Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2012 по делу n А63-11419/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

по управлению имуществом и истцом заключен договор аренды названного земельного участка № 1695 сроком до 13.03.2026 (т. 1, л. д. 18-22).

Постановлением главы города Ставрополя № 2801 от 23.05.2003 истцу в аренду предоставлен дополнительный земельный участок площадью 1058 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Коминтерна, 3, для проведения демонтажа кинотеатра «Экран» (т. 3, л. д. 31-32). 06.06.2003 комитетом по управлению имуществом и истцом заключен договор аренды названного земельного участка № 3136 сроком на три года (т. 3, л. д. 22-30).

Постановлением главы города Ставрополя № 1259 от 13.04.2005 истцу в аренду сроком до 23.05.2006 дополнительно предоставлено три земельных участка, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Коминтерна, 3. Земельные участки площадью 158 кв. м и 89 кв. м предоставлены для строительства культурно-развлекательного молодежного центра, а земельный участок площадью 489 кв. м. – для организации строительства (т. 3,л. д. 42-43). Во исполнение названного постановления комитетом по управлению имуществом и истцом 05.05.2005 составлено три договора аренды указанных земельных участков под номерами 4441, 4442, 4443, которые не прошли процедуру государственной регистрации (т. 3, л. д. 33-41, 44-52, 55-63).

29.04.2005 обществу выдано положительное заключение Управления гавгосэкспертизы по Ставропольскому краю №16/3-03 по проекту «Реконструкция существующего здания кинотеатра «Экран» под культурно-развлекательный молодежный центр по ул. Коминтерна, 3 в г. Ставрополе». В указанном заключении Управление гавгосэкспертизы по Ставропольскому краю пришло к выводу о том, что реконструкция существующего здания кинотеатра «Экран» под культурно-развлекательный молодежный центр по ул. Коминтерна, 3 в г. Ставрополе отвечает предъявляемым требованиям и с учетом положительных заключений органов специализированной экспертизы рекомендуется к утверждению (т. 1, л. д. 135-149).

Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя 06.02.2006 выдано разрешение на строительство № 1/304, в соответствии с которым обществу разрешено осуществить реконструкцию существующего здания кинотеатра «Экран» под культурно-развлекательный молодежный центр (т. 1 л. д. 12).

Постановлением главы города Ставрополя № 3756 от 11.12.2007 в связи с истечением срока действия ранее заключенных договоров аренды истцу вновь предоставлены в аренду земельные участки, а именно: земельные участки площадью 158 кв. м и 89 кв. м – для продолжения строительства культурно-развлекательного молодежного центра сроком на три года, земельные участки площадью 1058 кв. м и 489 кв. м – для организации строительства культурно-развлекательного молодежного центра (без права капитального строительства) сроком на 364 дня (т. 7, л. д. 75-76).

14.05.2008 инвестиционный договор от 10.02.2003 расторгнут по инициативе комитета по управлению имуществом на основании пункта 3.3 договора, предусматривающего, что в случае нарушения истцом согласованного с комитетом по управлению имуществом графика реконструкции объекта более чем на 6 месяцев, комитет по управлению имуществом имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Постановлением главы города Ставрополя № 1214 от 16.05.2008 отменено постановление главы города Ставрополя № 3756 от 11.12.2007 в части предоставления истцу в аренду на новый срок земельных участков (т. 1 л. д. 23-24).

В соответствии с имеющимися в деле выпиской № 833 от 25.11.2008 из единого реестра объектов капитального строительства (т. 1 л. д. 27) и кадастровым паспортом от 25.11.2008 (т. 1 л. д. 29-30) собственником объекта незавершенного строительства – реконструкции существующего здания кинотеатра «Экран» под культурно-развлекательный молодежный центр является муниципальное образование г. Ставрополь.

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы № 02/06/11Э от 22.06.2011, проведенной на основании определения суда первой инстанции от 09.03.2011 ООО «НЭКС», следует, что реконструкция объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Маршала Жукова, 3, в объеме выполненных на момент проведения экспертизы строительно-монтажных работ произведена в соответствии с разрешительной и проектной документацией, согласованной Управлением главгосэкспертизы по Ставропольскому краю; спорный объект недвижимости соответствует строительным, санитарным, пожарным, градостроительным нормам и требованиям, которые могут предъявляться к объекту капитального строительства в стадии незавершенного строительства; объем затрат, понесенных обществом по реконструкции здания кинотеатра «Экран», по состоянию на 14.05.2008 составляет 96 443 879 рублей 12 копеек, а по состоянию на момент проведения экспертизы – 103 893 592 рубля 31 копейку (т. 7, л. д. 41-219).

Полагая, что ответчики за счет казны города Ставрополя обязаны возместить обществу понесенные им затраты по возведению незавершенного строительством объекта, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требования общества о взыскании 103 893 592 рублей 31 копейки неосновательного обогащения, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не доказал наличия оснований для возмещения затрат, понесенных обществом в ходе исполнения инвестиционного договора. При этом суд исходил из того, что основанием расторжения инвестиционного договора, как установлено решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2008 по делу № А63-4447/08-С3-18, послужило существенное нарушение ЗАО «Инстав» условий договора, а именно: нарушение сроков исполнения договора, лишение стороны по договору права контролировать ход его исполнения, в том числе целевое использование предполагаемых инвестиций, нарушение объема согласованных инвестиций, не предоставление комитету в полном объеме документов по строительству, реконструкции, начало производства работ без получения в полном объеме документации на строительство в установленном законом порядке.

Вместе с тем, приведенные обстоятельства не подтверждаются материалами дела.  Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2008 отменено постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2008. Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и постановлением от 24.03.2009 прекратил производство по делу, сославшись на то, что ввиду нарушения обществом условия договора о сроке реконструкции, у комитета по управлению имуществом в соответствии с пунктом 3.3 договора и статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло право на одностороннее расторжение договора, которое было реализовано им направлением обществу претензии. Указания на иные нарушения условий инвестиционного договора со стороны общества в постановлении апелляционного суда отсутствуют.

Суд первой инстанции не учел также следующее. Согласно статье 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности» и статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций на осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации. Реквизиция капитальных вложений допускается по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности» установлено, что в случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 3.3 инвестиционного договора от 10.02.2003 в случае нарушения обществом согласованного с комитетом по управлению имуществом срока реконструкции объекта более чем на 6 месяцев, комитет по управлению имуществом имеет право расторгнуть инвестиционный договор, заменив инвестора на другого платежеспособного, с возмещением им произведенных затрат предыдущему инвестору. Названное условие инвестиционного договора не противоречит законодательству об инвестиционной деятельности и согласуется с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Поскольку инвестиционный договор расторгнут, а новый платежеспособный инвестор комитетом по управлению имуществом не привлечен, за истцом надлежит признать право на возмещение произведенных им затрат за счет администрации муниципального образования, в том числе в судебном порядке. Иное означало бы лишение общества права на судебную защиту и создавало предпосылки для неосновательного обогащения администрации за счет общества.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции отклоняет довод администрации о выборе обществом ненадлежащего способа защиты как основанный на неправильном толковании норм материального права.

В основу обжалуемого решения положен также вывод суда о том, что возведенный истцом объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки, поскольку реконструкция кинотеатра осуществлена обществом с нарушением землеустроительных и градостроительных норм.

Вместе с тем, вывод о нарушении истцом землеустроительных и градостроительных норм сделан судом на основе изучения акта проверки земельного законодательства от 03.03.2011 (т. 7, л. д. 138-140) и письма МУП «Земельная палата» г. Ставрополя от 31.08.2011 с приложением топографического плана в масштабе 1:500 по координатам и схемам границ под спорным объектом от 29.08.2011 (т. 7, л. д. 136-137). В материалы дела обществом представлены доказательства того, что указанные документы составлены в одностороннем порядке, то есть с нарушением принципа равноправия сторон (т. 8, л. д. 5-7, 10-12). Однако оценка этих доказательств судом первой инстанции не дана. Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2008 № 3654/08, от 22.12.2008 № 15834/08, от 09.03.2010 № ВАС-1207/10, составленные в одностороннем порядке документы не могут в силу требований статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являться достоверными доказательствами по делу.

Кроме того, суд первой инстанции не учел пояснения эксперта ООО «НЭКС», данные им в судебном заседании, о том, что размер площади застройки зависит от способа ее обмера и вычисления. Эксперт в частности пояснил, что при производстве замеров здания по внешним осям площадь застройки превысит 2000 кв.м., но спорное здание имеет сложную конфигурацию с различными выступами. При детальном подсчете площадь застройки соответствует проектным решениям (1843 кв.м.).

Из ситуационного плана объекта недвижимого имущества (лист 2 кадастрового паспорта от 25.11.2008) следует, что спорный объект реконструкции отражен схематично, без учета всех впадин и выступов и не отражает реального расположения объекта на местности. В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает, что данный документ не может свидетельствовать о реальной площади застройки спорного объекта.

В экспертном заключении по делу №А63-2405/2009 не указан способ расчета площади застройки объекта – детально или по осям. В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что данный документ также не может свидетельствовать о детальной площади застройки спорного объекта. Следует также отметить, что в данном экспертном заключении отсутствуют какие-либо выводы о реконструкции объекта с нарушением проектной документации. Вместе с тем, в рамках экспертного исследования по настоящему делу экспертом ООО «НЭКС» в присутствии лиц, участвующих в деле, был произведен осмотр и произведены замеры объекта реконструкции.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что вывод суда первой инстанции о самовольном превышении обществом площади застройки земельного участка противоречит материалам дела. Так, в деле имеются: постановление главы города Ставрополя № 3551 от 10.07.2001 о предоставлении обществу права осуществить реконструкцию кинотеатра «Экран», протокол заседания краевого и городского градостроительных советов по обсуждению реконструкции кинотеатра «Экран» от 14.02.2002, инвестиционный договор от 10.02.2003, положительное заключение Управления главгосэкспертизы по Ставропольскому краю №16/3-03 от 29.04.2005, разрешение на строительство №1/304 от 06.02.2006, выданное Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя. Из текста положительного заключения Управления главгосэкспертизы по Ставропольскому краю №16/3-03 от 29.04.2005 следует, что на экспертизу была предоставлена следующая документация: протокол № 47 заседания научно-технического Совета по рассмотрению нормируемой сейсмичности площадки строительства, утвержденный заместителем председателя Правительства СК – министром ЖКХ С и А СК в 2002 году; письмо Правительства СК в адрес УГВЭ при ПСК от 30.05.2003 № 07-17/1345-229СК о согласовании реконструкции существующего здания кинотеатра «Экран» под культурно-развлека­тель­ный молодежный центр; протокол заседания краевого и городского градостроительных советов по обсуждению реконструкции кинотеатра «Экран» под культурно-развлекательный комплекс в городе Ставрополе от 14.02.20002, утвержденный председателем краевого градостроительного совета от 15.04.2002 и согласованный с министерством ЖКХ С и А СК (Главным архитектором края) с одобрением эскизного проекта реконструкции кинотеатра; технические условия на теплоснабжение МУП «Теплосеть» от 22.04.2002 № 08/868; технические условия на водоснабжение и водоотведение МУП «Водоканал» города Ставрополя от 24.04.2002 № 04-731; технические условия на электроснабжение СМУП «Горэлектросеть» от 03.09.2002 № 03/2855; технические условия на телефонизацию от 15.04.2002 и радиофикацию от 09.04.2002 № 455, выданные ТЦЭС; технические условия на сброс дождевых вод Управление коммунального хозяйства от 11.04.2002 № 526, согласованные Управлением ЖКХ администрации г. Ставрополя; задание на разработку ИТМ ГО и ЧС от 10.04.2002, выданное Управлением по делам ГО и ЧС г. Ставрополя; заключение ОГПС г. Ставрополя от 04.04.2002, справка № 552;