Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу n А61-326/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

договора  не имеет правового значения ввиду его незаключенности.

Поскольку договор на 2007 год ответчиками в материалы дела не представлен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды на 2007 год между Комитетом и Хетагуровой З.А. не заключался.

При таких обстоятельствах, письмо заместителя председателя Комитета Мильдзихова М.А. от 17.11.2010 № 3326 о том, что договор аренды от 28.02.2006 № 57 считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, правового значения не имеет, поскольку не отвечает признакам допустимости.

Факт занятия Хетагуровой З.А.  помещения 16,8  кв.м (№2)  в июне 2006 года подтверждается материалами дела, согласно материалам уголовного дела №1-464/06 и приговору суда от 11.08.2006 по указанному делу. Однако, указанное  не подтверждает  действительность  договора аренды заключенного комитетом с Хетагуровой З.А. при том, что в рамках уголовного дела № 1 -464/06 по обвинению Саруханова Б.Д. и Тедеева А.М. был установлен лишь факт хищения из кассового аппарата Хетагуровой З.А., находящегося в торговом зале аптеки, денежных средств, ей принадлежащих. В рамках уголовного дела не устанавливались обстоятельства, связанные с основанием нахождения Хетагуровой З.А. в торговом зале, выделением ей в аренду конкретных площадей и помещений, оценка указанным обстоятельствам судом не давалась. В этой связи вывод суда первой инстанции  о том, что приговор суда по указанному делу преюдициального значения для рассматриваемого дела не имеет является верным.

Кроме того, истец не отрицает того факта, что Хетагурова З.А. действительно осуществляла торговлю детским питанием в торговом зале аптеки, что не означает, что истец равным образом не пользовался торговым залом аптеки.

Весте с тем,   из материалов дела  видно, что Хетагуровой З.А. в собственность предоставлено недвижимое имущество площадью 40,4 кв.м, однако с указанной площадью  недвижимое имущество объектом аренды по договорам аренды с Хетагуровой З.А. никогда не являлось. Указанные в договорах аренды с Хетагуровой З.А. нежилые помещения площадью 25 кв.м и 45 кв.м никогда не были сформированы как обособленные объекты.

В процессе рассмотрения спора ответчики не смогли пояснить и показать на поэтажном плане, какие помещения были объектом аренды площадью 25 кв.м. и 45 кв.м. Пакета документов о предоставлении Хетагуровой З.А. указанного в договоре от 28.02.2006 № 57 имущества Комитет суду не представил.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ названный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, названного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (статья 9 Закона N 159-ФЗ).

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Однако период времени с 28.02.2006 (договор аренды №57) по 18.04.2008 (дата заключения договора аренды № 79) является значительным, в связи с чем  не мог рассматриваться судом первой инстанции как незначительный промежуток  времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды.

Довод представителя Хетагуровой З.А. о том, что поскольку договоры аренды исполнены, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку Хетагурова З.А. не могла арендовать площадь, которой не могло быть ввиду ее физического отсутствия.

Ссылка на передачу в аренду Хетагуровой З.А. помещений №1 и №2 документально не подтверждена; доводы о том, что спорные помещения никогда не передавались в аренду истцу и он ими никогда не пользовался, опровергаются материалами дела; ссылка на установление перегородки в помещении № 1 (по техпаспорту 1998 года) отношения к реализации предусмотренных Законом №159-ФЗ прав на приватизацию находящихся в аренде объектов недвижимости не имеет.

Вместе с тем, вопрос согласования установки разделительной стены в данном случае не имеет правового значения, поскольку нежилые помещения находились в аренде у  Хетагуровой З.А. менее двух лет, поэтому она не отвечает требованиям, установленным пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, что лишает его преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества.

Более того, на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ сформированного объекта аренды – 40,4 кв.м, впоследствии проданного Хетагуровой З.А., не было. Значит, помещениями №1 и № 2 пользовался и Бавасулейманов Ю.А., который не только платил арендную плату, но все время нес бремя содержания всего имущества в литере А, а1 в г. Владикавказе по пр. Доватора, 23. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. Вместе с тем, формирование и выделение отдельных объектов недвижимости с целью их выкупа не предусмотрено положениями Закона №159-ФЗ.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения предпринимателя с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из содержания ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с  которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как видно из представленных в материалы дела доказательств, Хетагуровой З.А. не соблюдено условие  ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно отсутствует непрерывное владении в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды спорного имущества.

Поскольку Хетагурова З.А. более двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ пользовалась на основании незаключенных договоров аренды несформированной как объект аренды частью нежилого здания (помещения), то вывод суда первой инстанции о том, что   права на приобретение 40,4 кв.м. по договору купли-продажи от 30.04.2010 на основании Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества Хетагурова З.А. не приобрела, является правильным.

Кроме того, как установлено судом из представленного Управлением Росреестра по РСО-Алания дела правоустанавливающих документов нежилого помещения по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе, право собственности Муниципального образования г. Владикавказ на помещения общей площадью 214,8 кв.м., также помещения 40,4 кв.м. и 10,6 кв.м. зарегистрированы одновременно 29.10.2010.

30.11.2010 зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение площадью 40,4 кв.м. с Муниципального образования г. Владикавказ на Хетагурову З.А.

При таких обстоятельствах до регистрации права собственности Муниципального образования г. Владикавказ на спорное нежилое помещение площадью 40,4 кв.м., ранее не сформированное как объект гражданского оборота, оно не могло быть объектом никаких сделок, в том числе, и по договору купли-продажи от 30.04.2010.

При этом, судом первой инстанции  установлено, что на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ сформированного объекта аренды, впоследствии проданного Хетагуровой З.А., не было, то помещениями №1 и № 2 пользовался и Бавасулейманов Ю.А., который не только платил арендную плату, но все время нес бремя содержания всего имущества в литере А, а1 в  г.Владикавказе по пр. Доватора, 23. Доказательства обратного в материалы дела не представлено. 

Ссылка Хетагуровой З.А. о фактическом владении спорными помещениями и пользовании с 2006 года, подлежит отклонению, так как фактическое пользование имуществом при отсутствии зарегистрированного в установленном порядке договора аренды не имеет правового значения для признания лица соответствующим критериям, определенным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Между тем, из материалов дела следует, что истец относится к субъектам малого предпринимательства, и длительное время (более трех лет) владел непрерывно на праве аренды муниципальным имуществом – спорными нежилыми помещениями №1 и №2 общей площадью 38,3 кв.м (21,5+16,8). Площадь этих помещений не превышает установленные предельные значения площади арендуемого имущества.

Сведений о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по внесению арендных платежей в материалах дела не имеется, и комитетом на протяжении всего периода рассмотрения дела не представлено.

Таким образом, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность спорных нежилых помещений в объекте по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе, первый этаж, литеры А,а1, в том числе помещение № 1 (21,5 кв.м.), № 2 (16,8 кв.м.) в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Однако, из материалов дела следует, что за Хетагуровой З.А. 30.11.2010 зарегистрировано право собственности на 40,4 кв.м. в объекте по пр. Доватора, 23 в г. Владикавказе, первый этаж, литеры А,а1, в том числе помещение № 1 (21,5 кв.м.), № 2 (16,8 кв.м.), №1б (2,1 кв.м.) по техническому паспорту 2010 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Как установлено пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке, в частности, путем признания права.

По смыслу указанной правовой нормы способы защиты подлежат применению в случаях, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В предмет доказывания по настоящему спору входит установление оснований возникновения права истца на перевод прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи недвижимого имущества, признание и реализации этого права.

Как правильно указал суд первой инстанции, из искового заявления видно,