Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012 по делу n А63-11046/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                    Дело №А63-11046/2011

10 июля 2012 года                                                                         

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2012

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2012

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А. (судья-докладчик),

судей: Винокуровой Н.В., Сулейманова З.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Назаровой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Милосердие» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 по делу А63-11046/2011 (судья Довнар О.Н.)

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (г. Ставрополь, ул. К. Хетагурова, 8, ИНН: 2636014845, ОГРН: 1022601934486)

к обществу с ограниченной ответственностью «Милосердие» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 172 А, 4, ИНН: 2634085713, ОГРН: 1092635006111)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 297 218 рублей 88 копеек, пени в размере 318 804 рубля 26 копеек, расторжении договора аренды, выселении ответчика из нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, обязании ответчика передать по акту-передачи комитету в освобожденном виде данные помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца – Коплик О.В. (доверенность № 29 от 21.06.2012)

от ответчика – Озеров Е.Ю. (доверенность № 3/12 от 01.06.2012)

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края обществу с ограниченной ответственностью «Милосердие» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 297 218 рублей 88 копеек за период с 01.01.2011 по 31.11.2011, пени в размере 38 804 рубля 26 копеек, расторжении договора аренды нежилых помещений, выселении общества из нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 8А/1-2, обязать общество передать по акту приема-передачи в освобожденном виде помещения, находящиеся в муниципальной собственности (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 заявленные требования удовлетворены частично. С ответчика взыскана задолженность по арендной плате, расторгнут договор, общество выселено из помещений, на него возложена обязанность передать их по акту приема-передачи комитету. В удовлетворении требований о взыскании пени отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что ответчик сдавал помещения в субаренду и не использовал помещения в соответствии с целевым назначением, поэтому у арендодателя имеется право досрочно расторгнуть договор. Понижающий коэффициент для арендатора не применим, так как он существенно нарушил условия договора. Требование о взыскании пени не подлежит удовлетворению в связи с несоблюдением комитетом досудебного порядка урегулирования спора.

Не согласившись с решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в удовлетворенной части, принять по делу в указанной части новый судебный акт, отказав комитету в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что 25.08.2010 он согласовал возможность сдачи нежилых помещений в субаренду, проводит ремонт помещений, который необходим, что подтверждается представленными суду доказательствами, ремонт тоже согласован с ответчиком, поэтому оснований для расторжения договора не имеется. При отсутствии нарушений со стороны арендатора при расчете арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.10.2011 должна быть применена арендная ставка с учетом муниципальной преференции.

Отзыва на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, выслушав представителей сторон, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в удовлетворенной части требований подлежит отмене, а в части отказа во взыскании пени оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании постановления главы администрации г. Ставрополя №2336 от 13.08.2010 заключен договор №5981 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя от 13.08.2010, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения №30-42, 45-58 в литере А2, 1 этаж, помещения 112, 113 в литере А2, в надстройке, общей площадью 537,4 кв. м., по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 8А/1-2.

В соответствии с пунктом 1.5 договора помещения предоставляются для оказания оздоровительных и медицинских услуг в соответствии с уставной деятельностью.

На основании пункта 3.1 договора расчет арендной платы по договору производится в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование арендуемым недвижимым и движимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Ставрополя, утвержденной Решением Ставропольской городской Думы от 24.12.2004 №144.

В силу пункта 3.3 договора минимальная ставка арендной платы применяется только в порядке, установленным федеральным законом «О защите конкуренции» и муниципальными правовыми актами г. Ставрополя.

Как указано в пункте 4.1 договора, срок аренды устанавливается с 13.08.2010 по 12.08.2020.

В соответствии с подпунктом 2.4.1 договора арендатор вправе в пределах срока действия договора предоставлять помещения либо часть в субаренду третьим лицам только с письменного разрешения арендодателя при условии использования помещений в соответствии с требованиями пункта 1.5 договора и Федеральным законом от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения пунктов договора.

На основании постановления №2336 обществу в 2010 году предоставлена муниципальная преференция, по которой расчет арендной платы за нежилые помещения производится по минимальной арендной ставке за 1 кв. м.

18.08.2010 общество обратилось к комитету с просьбой о даче согласия на сдачу помещений в субаренду.

Арендодатель в письме от 25.08.2010 указало на возможность сдачи помещений в субаренду при условии соблюдения требований статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», регулирующей порядок заключения договоров в отношении муниципального имущества (т. 1, л.д. 58).

01.11.2010 и 11.01.2011 общество заключило договоры субаренды с третьими лицами в отношении части нежилых помещений.

Арендатор письмом от 31.01.2011 направило запрос в комитет с просьбой предоставить расчет арендной платы на 2011 год по минимальной арендной ставке (т. 1, л.д. 49).

