Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу n А61-326/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Также в указанной статье предусмотрены условия реализации преимущественного права.

В соответствии с нормами части 1 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ принятие решения о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о приватизации относится к исключительной компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (в зависимости от субъекта права собственности на недвижимое имущество). У субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение имущества в соответствии с нормами Федерального закона № 159-ФЗ возникает только после принятия вышеуказанного решения о приватизации.

В соответствии с нормами статьи 6 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества, совершены с нарушением требований данного Федерального закона, они признаются ничтожными. Субъект малого или среднего предпринимательства вправе в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как установлено судом первой инстанции, в обоснование  приватизации Хетагуровой З.А. спорных помещений в материалы дела представлены копии договора купли-продажи от 30.04.2010 и приказ Комитета от 27.04.2010 № 81, на основании которого осуществлена продажа Хетагуровой З.А. арендуемого нежилого помещения в г. Владикавказе по пр. Доватора, 23 площадью 40,4 кв.м. за 454196 рублей.

В приказе Комитета от 27.04.2010 № 81 указано, что продажа арендуемого помещения произведена на основании распоряжения Главы АМС г. Владикавказа от 24.12.2009 № 596 и протокола от 27.04.2010 № 1, которые в материалы дела не представлялись.

Вместе с тем, на момент принятия и вступления в законную силу Закона №159-ФЗ все помещения первого этажа здания по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе указаны в техническом паспорте 1998 года, согласно которому общая площадь помещений первого этажа, литер А, составляла 258,4 кв.м, в том числе 232 кв.м основной площади, 26,4 кв.м вспомогательной.

Как установлено материалами дела и не оспаривается сторонами с 2003 по 2004 год, истец являлся арендатором все помещений по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе общей площадью 258 кв.м.

В 2005 году договор аренды не заключался, истец продолжал пользоваться всеми помещениями общей площадью 258 кв.м, на основании договора от 26.03.2004 №92, при отсутствии возражений со стороны арендодателя (иных доказательств не представлено). Таким образом, договор аренды от 26.03.2004 №92 считается продленным на неопределенный срок.

Между тем, 02.08.2005 по договору аренды №197 Комитет передал в аренду Мерденову А.К. помещения общей площадью 10 кв.м из ранее предоставленных истцу, при этом при рассмотрении дела №А61-2138/2010  установлено, что Мерденову А.К. передано помещение №11а площадью 10,6 кв.м, вместо указанных в договоре 10 кв.м.

Кроме того, 04.08.2005 по договору аренды №199 Комитет передал Хетагуровой З.А. в аренду помещения площадью 25 кв.м, не указав при этом номер (номера) передаваемого (передаваемых) помещения (помещений), литер здания, этаж, нет и согласованной сторонами схемы арендованных площадей ввиду наличия арендаторов в спорном помещении.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Учитывая, что переданная по договору часть помещений 25 кв.м из общей площади 258,4 кв.м не индивидуализирована, доказательств передачи помещений площадью 25 кв.м     Хетагуровой З.А. по акту с указанием конкретных помещений имеющихся в техпаспорте 1998 года не представлено  (договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды, не приложены соответствующие планы помещения (торгового места), отсутствуют также какие-либо документы, свидетельствующие о фактической передаче помещений в пользование) суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предмет договора сторонами не согласован, а договор аренды не заключен. При этом помещения в техпаспорте 1998 года пронумерованы, а передаваемые по договору помещения с площадью 25 кв.м в техпаспорте не существуют. 

Оплата Хетагуровой З.А.  арендной платы за аренду помещения площадью 25 кв.м в данном случае правового значения в целях рассматриваемого спора не имеет,  поскольку является основаниям для обращения с соответствующими требованиями к  комитету.

Доказательств изъятия у Бавасулейманова Ю.А. каких-либо помещений в 2005 году, за исключением помещений предоставленных в аренду Мерденову А.К., по которым спор между сторонами отсутствует, в материалах дела не имеется.

Таким образом, в 2005 году при общей площади помещений первого этажа, литер А, первый этаж, пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе в 258,4 кв.м., из которых 258 кв.м уже находились в аренде у истца по договору от 26.03.2004 №92, в аренду Мерденову А.К. было передано 10,6 кв.м этой же площади.

При таких обстоятельствах Бавасулейманову Ю.А. в 2005 году предоставлена в аренду 247,4 кв.м

Таким образом, в 2005 году Бавасулейманов Ю.А. пользовался помещениями общей площадью 247,4 кв.м (258-10,6).

Вместе с тем, в 2006 году истец по договору № 45 от 27.02.2006 арендовал 223 кв.м, при этом в договоре не указано какие конкретно помещения переданы в аренду.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о пользовании истцом до 27.02.2006 помещениями общей площадью 258 кв.м.

В 2006 году имела место следующая последовательность заключения договоров аренды в спорном здании.

27.02.2006 Комитет по договору № 45 передал истцу в аренду 223 кв.м., не указав конкретно передаваемых в аренду помещений.

При этом, Мерденов А.К.  продолжил  арендные отношения по помещению №11а – 10 кв.м в 2006 году по договору аренды № 55 от 28.02.2006.

Как уже было указано, спора между сторонами о том, что Мерденову А.К. передано помещение №11а площадью 10,6 кв.м., не имеется.

Между тем из материалов дела следует, что у Бавасулейманова Ю.А. и Мерденова А.К. в совместном пользовании находились коридоры №13 и № 14, которые не вошли в договора аренды   Бавасулейманова Ю.А. и Мерденова А.К.

Вместе с тем, в техническом паспорте 1998 года указано, что общая площадь помещений первого этажа, литер А, составляла 258,4 кв.м, в том числе 232 кв.м основной площади, 26,4 кв.м вспомогательной.

