Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 по делу n А63-2984/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

с индивидуальных предпринимателей (ответчиков по первоначальному иску) и третьего лица ИП Омарова М.М. в пользу Министерства имущественных отношений Ставропольского края как собственника земельного участка взыскано всего 41 896 292, 65 руб. за период с 07.10.2007 по 31.12.2009.

В соответствии со статьей 131, пунктом 2 статьи 223, статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Договор аренды № 1907-ю от 01.10.2006 заключен сторонами с нарушением вышеприведенных норм права, а потому в соответствии со статьей 168 ГК РФ является ничтожной сделкой дополнительно к установленным по делу № А63-14155/2008-С1-40 основаниям недействительности данной сделки.

Как установлено судом, стороны совершили и исполнили ничтожную сделку, спорное имущество передано предприятию и находится у него во владении и пользовании до настоящего времени.

Предприятие уплатило арендные платежи за период с 01.10.2006 по 31.12.2007 по                4 999 998 руб. ежемесячно, согласно условиям договора № 1907-ю от 01.10.2006, и заявило настоящий иск о применении последствий недействительности сделки в порядке статьи 167 ГК РФ и взыскании с предпринимателей неосновательного обогащения в связи с несоразмерностью фактически уплаченной суммы и рыночной стоимости арендной платы за 2006, 2007 годы.

Исковые требования предприятия мотивированы следующим. Оценка размера рыночной арендной платы за арендуемое имущество при получении объектов в пользование не проводилась, расчет арендной платы в договоре отсутствует, цена договора установлена без согласования с собственником предприятия, цена договора существенно превышает рыночную арендную плату. Расчет неосновательного обогащения основан на дополнительных письменных пояснениях от 15.03.2012 к заключению эксперта, отчете № 111151 об оценке стоимости годовой арендной платы за пользование предприятием оборудованием, сооружениями и инвентарем в количестве 41 единицы от 14.03.2012. Данным отчетом рассчитана стоимость платы за пользование движимым имуществом, полученным в пользование согласно приложению № 2 к договору аренды № 1907-ю. В Ставропольском крае имеется объект аналогичный имущественному комплексу Водозабор Скачки – Водозабор г. Невинномысска, находящийся в частной собственности и переданный в аренду МУП «Водоканал» г. Невинномысска. В материалы дела представлен договор № 86 от 01.04.2011 аренды и приложения к нему. Предприятие мотивирует схожестью объектов аренды (комплекса движимого и недвижимого имущества и тождеством их функционального назначения), значительно меньшей изношенностью объектов недвижимости и более современным оборудованием Невинномысского водозабора. При этом ставка арендной платы Невинномысского водозабора более чем в 3,5 раза ниже ставки арендной платы имущественного комплекса «Водозабор Скачки». Ссылается на данные интернет-сайтов с публикациями об аренде водоканалов (недвижимого имущества сетей водопровода) г. Чайковский, г. Томска, ставки арендной платы по которым ниже.

На основании письменных пояснений эксперта и данного им заключения, с учетом отсутствия в заявленном периоде у предпринимателей права собственности на часть объектов недвижимости, истец представил расчет суммы неосновательного обогащения предпринимателей за 2006, 2007 годы, составленный на основе письменных пояснений эксперта и данных отчета с учетом отсутствия в заявленном периоде в собственности предпринимателей части объектов недвижимости. Согласно указанному расчету ответчиками неосновательно получено по ничтожной сделке за минусом суммы рыночной арендной платы 72 329 029,95 руб., по 24 109 667,65 руб. каждым предпринимателем.

Истец, заявляя, что предприниматели не вправе были распоряжаться, получать доход по арендной плате за часть недвижимого имущества (подъездная дорога, асфальтовое покрытие, водозабор Скачки-2) в силу статей 130, 131, 218, 223, 551, 608 ГК РФ по мотиву отсутствия государственной регистрации права собственности на указанные объекты вплоть до 2010 года, исключил из расчетов арендной платы данные объекты недвижимости.

Арбитражный суд первой инстанции требования предприятия признал обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке.

Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса. Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, для возникновения неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих условий: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 06.09.2011 №4905/11 по делу № А51-23410/2009, сам по себе факт пользования чужим имуществом без надлежаще оформленного договора может свидетельствовать об отсутствии правового основания (неосновательности) пользования, однако не означает обязательного возникновения неосновательного обогащения вследствие такого пользования. Если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его отчуждателем (собственником или законным владельцем) цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует, и оснований для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

В данном случае с исками о признании сделки договора аренды недействительной и о применении последствий недействительности сделки обратилось государственное унитарное предприятие, которое заявило о неисполнении им обязанности по согласованию цены сделки аренды с собственником его имущества и пренебрежении волей собственника при установлении цены пользования.

Судебными актами по делу № А63-14155/2008-С1-40 договор признан крупной сделкой, требующей согласия собственника на ее совершение и заключенной сторонами в нарушение части 3 статьи 23 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что рассматриваемая сделка заключена с нарушением требований закона, с пороком воли на стороне арендатора, что выразилось в игнорировании воли собственника при установлении цены сделки, собственник не выражал волеизъявления на оплату пользования переданного в аренду по цене сделки, что является основанием для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ и удовлетворения исковых требований предприятия.

