Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу n А63-19672/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

заседание, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что  обжалуемое решение суда  подлежит частичной отмене  по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании заключенного с учреждением договора аренды от 08.02.2005 N 6У05, общество арендует нежилые помещения общей площадью 89,3 кв. м N 1, 1а, 2,2а, 3, За, 5, 5а, 9 в подвале литера "А", расположенные по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11 (т. 1, л.д. 19 - 25).

В соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на 2009 год, утвержденным решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 N 112-35 ГД (с изменениями от 28.07.2009 N 74-45 ГД) администрацией принято постановление от 19.11.2009 N 5926 "Об условиях приватизации муниципального имущества в 4-м квартале 2009 года". Из пункта 15 приложения к постановлению (Перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в 4-м квартале 2009 года) следует, что нежилые помещения по ул. Фучика, 11 включены в перечень имущества, подлежащего приватизации в порядке преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества. В приложении указана нормативная цена предлагаемой к реализации недвижимости в размере 1 906 тыс. рублей (т. 1, л.д. 151).

Вместе с тем   судами  установлено, что общество явно выразило намерение выкупить арендуемое имущество по цене 560 тыс. рублей в соответствии с Законом N 159-ФЗ. При этом материалы дела получение обществом предложения и проекта договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества не подтверждают, что в данном случае подтверждает нарушение прав общества, выраженное  в не направлении ему уполномоченным органом местного самоуправления решения об условиях приватизации спорного нежилого помещения в установленный законом срок (пункт 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В подтверждение своих доводов заявитель представил документы, свидетельствующие, по его мнению, о существенном завышении в постановлении от 19.11.2009 N 5926 (консультационном отчете агентства от 15.11.2009 N 192-юн-09) рыночной стоимости объекта недвижимости, представляющего собой подвальное помещение.

Полагая, что установленная в оспариваемом акте органа местного самоуправления нормативная оценка объекта недвижимости основана на недостоверном отчете ООО "Агентство: оценка плюс" об определении рыночной стоимости имущества, общество обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования общества  в части отмены постановления от 19.11.2009 N 5926 в части определения нормативной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, указал, что имелось нарушение прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку имеет место завышение цены.

Однако с указанным выводом  нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении условий, предусмотренных этой статьей, в том числе условия о том, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, за субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими муниципальное имущество, законодательно закреплено преимущественное право на его приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Как правильно указал суд первой инстанции, общество является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилых помещений по ул. Фучика, 11, включенных в перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в порядке преимущественного права арендатора на приобретение указанных нежилых помещений.

При этом в пункте 15 приложения к постановлению нормативная цена предлагаемого к выкупу арендатором (обществом) недвижимого имущества установлена органом местного самоуправления (на основании консультационного отчета агентства от 15.11.2009 N 192-юн-09) в размере 1 906 тыс. рублей.

Общество неоднократно (письма от 24.11.2009 и от 06.12.2009) сообщало администрации о намерении воспользоваться предоставленным ему Законом N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение арендуемого муниципального имущества, но по иной рыночной цене, определенной в отчете АНО "Международная академия финансовых технологий" от 21.11.2009 N 112.2009/Д-112.09.ОН (т. 1, л.д. 123, 149).

В ситуации, когда установленная администрацией в постановлении от 19.11.2009 N 5926 нормативная цена подлежащего приватизации недвижимого имущества препятствует обществу (арендатору этого имущества, имеющему преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по справедливой (рыночной) цене) реализовать право на выкуп такого имущества, предоставленное ему Законом N 159-ФЗ, права заявителя не могут считаться ненарушенными.

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В данном случае результаты оценки недвижимого имущества (отчет агентства от 15.11.2009 N 192-юн-09) положены в основу ненормативного правового акта (постановления администрации от 19.11.2009 N 5926), оспариваемого (в части пункта 15 приложения к названному постановлению) заявителем.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 №2419/11.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены  судом назначались экспертизы.

Оценщик, в силу статьи 15 Закона об оценочной деятельности, обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" предписывает определять итоговую стоимость объекта оценки путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, в том числе доходного подхода, представляющего собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, сравнительного подхода - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, и затратного подхода - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Согласно пункту 22 указанного стандарта сравнительный подход (стр. 60-64 отчета) применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а)        выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога но всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения:

б)        скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в)        согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" под рыночной стоимостью объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость определяется оценщиком при изъятии имущества для государственных нужд.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Федеральным стандартом оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" установлено обязательное включение в экспертное заключение, составленное по результатам экспертизы отчета об оценке, результатов проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

При рассмотрении дела судом первой инстанции  установлено отсутствие в оспариваемом отчете агентства расчета корректировок, что является основанием для установления более высокой величине стоимости 1 кв.м общей площади оцениваемого объекта; отсутствие предусмотренных федеральным стандартом ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» раздел «Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки», а также анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (стр.46), расчетов не имеется; ссылка на «статистический подход» не верна.

При этом в материалы дела обществом представлен отчет АНО "Международная академия финансовых технологий" от 21.11.2009 N 112.2009/Д-112.09.ОН (т. 1, л.д. 123, 149) и заключение судебной экспертизы