Однако в последующем  установлено, что в техническом паспорте спорных помещений 1998 года допущены ошибки в определении  общей площади помещений, которая фактически составляет 265,8 кв.м, с учетом двух новых помещений  площадью 2,1 кв.м и 2,2 кв.м.  Таким образом, учитывая что помещений площадью 2,1 кв.м и 2,2 кв.м не существовало на момент заключения договоров аренды на 2006 год, общая площадь помещений, с учетом установленных фактических размеров составила – 261,5 кв.м, при этом площадь  коридоров  №13 и № 14 указана 6,0 и 5,8 кв.м.

Таким образом, на 27.02.2006 комитетом переданы в аренду помещения                  Бавасулейманову Ю.А. и Мерденову А.К. общей площадью 232 кв.м, при этом коридоры №13 и 14 общей площадью 6,0 и 5,8 кв.м указанными лицами  не арендована в 2006 году, но находиласись в пользовании. Указанное сторонами не  опровергнуто и подтверждается материалами дела.

Между тем, 28.02.2006 Комитет по договору № 57 передал в аренду Хетагуровой З.А. 45 кв.м по указанному адресу, не указав при этом номер (номера) передаваемого (передаваемых) помещения (помещений), литер здания, этаж. Помещения (помещений) площадью 45 кв.м в техпаспорте 1998 года не имеется.

Таким образом, учитывая, что сначала договор был заключен с истцом на площадь 223 кв.м., Мерденов А.К. занимал помещение №11а площадью 10,6 кв.м., при этом общая площадь коридоров находящаяся в совместном пользовании Бавасулейманова Ю.А. и Мерденова А.К., на которую не претендует Хетагурова З.А. составляет 11,8 кв.м, то общая площадь находящаяся в пользовании Бавасулейманова Ю.А. и Мерденова А.К., с учетом не арендуемой площади коридоров №13 и 14, составляет 245,4 кв.м.

Таким образом, передать в аренду Хетагуровой З.А. было возможно только помещения общей площадью 16,1 кв.м. (261,5 кв.м.- 223 кв.м. Бавасулейманову Ю.А.-10,6 кв.м. Мерденову А.К. – 11,8 кв.м коридоров 13 и 14), однако указанного помещения  на спорных площадях не имеется. Между тем, Комитет передал в аренду общей площади больше существующей на 28,9 кв.м.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1.1. договора аренды от 28.02.2006 № 57 он заключен на срок с 01.01.2006 по 31.12.2015.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Судом первой инстанции  установлено, что договор аренды от 28.02.2006  № 57 зарегистрирован не был.

Стороны договора представили в материалы дела подлинные экземпляры договора аренды от 28.02.2006 № 57, из которых видно, что в пункт 1.1. договора было внесено исправление в дату срока окончания договора, а именно: с 2015 года на 2006 год.

В экземпляре договора Хетагуровой З.А. исправление заверено записью «Исправленному верить М.А. Мильдзихов» (без указания должности).

В экземпляре Комитета, представленном в судебном заседании 27.10.2011, записи «Исправленному верить М.А. Мильдзихов» не имеется.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В данном случае указанное требование закона нарушено, поскольку  исправления внесены вопреки требованиям статьи 452 ГК РФ, т.е. не соблюдена форма договора. В то же время - в случае внесения изменения в момент подписания договора - оно должно было быть заверено лицом, подписавшим договор, а именно председателем Комитета по управлению имуществом Балаевым А.Ч.

В данном случае изменение заверено Мидьдзиховым М.А., принятым на должность председателя Комитета по управлению имуществом распоряжением АМС г. Владикавказа № 74-к от 08.04.2008 после Балаева А.Ч.

При этом, доказательств  надлежащего внесения изменения  в суд апелляционной инстанции не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что  заверить изменения раньше своего принятия на должность председателя Комитета Мильдзихов М.А. не мог. На момент принятия Мильдзихова М.А. на должность председателя Комитета по управлению имуществом с момента подписания договора аренды от 28.02.2006 № 57 прошло более двух лет.

Более того, как видно из материалов дела 08.04.2008 между Комитетом и Хетагуровой З.А. был заключен договор аренды № 79 нежилого помещения площадью 45 кв.м. на срок со 02.01.2008 по 31.12.2008. Со стороны Комитета договор подписан председателем Комитета Мильдзиховым М.А.

Таким образом, изменения в договор аренды от 28.02.2006 № 57 и заключение договора аренды № 79 нежилого помещения площадью 45 кв.м. на срок со 02.01.2008. по 31.12.2008 состоялись одновременно - 08.04.2008.

При обозрении судом дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по РСО-Алания по объекту: нежилое здание, литер А, а1 в г. Владикавказе, пр. Доватора, 23 судом обратное не установлено.

Учитывая, что переданная по договору часть помещений 45 кв.м из общей площади 265,8 кв.м не индивидуализирована, доказательств передачи помещений площадью 45 кв.м Хетагуровой З.А. по акту с указанием конкретных помещений имеющихся в техпаспорте 1998 года не представлено  (договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды, не приложены соответствующие планы помещения (торгового места), отсутствуют также какие-либо документы, свидетельствующие о фактической передаче помещений в пользование), а также учитывая  срок действия договора до 2015 года и фактические данные о его регистрации,  суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 28.02.2006 № 57.

В данном случае незаключенный договор аренды от 28.02.2006 № 57 с Хетагуровой З.А. никаких правовых последствий не порождает.

С учетом изложенного, ссылка на пункт 6.3. договора аренды от 28.02.2006 № 57 о продлении договора аренды при уведомлении арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия