Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу n А63-4630/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

апелляционную жалобу.

Выслушав в судебном заседании представителей сторон, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов и письменных пояснений, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения суда в части отказа в признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.06.2009 № 7269 по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 № 381 предприятию разрешена разработка проекта реконструкции территории по пл. Орджоникидзе 2 в г. Ставрополе в квартале 87 в границах, согласно прилагаемому чертежу (т. 3, л. д. 15).

Постановлением главы администрации от 03.08.1992 № 1215/2 решение исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 № 381 отменено (признано утратившим силу). Земельный участок площадью 0,66 га предоставлен отряду пожарной охраны для проектирования и строительства пожарного депо на пл. Орджоникидзе 2-а в квартале 87 (т. 3, л. д. 12 – 13).

Постановлением главы администрации от 07.10.1992 № 1599, принятым в соответствии со статьей 7 Закона РСФСР «О земельной реформе», комитету по земельной реформе и земельным ресурсам города Ставрополя поручалось выдать документы на пользование землей всем предприятиям, организациям, учреждениям, садоводческим товариществам и их членам (т. 3, л. д. 22).

25.01.1993 предприятию выдано свидетельство № 1602 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по фактическому пользованию площадью 3,5 га (34 952 кв. м) по ул. Апанасенковская, 12 в г. Ставрополе. В качестве основания выдачи свидетельства указано постановление от 07.10.1992 № 1599 (т. 1, л. д. 41).

Распоряжением комитета по управлению имуществом от 06.04.1993 № 650 предприятие преобразовано в АООТ «Ставропольский комбинат хлебопродуктов», утвержден план приватизации и акты оценки государственного имущества (т. 1, л. д. 25 – 32). Регистрация общества осуществлена администрацией 11.05.1993 (т. 1, л. д. 24).

Постановлением главы администрации от 31.05.1993 № 799/1 постановление от 03.08.1992 № 1215/2 изменено. Размер предоставленного отряду пожарной охраны земельного участка уменьшен до 0,5 га. В пользовании комбината оставлен участок площадью 0,18 га. Комитету по земельным ресурсам города предписано выдать комбинату новое свидетельство на право пользования землей (т. 2, л. д. 108).

Во исполнение указанного постановления отряду пожарной охраны выдано свидетельство от 06.07.1993 № 2082 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,5 га (т. 6, л. д. 143).

На основании распоряжения от 06.04.1993 № 650, плана приватизации с актами оценки от 06.04.1993 № 1, 2, 9 произведена государственная регистрация права собственности комбината на склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярную мастерскую (литера Щ), забор для ограждения (литера 6), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинату выданы свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2009 26-АЖ 129559, от 24.05.2010 26-АЖ 310730 и от 05.07.2010 26-АЗ 037460 (т. 1, л. д. 37; т. 3, л. д. 38, 107).

19.04.2010 на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.01.2010 № 23 за комбинатом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0063 площадью 25 478 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинатом получено свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2010 26-АЖ 2332524 (т. 5, л. д. 119).

Постановлением главы города Ставрополя от 25.12.2003 № 989 Главному управлению по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при Правительстве Ставропольского края разрешено проектирование пожарной части и жилого дома для сотрудников МЧС и УГПС по улице Апанасенковской, 12 на земельном участке, предоставленном постановлением главы администрации от 03.08.1992 № 1215/2 отряду пожарной охраны (т. 2, л. д. 101).

Постановлением главы города Ставрополя от 29.09.2005 № 4078 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по улице Апанасенковской в квартале 87 и предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 6020 кв. м. для проектирования и строительства; участку присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1; обществу поручено осуществить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет, произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка; получить исходные данные на проектирование (паспорт объекта), получить разрешение на строительство, а по окончании строительства – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этим же постановлением признано утратившим силу постановление от 25.12.2003 № 989 (т. 2, л. д. 95).

21.02.2006 комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 4967, по условиям которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). На момент заключения договора на участке расположены каменные нежилые строения и инженерные коммуникации (пункт 1.2). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 2, л. д. 43 – 47).

В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.02.2006 № 4967 постановлением главы города Ставрополя от 22.05.2009 № 1516 земельный участок по ул. Апанасенковская, 12/1 в квартале 87 предоставлен обществу в аренду для продолжения строительства на новый трехлетний срок (т. 2, л. д. 93).

09.06.2009 комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 7269, в соответствии с условиями которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1. В пункте 1.2 договора зафиксировано, что на участке имеются инженерные коммуникации, объекты недвижимости отсутствуют. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 2, л. д. 37 – 41).

30.04.2010 комитетом градостроительства обществу выдано разрешение на строительство № RU 26309000-«319-с» 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. Разрешение выдано для продолжения строительства (т. 3, л. д. 1).

Согласно подпункту 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Таким образом, собственник объекта недвижимости не может быть лишен права пользования частью участка, необходимой для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества. Предоставление в аренду земельного участка, часть которого необходима для использования собственником объектов недвижимости, расположенных на таком участке, не основано на законе, поскольку препятствует последнему в надлежащей эксплуатации недвижимого имущества, а также оформлении прав на соответствующую часть земельного участка (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что истцу на праве собственности принадлежат склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярная мастерская (литера Щ), забор для ограждения (литера 6), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12, что подтверждается приобщенными к материалам дела свидетельствами о государственной регистрации права от 28.12.2009 26-АЖ 129559, от 24.05.2010 26-АЖ 310730 и от 05.07.2010 26-АЗ 037460 (т. 1, л. д. 37; т. 3, л. д. 38, 107).

Государственная регистрация права собственности комбината на указанные объекты осуществлена на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Ставропольского края от 06.04.1993 № 650 об утверждении плана приватизации комбината (с актами оценки № 1,2 и 9).

Кроме того, в материалы дела представлены кадастровые паспорта на склад материалов и столярную мастерскую (т. 1, л. д. 38 –39; т. 2, л. д. 31 – 32), технические паспорта объектов, оформленные на комбинат и его правопредшественников (т. 5, л. д. 101 – 110; т. 10, л. д. 40 – 44). Согласно информации, предоставленной ГУП Ставропольского края «Краевая техническая инвентаризация» (по результатам обследования земельного участка от 27.07.2010), первичная техническая регистрация строений (склада материалов и столярной мастерской) производилась 03.02.1992 по заявке комбината (т. 5, л. д. 34).

Указанные объекты размещены на участке с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенным по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (т. 4, л. д. 1; т. 5, л. д. 34). Из представленных в дело документов о приобретении комбинатом земельного участка с кадастровым номером 26:12030407:63 площадью 25 478 кв. м не следует, что упомянутые объекты, на которые в обоснование своих требований ссылается истец, расположены на данном земельном участке (т. 3, л. д. 117, 118; т. 5, л. д. 119).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

По смыслу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка может быть признан недействительной в части, причем недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Принимая во внимание изложенное и учитывая, что предоставление в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, на котором размещены принадлежащие комбинату на праве собственности объекты недвижимого имущества, препятствует последнему в надлежащей эксплуатации указанного имущества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недействительности договора аренды земельного участка от 09.06.2009 № 7269 в части передачи в аренду земельных участков под зданием литер Х, х, х1, х3 и литер Щ.

К указанному выводу суд апелляционной инстанции приходит с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях № 15524/04 от 05.07.2005, № 4275/11 от 06.09.2011, № 3771/11 от 06.09.2011. Согласно этой позиции в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве аренды.

При этом судебная коллегия исходит из того, что забор для ограждения (литер 6) не является объектом недвижимости, поскольку он не отвечает требованиям, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации – не имеет прочной связи с землей и может быть перемещен без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 по делу № А61-299/2010, от 25.03.2011 по делу № А63-6506/2008, от 30.05.2011 по делу № А32-26912/2010, от 27.09.2011 по делу № А32-35408/2010. Факт государственной регистрации права собственности комбината на забор сам по себе не свидетельствует о том, что указанный объект является недвижимой вещью.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что право собственности комбината на недвижимое имущество (склад материалов, столярную мастерскую и забор для ограждения) оспорено; решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2010 по делу № А63-6899/2010 и постановлением Шестнадцатого арбитражного суда от 24.02.2012 по тому же делу, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2012 по тому же делу, обществу отказано в иске о признании недействительной государственной регистрации права собственности комбината на столярную мастерскую литера Щ (кадастровый номер 26-26-01/055/2010-82), склад материалов (литеры Х, х, х1, хЗ, кадастровый номер 26-26-12/055/2009-837), расположенные по улице Апанасенковская, 12, 12-в, городе Ставрополе, обязании управления Росреестра аннулировать соответствующие записи в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязании комбината освободить земельный участок, арендуемый обществом (кадастровый номер 26:12:030407:0007) и о выселении комбината из расположенных на участке объектов недвижимости.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования,