Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2012 по делу n А22-2001/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

образом,  ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, поэтому вне зависимости от заявленных требований арбитражный суд вправе дать оценку законности сделки.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку договоры аренды № 08-04/06-092, 08-04/06-093, 08­04/06-090 от 29.11.2006, № 08-04/06-031 от 28.11.2006, № 08-04/06-114 от 18.12.2006 заключены в отношении земельных участков, которые были образованы на основании постановлений главы администраций Алцынхутинского СМО РК и главы администрации Кетченеровского РМО РК от 23.06.2006 № 43, от 24.11.2006 № 413, от 11.12.2006 № 485, от 26.12.2006 № 556, признанных решениями Арбитражного суда Республики Калмыкия от 04.03.2009 и 28.01.2010 по делу № А22-1721/2008 недействительными, то указанные договоры аренды заключены неправомерно.

Кроме того, частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации, а в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным  (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Учитывая, что договоры аренды от 29.11.2006 № 08-04/06-090, от 29.11.2006 № 08­04/06-091 и от 18.12.2006 № 08-04/06-114, заключенные с Горяевым Б.С. и Санжеевым А.Г. на срок 10 лет в установленном порядке не зарегистрированы, следовательно, указанные договоры  являются незаключенными.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна и незаключенный договор - это несуществующий договор, правовым последствием которого является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, следовательно, незаключенный договор нельзя признать недействительным, а поэтому незаключенный договор не может быть расторгнут в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем,  что договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 29.11.2006 № 08-04/06-092 и № 08-04/06-093,  заключенные с Аманкаевым В.А. лицом, не уполномоченным на распоряжение земельным участком и не являющимся их собственником, однако указанные договоры были зарегистрированы 10.07.2007 в установленном порядке, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что указанные договоры являются недействительными (ничтожными).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что договоры аренды земельных участков от 29.11.2006 № 08-04/06-092 и № 08-04/06-093 были заключены на срок до 29.11.2011, а зарегистрированы 10.07.2007,  тем самым,  на момент рассмотрения дела по существу и принятия судебного акта  срок действия указанных договоров аренды земельных участков истек, при этом доказательств продления договоров в соответствии с действующим законодательством в материалы дела не представлено.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку требование о расторжении договора может быть заявлено только в отношении действующего договора, а договоры аренды от 29.11.2006 № 08-04/06-092 и № 08-04/06-093 прекратили свое действие по причине истечения срока действия, то есть являются недействующими, то указанные договоры аренды не могут быть расторгнуты в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, суд первой инстанции, установив, что  договоры аренды земельных участков, находящиеся в государственной собственности, от 29.11.2006 № 08-04/06-092 и № 08­04/06-093, заключенные с Аманкаевым В.А. являются недействительными, поэтому суд первой инстанции правильно указал, что в соответствии пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки и по собственной инициативе.

Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что требования о расторжении незаключенных договоров и договоров, по которому истекли сроки действия, не подлежат удовлетворению, однако в отношении  договоров аренды земельных участков от 29.11.2006 № 08-04/06-092 и № 08­04/06-093, заключенных с Аманкаевым В.А.,  суд вправе применить  последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

Суд первой инстанции, рассматривая заявленные Территориальным управлением требования к Управлению Росреестра по РК, пришел к выводу, что заявленные требования подлежат рассмотрению судом в соответствии избранным самим истцом и указанным им в заявлении способом защиты своего права.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременении недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право (абзац 1 пункт 53 Постановления Пленума).

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако, может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (абзац 2 пункт 53 Постановления Пленума).

Как установлено судом первой инстанции, требование собственника имущества об обязании регистрирующего органа исключить регистрационные записи об аренде недвижимости, фактически направлены на восстановлении записи в ЕГРП о собственнике на объект недвижимого имущества и признании его права.

Из представленных выписок ЕГРП по состоянию на 17.02.2012, судом первой инстанции установлено, что в государственном реестре прав имеются как сведения о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 44 922,3 га, с кадастровым номером 08:04:19 01 01:20, так и сведения о государственной регистрации ограничения (обременения) права арендой Аманкаевым В.А. земельного участка площадью 358 га с кадастровым номером 08:04:19 01 01:32, регистрационная запись № 08-08-04/005/2007-326, и земельного участка площадью 2 га с кадастровым номером 08:04:19 01 01:33, регистрационная запись № 08-08-04/005/2007-325, являющихся составными частями земельного участка общей площадью 44 922,3 га с кадастровым номером 08:04:19 01 01:20, принадлежащего Российской Федерации (том 3, л.д.  2, 43)

Решениями Арбитражного суда Республики Калмыкия от 04.03.2009 и 28.01.2010 по делу № А22-1721/2008 постановления главы администрации  Алцынхутинского СМО РК и главы администрации Кетченеровского РМО РК от 23.06.2006 № 43, от 24.11.2006 № 413, от 11.12.2006 № 485, от 26.1 2.2006 № 556, соответственно, признаны недействительными.

С учетом положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание, что в ЕГРП имеются сведения о государственной регистрации договоров аренды от 29.11.2006 № 08-04/06-092 и № 08-04/06-093, заключенных только с Аманкаевым В.А., однако Управление Росреестра по РК не представило суду доказательств внесения сведений об исключении (аннулировании) записей о государственной регистрации указанного ограничения (обременения) права арендой, а также учитывая установленную судом недействительность (ничтожность) указанных договоров аренды, в целях восстановления положения Российской Федерации, существовавшего до нарушения права, и устранения возникновения правовой неопределенности, в виде двойного учета прав на одно и то же имущество в реестре, суд первой инстанции применил последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе и обязал исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи ограничения (обременения) прав № 08-08-04/005/2007-326 на земельный участок площадью 358 га с кадастровым номером 08:04:19 01 01:32 и № 08-08-04/005/2007-325 на земельный участок площадью 2 га с кадастровым номером 08:04:19 01 01:33, произведенных на основании договоров аренды от 29.11.2006 № 08-04/06-092 и № 08-04/06-093, заключенных ненадлежащим лицом с Аманкаевым В.А.

В отношении заявленных Управлением исковых требований об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о выделенных земельных участках с кадастровыми номерами 08:04:19 01 01:28, 08:04:19 01 01:29, 08:04:19 01 01:30, 08:04:19 01 01:31, 08:04:19 01 01:32, 08:04:19 01 01:33, 08:04:19 01 01:34, 08:04:19 01 01:35, 08:04:19 01 01:36, 08:04:19 01 01:37, 08:04:19 01 01:38, 08:04:19 01 01:39, восстановить на кадастровом учете земельный участок, имеющий статус архивного, общей площадью 44 922,3 га с кадастровым номером 08:04:19 01 01:20, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, и выдать кадастровый паспорт, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

Действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу части 7 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон № 221-ФЗ) в случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости, сведения сохраняются, если иное не установлено названным Законом.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде, в том числе кадастровой выписки об объекте недвижимости, кадастрового паспорта объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 04.03.2009 и 28.01.2010 по делу № А22-1721/2008 постановления главы  администрации Алцынхутинского СМО РК и главы администрации Кетченеровского РМО РК от 23.06.2006 № 43, от 24.11.2006 № 413, от 11.12.2006 № 485, от 26.12.2006 № 556, соответственно, признаны недействительными, а также установлено отсутствие у Администрации Кетченеровского района Республики Калмыкия права на распоряжение принадлежащим Российской Федерации земельным участком.

Следовательно, сведения о выделенных, на основании недействительных постановлений главы администрации Алцынхутинского СМО РК и главы администрации Кетченеровского РМО РК от 23.06.2006 № 43, от 24.11.2006 № 413, от 11.12.2006 № 485, от 26.12.2006 № 556, земельных участках с кадастровыми номерами 08:04:19 01 01:28, 08:04:19 01 01:29, 08:04:19 01 01:30, 08:04:19 01 01:31, 08:04:19 01 01:32, 08:04:19 01 01:33, 08:04:19 01 01:34, 08:04:19 01 01:35, 08:04:19 01 01:36, 08:04:19 01 01:37, 08:04:19 01 01:38, 08:04:19 01 01:39 подлежат исключению из государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, земельный участок общей площадью 44 922,3 га с кадастровым номером 08:04:19 01 01:20 подлежит восстановлению на кадастровом учете в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера и выдачи кадастрового паспорта, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности Российской Федерации № 08РК001134 от 15.02.2007, выданного взамен свидетельства № 022391 серия 08 РК от 19.12.2006, в целях восстановления положения, существовавшего до нарушения права Российской Федерации, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что  заявленные уточненные исковые требования Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия в указанной части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда