Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2012 по делу n А22-243/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

позволяющими определенно его установить, являются местоположение земельного участка и его границы, при отсутствии таких данных условие об объекте аренды считается несогласованным.

По смыслу п. 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, п.1 статьи 7, статьи 14 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 № 660, земельный участок считается сформированным и, как следствие, является объектом прав с точки зрения гражданского оборота, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет путем присвоения идентифицирующих характеристик, в том числе кадастрового номера.

Суд первой инстанции, оценив имеющуюся в материалах дела копию договора      № 29 от 01.12.2009 (2007) года и его оригинал, находящийся у предпринимателя, установил наличие в обоих экземплярах рукописные исправления при указании даты заключения договора (2009 либо 2007 годы), а также срока его действия. При этом в суде первой инстанции представитель общества пояснил, что имеющийся у общества подлинник указанного договора № 29 датирован 01.12.2007 годом,  срок аренды по которому установлен с 01.12.2007 по 30.11.2008 (т. 2, л.д. 117).

Так как земельный участок по указанному договору площадью 9 кв.м. не сформирован в установленном законом порядке, его границы не определены на местности, местоположение не установлено, а также учитывая факт наличия разночтений, не согласованность сторон, в отношении даты заключения договора и срока его действия, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предмет указанного договора аренды является несогласованным, а сам договор № 29 от 01.12.2009 (2007) -незаключенным.

Договор аренды № 5 от 01.11.2010 суд первой инстанции также обоснованно признал незаключенным, так как данный договор, в нарушение  п. 2 статьи 433, п. 1 статьи 633 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимателем не подписан акт приема-передачи спорного вагона по договору отсутствует.

Таким образом, договоры аренды № 040-09 от 01.01.2009, № 29 от 01.12.2009 (2007), № 054-09 от 01.01.2009 и № 5 от 01.11.2010 обоснованно признаны судом первой инстанции незаключенными, по причине отсутствия в договорах сведений, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также ввиду отсутствия доказательств подтверждающих факт передачи передаваемых в аренду помещений.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с тем, что правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна и незаключенный договор - это несуществующий договор, правовым последствием которого является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, то незаключенный договор нельзя признать недействительным.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования предпринимателя о признании ничтожными договоры аренды № 040-09 от 01.01.2009, № 29 от 01.12.2009 (2007), № 054-09 от 01.01.2009 и № 5 от 01.11.2010 и применении последствий ничтожности указанных сделок удовлетворению не подлежат, ввиду незаключенности оспариваемых договоров.

Суд первой инстанции, оценив условия договора № 112-09 от 01.12.2009, правомерно пришел к выводу о том, что указанная сделка в силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является притворной сделкой и совершена с целью прикрыть другую сделку по следующим основаниям.

Так, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что 20.01.2001 предприниматель приобрел у Гайворонской В.И. вагон контейнерного типа, стоимостью 35 000 руб. и лоток, стоимостью 14 000 руб.

Обществом не оспаривается, что предприниматель осуществляла свою деятельность на торговом месте № 48 предоставленном ей на основании приказов № 1 от 11.01.2005 и 01.01.2009.

Согласно вышеуказанным приказам общества предпринимателю предоставлено торговое место № 48, общей площадью 18,0 кв.м., на территории торговой базы с оборудованным вагоном общества, состоящим на балансе инвентарный номер 00000103, площадью 17,88 кв.м., шириной – 3м., длиной – 5,96 м., высотой – 2,76 м.

Однако договор № 112-09 от 01.12.2009 заключен в отношении нежилых помещений общей площадью 26 кв.м., в то время как предприниматель приобрела у Гайворонской В.И. вагон контейнерного типа и лоток, а обществом на основании приказов № 1 от 11.01.2005 и 01.01.2009 предоставлено предпринимателю торговое место № 48 площадью 18,0 кв.м.

При этом сторонами не отрицается, что предприниматель осуществляла предпринимательскую деятельность, используя вагон и лоток, расположенные на земельном участке по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, а имеющиеся материалы дела не содержат доказательств передачи по договору № 112-09 от 01.12.2009 нежилых помещений общей площадью 26 кв.м. арендодателем и их принятие арендатором, в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор № 112-09 от 01.12.2009, является притворной сделкой, поскольку не соответствует волеизъявлению сторон оспариваемого договора их действиям и прикрывает сделку по договору аренды земельного участка, а поэтому в силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой.