Приводя в жалобе выдержки из определений ВАС РФ, предприниматели не учли позицию Президиума ВАС РФ, выраженную в Постановлении от 06.09.2011 № 4905/11 о том, что неосновательное обогащение у пользователя отсутствует и оснований для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется, если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его отчуждателем (собственником или иным законным владельцем) цену пользования, определенную без порока воли и нарушения требований закона. Указанная позиция ВАС РФ учтена в решении первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для применения положений ст. 1102, ст. 1105 ГК РФ отклоняются судом поскольку при рассмотрении №А63-14155/2008-С1-40 судами всех инстанции установлено, что цена сделки договора аренды от 01.10.2006 была определена с нарушениями требований закона (части 3 статьи 23 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»), кроме того сделка противоречила статьям 130, 131, 218, 223, 551, 608 ГК РФ - предприниматели не являлись собственниками имущества, передаваемого в аренду. При заключении сделки допущен порок воли - была проигнорирована воля собственника имущества на установление указанной в договоре цены аренды. Указанные обстоятельства судом первой инстанции исследованы и им дана надлежащая оценка.  

В силу закона и положений устава предприятия директор ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» не имел полномочий на принятие решений по сделкам с ценой свыше установленного предела. Решения по заключению таких сделок в силу закона принимается исключительно собственником имущества, то есть установление цены данной сделки не отражало волю лица, уполномоченного на ее совершение (Минимущества СК).  

На момент заключения спорного договора водозабор «Скачки» являлся единственной совокупностью мощностей, которая обеспечивала забор, очистку и подачу воды в систему городского водоснабжения Пятигорска. Учитывая отсутствие замещающих мощностей, предприятие было лишено возможности отказаться от пользования, а также от сделки аренды, так как отказ повлек бы прекращение водоснабжения добросовестных потребителей, что недопустимо в силу закона. Заключение и последующее исполнение данной сделки производилось ввиду стечения обстоятельств, исключающих отказ ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» от пользования данным имуществом.

На основании изложенного доводы предпринимателей об отсутствии порока воли и нарушений требований закона являются несостоятельными, а нормы статей 1102, 1105 ГК РФ применены судом первой инстанции правильно с учетом характера правоотношений сторон и правоприменительной практики ВАС РФ.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения.

Неосновательно полученной за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, может считаться только та часть уплаченных арендатором денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещению. Указанный вывод подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 29.11.2011 № 9256\11.

Арбитражным судом первой инстанции соблюден принцип пропорционального (равного) возмещения сторонам полученного по сделке и учтена правовая позиция ВАС РФ, изложенная в пункте 7 информационного письма от 11.01.2000 № 49 о том, что неосновательно полученными по недействительному договору могут считаться только те денежные средства, которые получены сверх причитающегося собственнику имущества возмещения.

В период с 01.10.2006 по 31.12.2007 предприятие уплачивало арендные платежи предпринимателям ежемесячно по 4 999 998 руб. Фактическое пользование объектом аренды до настоящего времени подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

При рассмотрении спора суд неоднократно назначал экспертизы по определению рыночной стоимости предмета аренды.

Заключениями № 313/7-3 от 30.11.2010, № 373/10-3 от 04.05.2011 Пятигорского отдела ГУ «Ставропольская лаборатория судебных экспертиз» определена рыночная стоимость спорных объектов затратным подходом с разбивкой по годам 2006 - 2009. Из материалов дела усматривается, что указанное заключение содержит описание оцениваемых объектов недвижимости по договору аренды, на основании правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, данных технических паспортов и прилагаемых к отчету фотографий объекта.

Дополнительным экспертным заключением № 1564/8-3 от 21.02.2012 ГУ «Ставропольская лаборатория судебных экспертиз» подтверждено, что рыночная стоимость недвижимости затратным подходом определена Пятигорским отделом в соответствии с требованиями ФСО. При этом заключением № 1564/8-3 величина арендной платы определена доходным методом, с учетом отчетных данных ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» о прибыли и убытках, без исследования движимого имущества и применения сравнительного метода.

Принимая во внимание возражения представителя предпринимателей на заключение эксперта и ходатайство ГУП «Ставрополькрайводоканал», суд первой инстанции предложил эксперту представить письменные пояснения и ответы на поставленные судом вопросы с учетом возражений ответчиков.

В судебном заседании 15.03.2012 эксперт Бусовикова Е.М., предупрежденная об уголовной ответственности, в порядке части 3 ст. 86 АПК РФ дала письменные и устные разъяснения по представленному заключению № 1564/8-3 от 21.02.2012. Экспертом указано, что представленные на исследование данные чистого операционного дохода (ЧОД) отчетов о прибылях и убытках по форме № 2 по ОКУД за 2006, 2007, 2008, 2009 годы не относятся к спорным объектам, соответственно, рыночная стоимость объектов недвижимости будет определяться только в рамках затратного подхода, как объекта уникального и специфичного по своему функциональному назначению. Сравнительный метод исследований не применим, так как в Ставропольском крае отсутствуют четыре объекта аналога, что требуется по правилам