Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу n А63-19672/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

№ 1407/11 от 14.07.2011   Автономной некоммерческой организацией «Центр судебных экспертиз» подтверждающий недостоверность произведенной агентством оценки недвижимого имущества, а соответственно и консультационного отчета № 192-юн-09.

Довод администрации и учреждения о том, что отчет АНО "Международная академия финансовых технологий" от 21.11.2009 N 112.2009/Д-112.09.ОН не является допустимым доказательством, поскольку отчет заказан не собственником нежилого помещения, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на оценку недвижимого имущества арендаторами.

Вместе с тем Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает возможности проведения оценки покупателем, напрямую установив, что оценка проводится по договору, заключенному уполномоченным органом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что консультационный отчет агентства № 192-юп-09 не соответствует пунктам 21, 22, 23 Федеральных Стандартов Оценки № 1 , утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256, пункту 6 Федеральных Стандартов Оценки № 2, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255, пункту 4 Федеральных Стандартов Оценки № 3, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 и выявленные недостатки в консультационном отчете № 192-юн-09 повлияли на величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, степень влияния выявленных недостатков не свидетельствует о достоверности рыночной цене спорного объекта недвижимости.

Вместе с тем из материалов дела следует, что суд первой инстанции определением от 20.10.2011 назначил проведение повторной экспертизы при наличии у суда сомнений в обоснованности  заключения эксперта от 14.07.2011 №1407/11,  представленного Автономной некоммерческой организацией «Центр судебных экспертиз». При этом в материалы дела представлены возражения к заключению  эксперта от 14.07.2011 №1407/11, согласно которым в отчете оценки не содержится последовательность определения стоимости  объекта оценки, т.е.  нарушены требования ФСО №3, также оценщиком  использована информация о событиях, произошедших  после даты оценки, чем нарушены требования ФСО №1. Более того,  из возражения следует и не отрицается  экспертным учреждением, что в отчете оценки от 14.07.2011 №1407/11 не используется затратный метод оценки.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, повторная экспертиза необходима при несогласии суда с экспертным заключением, причем несогласие это способно сложиться при анализе данного заключения и сопоставлении его с остальной доказательственной информацией. В отличие от первоначальной, повторная экспертиза возможна не только по ходатайству лица, участвующего в деле, но и по инициативе суда.

Отказывая в проведении повторной экспертизы, заявленной до принятия решения по делу, при наличии доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, и наличия у суда сомнений в достоверности и обоснованности экспертного заключения, суд первой инстанции нарушил принцип состязательности.

В такой ситуации суд первой инстанции обязан назначить повторную либо дополнительную экспертизу, а не принимать судебный акт по существу спора при отсутствии доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Однако данный вопрос, имеющий существенное значение для правильного разрешения спора, остался не выясненным.

В нарушение пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений в решении не указаны мотивы, по которым суд принял отчет оценщика от 14.07.2011 №1407/11, представленный ответчиком при наличии  сомнений в его  достоверности.

С учетом изложенного апелляционный суд считает, что необоснованно отклонено ходатайство управления о необходимости назначения повторной  судебной экспертизы, что повлекло принятие необоснованного судебного акта.

В связи с наличием сомнения в   достоверности проведенных экспертных исследованиях по вопросу стоимости спорного имущества, подлежащего приватизации, по ходатайству истца судом апелляционной инстанции назначались судебные экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем представленное заключение эксперта №32/12 от 04.04.2012 содержало недостоверную информацию  при  использовании  сравнительного подхода оценки  спорного объекта, в нем отсутствовала корректировка на масштаб строений  с  используемыми аналогичными строениями большей площади, также в затратном подходе  приведен аналог не соответствующий оцениваемому  объекту  при наличии такового. Кроме того, при производстве экспертизы не использован  доходный подход, который  отражает продуктивное  использование  объекта  коммерческой недвижимости,  по причине отсутствия аналогов  оценке.  

В связи с поступившими от истца и агентства замечаниями и имевшимися у суда апелляционной  инстанции вопросами была назначена дополнительная экспертиза, целью которой является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика, то есть проверка достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком, поскольку в заключении эксперта №32/12 от 04.04.2012  не содержится достоверных сведений о стоимости  спорного имущества,  и экспертиза проведена  без использования доходного метода.

Согласно заключению №10/01-45/730 от 05.09.2012 по дополнительной экспертизе экспертами приведены использованные при определении рыночной стоимости спорного имущества аналоги и источники их получения, даны пояснения по выполненным расчетам и примененным параметрам расчетов. В данном заключении стоимость спорного имущества определена  по состоянию на 05.09.2009,  с учетом месторасположения объекта, вида использования, и использованием затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке стоимости объектов и применены такие методы исследования, как сопоставление, проверка по форме и содержанию, экономико-математическое моделирование, которые позволили достичь оптимальной точности в расчетах рыночной стоимости объекта оценки, а также  с использованием данных об аналогичных объектах в 2009 году, с описанием произведённых  расчетов и обоснованием размера корректировок по объектам-аналогам, в частности "поправка на торг", "поправка на техническое состояние", "поправка на площадь помещений" (со ссылкой на источники информации, применяемые экспертом для расчета размера указанных коэффициентов).  

Рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена экспертом по состоянию на 05.09.2009 и составила 1 834 468 рублей (без НДС).

Рассмотрев заключение экспертизы №10/01-45/730 от 05.09.2012, суд апелляционной инстанции считает его отвечающим требованиям, предъявляемым к нему Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартами оценочной деятельности, установленными действующим законодательством, поскольку достоверность и подлинность отчета ООО «Агентство: оценка плюс» № 192-юн-09  подтверждена результатами повторной судебной экспертизы №10/01-45/730 от 05.09.2012, а доводы общества, оспаривающие заключение эксперта, не содержат выводов о нарушении требований Федеральных стандартов оценки и о недостоверности заключения. 

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертизу №10/01-45/730 от 05.09.2012, проведенную в рамках настоящего дела, в совокупности с иными экспертными заключениями и доказательствами по делу, апелляционный суд считает заключение №10/01-45/730 от 05.09.2012 надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность отчета ООО «Агентство: оценка плюс» № 192-юн-09 при наличии допущенных наущений при его производстве, которые не повлияли на определение рыночной стоимости спорного имущества. При этом апелляционный суд исходит из того обстоятельства, что установленная оспариваемым постановлением цена выкупа имущества в размере 1 906 000 руб. не существенно отличается от установленной экспертизой стоимости данного имущества в размере 1 834 468 рублей (без НДС), в связи с чем не находит оснований для изменения установленной цены выкупа.

Кроме того, обществом  не  представлено доказательств нарушения методик, примененных при проведении судебной экспертизы №10/01-45/730 от 05.09.2012,  либо сомнений в обоснованности заключения эксперта и несоответствия сделанных выводов.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о частичном удовлетворении заявленных обществом требований, в связи с чем решение суда в обжалуемой части подлежит отмене с отказом в удовлетворении  требований в данной части.

Поскольку решение суда обжаловано в части  удовлетворенных требований, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность  выводов только в обжалуемой части.

Между тем нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению остальной части решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы по делу на основании ст. 110 АПК РФ в виде госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на  общество в связи с удовлетворением апелляционной жалобы.

Вместе с тем вопрос о распределении судебных расходов, понесенных на производство экспертизы, судом апелляционной инстанции не рассматривается, поскольку ответчиками не представлены доказательства их несения. Ответчики не лишены возможности обратиться в суд  с заявлением о распределении судебных расходов при предоставлении доказательств их несения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

в удовлетворении ходатайства об истребовании договора аренды, заключенного между муниципальным учреждением  «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» и Пятигорским филиалом  ФБУ Северо-Кавказский Региональный Центр Судебной Экспертизы  Министерства юстиции Российской Федерации, копии газет: «Все для Вас» №35 от 07.09.2009, «Все для Вас»  №39 от 05.10.2009, «Все для Вас»  №45 от 16.11.2009, «Все для Вас» №48 от 07.12.2009 и вызове эксперта Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказского Регионального Центра Судебной Экспертизы  Министерства юстиции Российской Федерации отказать.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2011 по делу №А63-19672/2009 отменить в части удовлетворения требования общества с ограниченной ответственностью «Патриот» о признании недостоверным консультационного отчета ООО «Агентство: оценка плюс» № 192-юн-09 (муниципальный контракт № 11 от 03.11.2009 года) об объявлении рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилые помещения в подвале лит. А, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ю. Фучика, 11(S=89.3 кв.м);

о признании недействительным постановления администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 19 ноября 2009 года № 5926 в части определения нормативной цены в размере 1 906 000  рублей, установленной равной рыночной стоимости имущества подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений № 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера «А» кадастровый № 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м;

о признании нормативной ценой рыночную стоимость подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений № 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера «А» кадастровый № 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м., в размере 582 309  рублей,

и в части обязания администрацию города Пятигорска Ставропольского края в течение десяти дней устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и внести изменения в графу № 5 («нормативная цена, руб.) подпункта 15 Перечня муниципального имущества, подлежащего приватизации в IV квартале 2009 года, изменив стоимость с одного миллиона девятьсот шесть тысяч рублей на стоимость пятьсот восемьдесят две тысячи триста девять рублей.

В удовлетворении данных требований отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2011 по делу №А63-19672/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Патриот» в доход бюджета РФ 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный  суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                      А.Л. Фриев

Судьи                                                                                                                   Г.В. Казакова

                                                                                                                               О.В. Марченко