Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 по делу n А63-16884/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

цена продажи объектов недвижимости в размере 263 389 000 рублей на основании отчета независимого оценщика №015/2012 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Ставропольского края и включенных в казну Ставропольского края, расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, для консультирования заказчика относительно величины рыночной стоимости по состоянию на 03.09.2012», выполненного индивидуальным предпринимателем Косенко Евгением Алексеевичем.

14.09.2012 министерство направило обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края - нежилого здания (диагностический центр) (литера А) общей площадью 8564,5 кв.м; гаража (литера Г) общей площадью 92,0 кв.м; гаража (литера Г1) общей площадью 54,3 кв.м; сооружений: ограждение (38 секций) протяженностью 114 м.; ограждение (решетка- 2 штуки) протяженностью 16,4 м., расположенного по адресу:                  г. Ставрополь, ул. Ленина, 304.

15.10.2012 общество направило министерству протокол разногласий и письмо,                    в котором сообщило о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, но на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Эти разногласия заключаются:

1. в несогласии общества с выкупной (рыночной) стоимостью арендуемого имущества находящегося в государственной собственности Ставропольского края, которая, по мнению общества, определена неверно, что подтверждается альтернативным отчетом «Об определении рыночной недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 304» №84/10/12-1 от 11.10.2012, подготовленным ООО «Деловой партнер»;

2. в необоснованном включении в проект договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, подвальных помещений здания, которые являются объектом гражданской обороны (убежищем) и не могут быть приватизированы.

Отклонение министерством протокола разногласий явилось основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ                                 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ                         «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон                        о приватизации).

Частью 3 статьи 3 Закона о приватизации предусмотрено, что приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только                  в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2.1.37 Государственной программы приватизации государственных                      и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 №2284, был установлен запрет на приватизацию защитных сооружений гражданской обороны.

Пунктом 2 Положения о порядке использования объектов и имущества гражданской обороны приватизированными предприятиями, учреждениями и организациями, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.04.1994 №359 предусмотрено, что объекты и имущество гражданской обороны, приватизация которых запрещена                     в соответствии с пунктом 2.1.37 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, исключаются из состава имущества приватизируемого предприятия и передаются в установленном порядке его правопреемнику на ответственное хранение и в пользование.

Согласно пункту 2 раздела 3 (объекты оборонного производства) приложения 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1                   «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление №3020-1) объекты связи и инженерной инфраструктуры, предназначенные для использования в особый период, относятся исключительно к федеральной собственности.

На основании пункта 3 Постановления №3020-1 объекты государственной собственности, не указанные в его приложениях 1 - 3 передаются в государственную собственность субъектов федерации на основании предложений их компетентных органов власти, но до момента определения соответствующего собственника таких объектов они относятся к федеральной собственности.

Объекты в виде «защитных сооружений гражданской обороны» в приложениях 1 - 3 прямо не указаны.

Общее понятие и классификация подобных объектов определяются исходя из положений иных законодательных и нормативных актов.

Так, статья 1 Федерального закона от 12.02.1998 №28-ФЗ «О гражданской обороне» определяет гражданскую оборону как систему мероприятий по подготовке к защите                   и защите населения, материальных и культурных ценностей на территории Российской Федерации от опасностей, возникающих при ведении военных действий или вследствие этих действий, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций природного                       и техногенного характера.

Пунктом 2 Порядка создания убежищ к объектам гражданской обороны отнесены               в том числе убежища и иные объекты, предназначенные для обеспечения проведения мероприятий по гражданской обороне.

Согласно ГОСТу Р22.0.02-94 «Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Термины             и определения основных понятий», утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 22.12.1994 №327, под защитным сооружением понимается инженерное сооружение, предназначенное для укрытия людей, техники и имущества от опасностей, возникающих в результате последствий аварий и катастроф на потенциально опасных объектах, либо стихийных бедствий в районах размещения этих объектов,                    а также от воздействия современных средств поражения.

Пунктами 1.2, 2.1 и 2.2 Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны, утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 15.12.2002 №583, предусмотрено, что статус защитного сооружения гражданской обороны как объекта гражданской обороны определяется наличием паспорта убежища, заверенного организацией, эксплуатирующей сооружение, и органом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям. Учет защитного сооружения гражданской обороны ведется в федеральных органах исполнительной власти, региональных центрах по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, органах исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органах управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям субъектов Российской Федерации и органах местного самоуправления, а также в организациях, имеющих на балансе защитное сооружение гражданской обороны, в журнале учета защитных сооружений гражданской обороны. Документальным основанием для ведения учета защитного сооружения гражданской обороны является паспорт сооружения, в котором указываются его основные технические характеристики и перечень оборудования систем жизнеобеспечения. Паспорт защитного сооружения гражданской обороны оформляется после ввода защитного сооружения в эксплуатацию или по итогам инвентаризации защитного сооружения гражданской обороны.

Из представленного в материалы дела паспорта убежища от 28.03.1991 и выписки из журнала учета защитных сооружений гражданской обороны города Ставрополя следует, что подвальное помещение нежилого здания диагностического центра (литер А), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, имеет особый статус и отнесено к объектам гражданской обороны.

В соответствии с заключением эксперта некоммерческого партнерства «Независимая Экспертно Консультационная Служба» Душина В.В. №175/02-13Э от 25.03.2013 подвальные помещения, согласно техническому паспорту № 4, 47-72, 557, 558 нежилого здания (литер А) Диагностический центр, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, имеют признаки объекта защитного сооружения гражданской обороны в объеме, позволяющем использовать указанные помещения по назначению объекта защитного сооружения гражданской обороны.

В пояснении от 17.12.2012 Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Ставропольскому краю подтвердило факт наличия объекта гражданской обороны в здании диагностического центра, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304.

Таким образом, подвальные помещения диагностического центра, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, являются объектом гражданской обороны – убежищем. Эти подвальные помещения при разграничении государственной собственности в государственную собственность субъекта Российской Федерации (Ставропольского края) не передавались. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Поскольку приватизация защитных сооружений гражданской обороны (убежищ) запрещена действующим законодательством, и эти сооружения являются ограниченными в обороте и относятся к федеральной собственности, то площадь защитного сооружения гражданской обороны (подвальные помещения диагностического центра, согласно техническому паспорту помещения № 4, 47-72, 557, 558, общей площадью 514,9 кв. м) подлежит исключению из общей площади приватизируемого объекта: нежилого здания диагностического центра, общей площадью 8 462,1 кв.м (8 462,1 – 514,9 = 7 947,2).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял пункты договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, касающиеся уточнения предмета договора (исключения подвального помещения здания, являющегося объектом гражданской обороны) в редакции истца.

Также между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, касающиеся цены приватизации недвижимого имущества.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Включая в проект договора цену продажи объектов недвижимости в размере                  263 389 000 рублей, министерство руководствовалось отчетом независимого оценщика №015/2012 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Ставропольского края и включенных в казну Ставропольского края, расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край,                             г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, для консультирования заказчика относительно величины рыночной стоимости по состоянию на 03.09.2012», выполненного индивидуальным предпринимателем Косенко Евгением Алексеевичем.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило альтернативный отчет «Об определении рыночной недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 304» №84/10/12-1 от 11.10.2012, подготовленный ООО «Деловой партнер», содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной министерством.

Оценщик в силу статьи 15 Закона №135-ФЗ обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения,