Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2013 по делу n А63-10154/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

основными технико-экономическими показателями проектируемого объекта указаны: жилой дом 9 этажей, 72 квартиры, общей площадью 4 200 кв.м.

Согласно плану объекта недвижимости, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация» 24.01.2007, на земельном участке площадью 3 000 кв. м расположен незавершенный строительством объект - 40-квартирный жилой дом со встроенными помещениями готовностью 24% (т.1. л.д. 28-36).

Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска уведомлением от 02.11.2011 № 9035 сообщило обществу о не продлении договора аренды земельного участка, и указало на необходимость освобождения земельного участка 31.12.2011.

Общество неоднократно обращалось в администрацию с заявлениями, в том числе от 21.12.2011 № 19, 16.02.2012 № 8, 22.03.2012 № 16 о продлении договора аренды земельного участка сроком не менее 5 лет, для того чтобы ООО «КСК-1» могло привести в соответствие разрешительную документацию, достроить объект и исполнить свои обязательства перед дольщиками, средства которых вложены в строительство объекта (т.1. л.д. 89-92).

Администрация в письмах от 27.01.2012 № 0430, от 14.03.2012 № 1512, от 19.03.2012 № 900/02, от 25.04.2012 № 1518/07, от 05.06.2012 № 1998/02 отклонила заявления общества о продлении договора аренды, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок договора аренды установлен с 12.12.2007 по 31.12.2011 (т.1, л.д. 93).

Общество, считая отказ администрации в продлении срока договора аренды земельного участка незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В  пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов или органов  местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу частей 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) на предмет соответствия закону или иному нормативному правовому акту, выявляет нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия)  возлагается на орган или лицо, которые его приняли.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие двух условий: несоответствия ненормативного правового акта,  решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается заявителем, что обществу для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта в микрорайоне № 4 Северного жилого района по ул. Адмиральского/Железнодорожная по первоначальному договору аренды от 22.01.2004 № 235/04 на основании постановления от 07.09.2002 № 2252 был предоставлен земельный участок площадью 0,9 га, а в последующем, в связи с заключением обществом договора уступки прав и обязанностей по договору аренды на часть земельного участка - 0,6 га и разделением первоначально предоставленного земельного участка на два самостоятельных земельных участка, по договору от 29.12.2007 № 213/07-ю обществу был предоставлен для строительства объекта земельный участок площадью 0,3 га с кадастровым номером 26:33:050709:0032 на срок с 12.12.2007 по 31.12.2011 без изменения целевого назначения земельного участка.

Судом первой инстанции также установлено, что договоры аренды земельного участка заключены в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений.

Из договора аренды  № 235/04 от 22.01.2004 видно, что земельный участок предоставлен обществу для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, а из договора аренды № 213/07 от 29.12.2007 усматривается, что земельный участок предоставлен под строительство многоквартирного жилого дома.

В пункте 4.4.4. договора аренды от 29.12.2007 стороны установили обязанность общества в течение срока действия договора завершить строительство объекта, сдать в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект (пунктом 4.4.4).

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается заявителем, что на арендуемом земельном  участке имеется незавершенное строительство 24 % готовности, которое в настоящее время соответствует плану объекта недвижимости, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация» 24.01.2007.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что земельный участок в установленный договорами № 235/04 от 22.01.2004 и  № 213/07 от 29.12.2007 сроки не освоен, жилой дом не построен.

Более того, судом первой инстанции установлено, что земельный участок с незавершенным строительством на момент рассмотрения дела находится в том же состоянии, что и в январе 2007 года, несмотря на то обстоятельство, что истцом изменена проектная документация на строительство дома, а именно, вместо проектируемого жилого 9-ти этажного дома на 72 квартиры, общей площадью 4 200 кв.м, общество должно было построить 40-квартирный 5-ти этажный жилой дом.

Вступившими в законную силу решениями арбитражного суда от 19.11.2010 по делу № А63-1639/08 и от 25.05.2012 по делу № А63-3987/2011, в которых принимали участие Администрация г. Пятигорска и ООО «Кавминводская строительная компания -1» установлено, что объект незавершенного строительства 40 квартирного пяти этажного жилого дома, расположенного на земельном участке,  предоставленном в аренду ООО «КСК-1» в г. Пятигорске,  район МЖК, ул. Адмиральского/Железнодорожная,  имеет признаки самовольной постройки, поскольку строительство осуществлялось без выдачи в установленном порядке в соответствии со статьей 51 градостроительного кодекса Российской Федерации  разрешения как на строительство 9-ти этажного 72-х квартирного жилого дома, так и на строительство 40 квартирного 5-ти этажного жилого дома.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что решение администрации об отказе в продлении договора аренды земельного участка, правомерно принято на основании следующих норм действующего законодательства.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска, действуя от имени собственника земельного участка, в соответствии с условиями договора, уведомлением от 02.11.2011 № 9035 фактически за два месяца до истечения срока действия договора сообщило обществу о не продлении договора аренды земельного участка от 29.12.2007 № 213/07-Ю, и указала на необходимость освобождения земельного участка 31.12.2011, тем самым выразило волю о не предоставлении земельного участка на новый срок.

В данном случае заключение договора аренды на новый срок является правом, а не обязанностью арендодателя, а исходя из смысла статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия договора аренды и при условии отказа арендодателя от продления данного договора договор аренды прекращается вне зависимости от желания арендатора на его продление.

При этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия и мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договор аренды, не имеют правового значения.

Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

В связи с тем, что договор аренды земельного участка от 22.01.2004 № 235/04 в установленном законом порядке зарегистрирован 01.06.2004, а договор аренды земельного участка от 29.12.2007 № 213 зарегистрирован  30.01.2008,  именно с момента регистрации договоры признаются заключенными, следовательно, разрешения на строительство должны были быть получены обществом в сроки до 01.12.2004 и до 30.07.2008, однако, как установлено судом первой инстанции, разрешение на строительство жилого дома обществом не было получено.

Согласно частям 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

В отсутствие такого разрешения общество не вправе было приступать к строительству объекта.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что пунктами 3.1 3.2 3.3 3.4 постановления от 07.09.2002 № 2252 обществу было предписано заказать в управлении архитектуры и градостроительства паспорт объекта на проектирование и строительство многоквартирного многосекционного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта. Разработать проектно-сметную документацию (ПСД) в соответствии с требованиями СНиП, техническими условиями и архитектурно-планировочным заданием. Согласовать и утвердить ПСД в установленном порядке со всеми заинтересованными организациями и службами города, получить заключения экологической и вневедомственной экспертиз. Не приступать к строительству объекта без разрешения Госархстройнадзора Ставропольского края на производство строительно-монтажных работ.

В связи с тем, что общество вышеуказанное постановление не исполнило, управление имело предусмотренные законом основания для прекращения с обществом арендных отношений и до истечения срока действия договора аренды.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы                     дела обществом и администрацией доказательства, пришел к правильному выводу, что решение администрации города Ставрополя от 25.04.2012 № 1518/07 об отказе в продлении договора аренды земельного участка соответствует нормам действующего законодательства, является законным и обоснованным, права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности