельного участка ООО «Брэнд-М». В нем имеется копия акта согласования границ земельного участка ООО «Брэнд-М» площадью 15,0 га  с границами земельного участка с  кадастровым номером 05:09:000023, при этом земельный участок общества указанный в кадастровом паспорте за номером 05:09:000023:30 соответствует земельному участку, указанному в  материалах межевания, а  также соответствуют   сведения о длинах отрезков его границ, дирекционных углах. При этом общество просит обязать министерство заключить договор аренды на земельный участок площадью 14,9 га с кадастровым номером 05:09:000023:30, однако  постановление  №254 от 27.08.2007 обществу предоставлен земельный участок 15,0 га, т.е.  общество обратилось в министерством с заявлением о предоставлении земельного участка в меньшем  размере согласно правоустанавливающих документов.

Таким образом, не могут быть положены в основание правомерности отказа обществу в предоставлении  испрашиваемого земельного участка в аренду  выводы о том, что земельный участок не сформирован.

Ссылка на отсутствие необходимости в испрашиваемой площади земельного участка для использования объектов общества, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).

В пункте 6 статьи 11.9 Земельного кодекса предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

По смыслу пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.

Следовательно, в границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 35 Земельного кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса для целей, не указанных в пункта 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Выпиской из ЕГРЮЛ от 28.12.2011 подтверждается, что для общества предусмотрен такой вид деятельности как выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в др. группу; выращивание картофеля, столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала; разведение крупного рогатого скота; производство общестроительных работ. Целью заключения договора аренды является использование земельного участка для сельскохозяйственного использования, согласно целевому назначению земельного участка.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке общей площадью 14,9 га расположены здания, теплицы, коровник, 2 здания телятника, административное здание, загон для скота и склад для хранения кормов, принадлежащие на праве собственности обществу.

Таким образом, ссылка на то, что площадь испрашиваемых в аренду земельных участков несоразмерно больше необходимой, является необоснованной. Доказательства, подтверждающие указанный довод, суду не представлены.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанций считает, что площадь испрашиваемого обществом в аренду земельного участка, определенная в размере 14,9 га, соответствует требованиям статей 33 и 36 Кодекса и материалам дела. Доказательств  невозможности предоставления обществу испрашиваемого земельного участка, с учетом его фактического землепользования,  в аренду в оспариваемом отказе не представлено.

Ссылка на нецелевое использование обществом земельного участка для целей эксплуатации указанных им зданий  судом апелляционной инстанции   не принимается, поскольку согласно зарегистрированной  уставной деятельности (выписка из ЕГРЮЛ от 28.12.2011) и целевого назначения земельного участка следует, что земельный участок и объекты недвижимости общества (согласно актам ввода в эксплуатацию) используются в производственной деятельности для сельскохозяйственного назначения.

Ссылка об отсутствии у общества  на праве собственности здания коровника на спорном земельном участке ввиду установления у указанного объекта признаков самовольной постройки судом апелляционной инстанции  отклоняется как  необоснованная,  поскольку иск о сносе самовольной возведенных строений в порядке, предусмотренном статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рамках указанного дела не был заявлен, предметом рассмотрения не являлся, в связи с чем вывод  суда первой инстанции в этой части не соответствуют предмету иска по делу А15-657/2011.

Кроме того, спорная постройка создана на земельном участке, отведенном для целей строительства в порядке, установленном законом, и с получением на это необходимых разрешений, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2010, поэтому она не может быть квалифицирована в качестве самовольной по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем апелляционный суд исключает признаки самовольности постройки.

Доводы учреждения о наличии у него арендных отношений в соответствии с договором аренды от 17.12.1992 обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку вступившими в законную силу судебными актами установлен факт расторжения указанного договора соглашением сторон