11.02.2011 и 11.04.2011 комитет направил в адрес антимонопольного органа заявления для дачи согласия на предоставление муниципальной преференции обществу (т. 1, л.д. 41).

Антимонопольный орган в ответе от 13.04.2011 указало на возможность исчисления арендной ставки в отношении арендатора равной минимальной ставки на 2011 год (т. 1, л.д. 39).

16 июня 2011 года комитет в одностороннем порядке произвел проверку целевого, результативного использования средств, выделенных комитету за 2010-2011,  по результатам которой составил акт, где указал, что обществом использовались преференции в целях, не соответствующих тем, которые указаны в заявлениях о даче согласия.

08.09.2011 и 29.08.2011 в адрес общества комитетом направлена претензия с требованием оплатить арендную плату за 2011 год без учета преференций.

Считая, что общество обязано погасить задолженность, уплатить пени,  освободить занимаемые нежилые помещения и передать их комитету с расторжением договора аренды, комитет обратился в суд с иском.

Разрешая заявленный спор при изложенных выше обстоятельствах, в части обязания освободить и вернуть нежилые помещения, расторгнуть договор аренды, судом первой инстанции неправильно установлено, что ответчиком нарушено целевое использование помещение, и поэтому   в части взыскания задолженности по арендной плате суд неправильно посчитал, что преференции для арендатора прекратились с 2011 года.

Указанные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статьи  615 Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

В силу подпункта 1 части 1 статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

Как указывает пункт 1 статьи 614 Кодекса, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с его нецелевым использованием, суд первой инстанции не учел, что сразу же  после заключения договора 25.08.2010 в ответ на обращение общества комитет дал ему согласие  на сдачу помещений в субаренду, о чем свидетельствует письмо комитета (т.1 л.д.58), поэтому общество правомерно сдало помещение в субаренду третьему лицу. Указаний об особенностях использования объекта недвижимости комитетом не давалось.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что комитет согласился с предлагаемыми арендатором условиями о сдаче помещений в субаренду, а поэтому оснований для расторжения договора ввиду существенного нарушения условия договора в связи с  нецелевом использованием помещения не имеется.

После предъявления иска комитетом ответчик расторг договоры субаренды, что стороны описали в акте от 03.04.2012 и частично освободил занимаемые помещения от имущества третьих лиц, что указывает на намерение общества использовать самому помещения для целей, предусмотренных договором аренды (т. 2, л.д. 92).

Выводы суда о том, что ответчиком произведена перепланировка без соответствующих разрешительных процедур, не основан на материалах дела, так как обществом представлена локальная смета на капитальный ремонт нежилых помещений от 13.08.2010, которая согласована с комитетом, о чем имеется подпись его руководителя и печать  арендодателя (т. 2, л.д. 74). В смете указаны все работы, которые планируются произвести, поскольку, как пояснил ответчик, помещения не были пригодны к их эксплуатации на момент передачи их арендатору.

Письмом от 24.08.2010 комитет прямо указал на то, что он не возражает против проведения капитального ремонта в арендуемом нежилом помещении при условии, что затраты на проведение капитального ремонта, перепланировки, реконструкции и неотделимые улучшения арендатору возмещены не будут. Строительные работы не должны  затрагивать только надежность конструкций (т. 2, л.д. 56).

Доказательств тому, что ответчиком не исполнены обязательства по предварительному согласованию данных действий с арендодателем, а арендатором нарушены пункты 2.3.7 и 2.3.8 договора, в материалы дела комитетом не представлено.

Ссылка комитета на то, что ответчик чинит препятствия в пользовании смежными арендованными помещениями третьим лицам, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующими документами, актами обследования и осмотра не подтверждена, что влечет признание ее несостоятельной судом апелляционной инстанции. Ссылка арендодателя на то, что арендатор препятствует доступу в помещения иным арендатором, основан, как указывает сам истец в дополнении к иску, только на утверждениях об этом третьего лица (т. 2, л.д. 115). В акте обследования помещения от 17.02.2012, арендуемого обществом, данный факт также не зафиксирован работниками комитета (т. 2, л.д. 116). Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку довод комитета о нарушении обязанности не чинить препятствия, основан на устных пояснениях третьего лица и никакими другими доказательствами не подтвержден, то он не может являться основанием к удовлетворению иска о расторжении договора.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что все указанные в иске основания для расторжения договора с обществом отсутствует, а поэтому требования о расторжении договора, выселении в связи с этим ответчика из занимаемых помещений и обязании передать комитету помещения по акту приема-передачи удовлетворению не подлежат.

Указание арендодателем на то, что арендатор нарушил условия договора о своевременности внесения арендной платы, не принимается судом апелляционной инстанции