Согласно пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Так как предприниматель во исполнение ничтожной сделки № 112-09 от 01.12.2009 уплатила обществу арендную плату в общем размере 18 000 руб., суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данная сумма подлежит возврату.  

Так как договоры аренды № 040-09 от 01.01.2009, № 29 от 01.12.2009 (2007), № 054-09 от 01.01.2009 и № 5 от 01.11.2010 признаны незаключенными, а договор № 112-09 от 01.12.2009 недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что уплаченные предпринимателем обществу по незаключенным договорам денежные средства в размере 142 500 руб. являются неосновательным обогащением общества и по правилам статьи 1102 ГК РФ должны быть возвращена предпринимателю, а денежные средства уплаченные предпринимателем обществу по ничтожному договору № 112-09 от 01.12.2009 в размере 18 000 руб. подлежат возврату обществом предпринимателю, в соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации, следовательно, итого предпринимателю подлежат возврату денежные средства уплаченные обществу в общем размере 160 500 руб. Однако, заявленная предпринимателем сумма уплаченная обществу по спорным договорам в размере 179 569 руб. подтверждается в размере 160 500 руб., следовательно, в оставшейся части 19 069 руб. (179 569 руб. - 160 500 руб.) возврату не подлежит.

Как установлено судом первой инстанции и указано выше, ОАО «ТКЦ «Калмпотребсоюза» в настоящее является землепользователем земельного участка площадью 21 415,26 кв. м с кадастровым номером 08:14:030234:08, расположенным по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, и предоставленном обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, на территории которого предприниматель осуществляет предпринимательскую деятельность в принадлежащем ей на праве собственности вагоне.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что собственником земельного участка площадью 21 415,26 кв. м с кадастровым номером 08:14:030234:08, расположенным по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 9, является Республика Калмыкия, землепользователем на праве постоянного (бессрочного) является ОАО «ТКЦ «Калмпотребсоюза», а предприниматель использует часть земельного участка под установленным вагоном для осуществления предпринимательской деятельности и получения прибыли.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, арендная плата является одной из установленных форм платы за использование земли и взимается за земли, переданные в аренду.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 07.06.2011 № 1744/11 по делу № А03-3359/2010 разъяснил, что всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Следовательно, фактический пользователь выступающего объектом аренды имущества, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования имущества, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при нарушении обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком запрета на распоряжение этим участком, установленного статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации, между ним и собственником, с одной стороны, а также между ним и фактическим пользователем, с другой стороны возникают взаимосвязанные, но при этом самостоятельные отношения из различных правовых оснований.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что договоры аренды № 040-09 от 01.01.2009, № 29 от 01.12.2009 (2007), № 054-09 от 01.01.2009 и № 5 от 01.11.2010 являются незаключенными.

Также суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по настоящему спору обладатель права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем частью земельного участка за период его использования, и по настоящему спору по аналогии подлежат применению положения о двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, тогда как собственник земельного участка вправе взыскать с правообладателя земельного участка неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства, если они не были перечислены непосредственно в его бюджет, а также потребовать возврата земельного участка правообладателю или прекращения права последнего на земельный участок по основаниям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, пришел к правильному выводу, что поскольку земельный участок предоставлен Обществу для организации торговой базы, а в соответствии с абзацем 30 статьи 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации под торговым местом следует иметь в виду место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи, к числу которых относятся, в том числе и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, предприниматель осуществляет деятельность розничной купли-продажи на территории торговой базы, требования Общества о взыскании с предпринимателя денежных средств за фактическое пользование торговым местом являются обоснованными.

При этом суд пришел к правильному выводу, что размер денежных средств, подлежащих взысканию с предпринимателя за фактическое пользование торговым местом, подлежит исчислению не исходя из цены, существовавшей в то время, когда пользование закончилось, и места, где оно происходило, как считает общество, а исходя из расчета размера арендной платы установленного собственником земельного участка, в лице Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, то есть в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно в сумме 70 853, 68 руб. за период с 01.01.2009 по 03.08.2012, согласно расчета представленного представителем Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики