Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 по делу n А50-23179/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

МУ «Жилищная служба» Ленинского района г. Перми и Флегинским А.Е. подписан акт о выполнении сторонами обязательств по договору от 06.07.2004 № 217-ж/2004 купли-продажи (т. 3 л. д. 17).

08.06.2005 зарегистрировано право собственности Флегинского А.Е. на часть жилого дома, назначение: жилое, площадью 107,9 кв. м., находящегося по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Кирова, д. 51, кв. 10-11, внесена запись о прекращении права муниципального образования город Пермь на указанный объект  (выписки из ЕГРП, т. 3 л. д. 20, т. 1 л.д. 21).

Между Администрацией города Перми и предпринимателем Флегинским Александром Евгеньевичем 29 марта 2005 года заключено соглашение № 138, в соответствии с которым, с учетом ранее заключенных договоров купли-продажи ветхих муниципальных жилых домов № 290-Ж/2003 от 30.12.2004, № 217-ж/2004 от 06.07.2004, № 218-ж/2004 от 06.07.2004, стороны пришли к соглашению осуществлять сотрудничество при реконструкции кинотеатра «Триумф» на земельном участке по адресу: ул. Кирова, 51 в Ленинском районе г. Перми, предоставляемого за счет земель поселений.

03.07.2006 приказом Департамента имущественных отношений администрации г. Перми № 1029 отделу реестров предписано исключить из реестра муниципальной собственности объекты недвижимости, расположенные в Ленинском районе, в том числе, часть жилого дома (лит. Б), состоящую из квартир № 10 и № 11, общей площадью 107,9 кв. м., в том числе жилая 70,3 кв. м., на 1 этаже 2-этажного жилого дома по ул. Кирова, д. 51 (т. 3 л. д. 123-126).

31.08.2006 на названный объект недвижимости зарегистрировано право собственности Калугиной Т.Г. (т. 3 л. д. 20).

01.02.2012 на основании договора купли-продажи от 01.08.2011 с дополнительным соглашением от 01.08.2011 вновь зарегистрировано право собственности Флегинского А.Е. на часть жилого дома (лит. Б), состоящую из квартир № 10 и № 11, общей площадью 107,9 кв. м., в том числе жилая 70,3 кв. м., на 1 этаже 2-этажного жилого дома по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Кирова, д. 51, кв. 10-11 (свидетельство о государственной регистрации права от 01.02.2012 - т. 3 л. д. 61).

Из представленных первым ответчиком доказательств следует, что 01.01.2008 предпринимателем Флегинским Александром Евгеньевичем и обществом с ограниченной ответственностью «Пермская сетевая компания» заключён договор снабжения тепловой энергией в сетевой воде (т. 5 л.д.54-58). В приложении № 1 к данному договору указано, что объектом снабжения тепловой энергией являлся спорный дом (т. 5 л.д.59). По указанному договору, в том числе 14.02.2011 (т. 5 л.д.60), 28.03.2011 (т. 5 л.д.61), предпринимателем Флегинским Александром Евгеньевичем вносились и платежи за энергию.

Решением Ленинского районного суда города Перми от 02.10.2012 по делу № 2-2822/12, вступившим в законную силу, Флегинскому А.Е. отказано в удовлетворении требований к Чекалову А.Б., Чекаловой О.Р. (третьи лица -  жилищных отношений администрации горда Перми, Администрация Ленинского района города Перми) о признании прекращенным права пользования жилым помещением по адресу: г. Пермь, ул. Пермская, 51-11, понуждении освободить жилое помещение (т. 3 л. д. 106-109).

Данным решением установлено, что жилое помещение по адресу г. Пермь, ул. Кирова, 51-11 предоставлено Чекалову А.Б. на семью из четырех человек на основании договора найма специализированного жилого  помещения маневренного жилищного фонда в связи с признанием ранее занимаемого жилого помещения ветхим. Смена собственника жилого помещения, предоставленного граждан по договору найма специализированного жилого помещения маневренного жилищного фонда, не является основанием для расторжения договора найма или для признания утратившим право пользования жилым  помещением. К Флегинскому А.Е., как к новому собственнику квартиры № 11 по ул. Кирова, 51, предоставленного Чекаловым в качестве маневренного жилого помещения, перешли права наймодателя на условиях ранее заключенного договора найма.

Вышеуказанные выводы Ленинского районного суда города Перми подтверждены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12.12.2012 (т. 3 л.д. 108-109).

Вступившими в законную силу судебными актами по арбитражному делу  № А50-9126/2012, которыми признано незаконным требование Управления жилищных отношений администрации города Перми о предоставлении жилого помещения для переселения семьи Чекаловой О. Р., изложенного в письме Управления жилищных отношений администрации города Перми «О расселении дома по ул. Кирова, 51» от 17.04.2012 №СЭД-11-01-21-322, установлено, что прекращение права муниципальной собственности на часть жилого дома и возникновение соответствующего права у индивидуального предпринимателя по смыслу вышеизложенных правовых норм жилищного законодательства, влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения, заключенного с лицами, которые временно проживали в жилом помещении, относящемся к специализированному жилому фонду.

Все указанные выше обстоятельства спорными не являются.

Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение от 21.04.2005 заключено сторонами с нарушением положений действующего законодательства (ст. 19 Закона Российской Федерации от 24.12.2005 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», п. 2.1. Положения об условиях продажи ветхих муниципальных домов и жилых помещений, утвержденного решением Пермской городской Думы от 22.06.1999 № 79, ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации), в связи с чем в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, а квартира № 11 в доме № 51 по ул. Кирова города Перми в собственности ответчика находится незаконно, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом, обосновывая свое право на иск и довод о нахождении квартиры в собственности ответчика на незаконных основаниях, администрация сослалась на то, что расселение жильцов квартиры № 11 в доме 51 по ул. Кирова города Перми предпринимателем Флегинским Александром Евгеньевичем не производилось.

Суд первой инстанции доводы администрации признал обоснованными и удовлетворил иск о признании за истцом права собственности на квартиру №11 в доме № 51 по улице Кирова города Перми по указанным администрацией основаниям. Суд посчитал, что дополнительное соглашение от 21.04.2005 к договору купли – продажи ветхих муниципальных жилых домов и жилых помещений по конкурсу №217-ж/2004, заключенному 06.07.2004, недействительно в силу его ничтожности, отклонил доводы предпринимателя и общества «Бломор» о том, что они являются добросовестными приобретателями помещения. Отклоняя заявление ответчиков о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, суд первой инстанции исходил из того, что данная квартира из владения собственника – муниципального образования город Пермь, предоставившего ее семье Чекаловых, не выбывала и в фактическое владение ответчиков не поступала, следовательно, на исковые требования администрации города Перми, не связанные с лишением владения и направленные на оспаривание зарегистрированного права собственности ответчиков, исковая давность не распространяется.

Удовлетворение иска в части требования об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 21.06.2013 № 59-59-20/030/2013-994 о правах общества с ограниченной ответственностью «Беломор» судом первой инстанции не мотивировано, ссылками на подлежащие применению нормы материального права не обосновано.

Суд первой инстанции также указал, что нарушенное право истца подлежит судебной защите в соответствии со ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта в связи допущенными судом первой инстанции нарушениями норм материального права, которые привели к принятию неправильного решения (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по применению положений законодательства о защите права собственности, изложенной в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 № 3039/07, вопрос о праве собственности на имущество лица, считающего себя собственником спорного имущества, не обладающего зарегистрированным правом на него и фактически не владеющего им, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

С учетом изложенного, выбор способа защиты прав собственника находится в зависимости от осуществления владения имуществом его собственником.

При рассмотрении настоящего спора ответчиками заявлено о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, которое ответчики основывали на том, что администрация не владеет спорным имуществом, в связи с чем по отношению к заявленным требования подлежит применению установленный законом общий срок исковой давности. Указанное заявление рассмотрено и, по мнению апелляционной коллегии, отклонено судом первой инстанции необоснованно в связи со следующим.

При разрешении настоящих требований администрации о признании права собственности на имущество должны быть проанализированы обстоятельства осуществления владения спорным имуществом как истца, так и ответчика.

По смыслу действующего законодательства, под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью, то есть самостоятельного и открытого осуществления над нею хозяйственной власти, возможность вступления в физический контакт с вещью каждый раз настолько быстро, насколько это зависит от воли владельца.

Применительно к недвижимому имуществу, физическое перемещение которого невозможно, осуществление владения тем или иным субъектом определяется фактическим принятием имущества, возможностью беспрепятственного использования имущества в любое время, определением направлений и способов его использования, а также содержанием имущества и обеспечением его коммунальными ресурсами.

Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод об осуществлении таких действий представителем собственника муниципального имущества, и, напротив, свидетельствует об осуществлении таких действий предпринимателем Флегинским Александром Евгеньевичем с момента приобретения имущества.

Само по себе закрепление в 1999 году данного имущества в качестве маневренного фонда и предоставление его в этом качестве физическим лицам с последующим исключением из реестра муниципальной собственности признаки владения, по мнению апелляционной коллегии, не определяет.

Из материалов дела усматривается, что реализуя полномочия собственника, Департамент имущественных отношений администрации г. Перми 03.07.2006  исключил из реестра муниципальной собственности объекты недвижимости, расположенные в Ленинском районе, в том числе, часть жилого дома (лит. Б), состоящую из квартир № 10 и № 11, общей площадью 107,9 кв. м., в том числе жилая 70,3 кв. м., на 1 этаже 2-этажного жилого дома по ул. Кирова, д. 51 (год постройки согласно техническому паспорту на жилой дом № 51 по улице Кирова города Перми – до 1917 года, т. 3 л.д. 103-105).

Из материалов дела также следует, что указанному исключению предшествовало заключение 29 марта 2005 года между предпринимателем и администрацией соглашения № 138, в соответствии с которым, с учетом ранее заключенных договоров купли-продажи ветхих муниципальных жилых домов № 290-Ж/2003 от 30.12.2004, № 217-ж/2004 от 06.07.2004, № 218-ж/2004 от 06.07.2004, стороны пришли к соглашению осуществлять сотрудничество при реконструкции кинотеатра «Триумф» на земельном участке по адресу: ул. Кирова, 51 в Ленинском районе г. Перми, предоставляемого за счет земель поселений.

При этом до момента подачи в арбитражный иск настоящего иска не являлось для сторон (в том числе для администрации, структурным подразделением которой является Управление жилищных отношений) спорным (арбитражные дела № А50-9126/2012, № А50-23150/2012 и дела № 2-2822/12 Ленинского районного суда города Перми) то обстоятельство, что квартира № 11 дома № 51 по улице Кирова города Перми была передана предпринимателю Флегинскому Александру Евгеньевичу во исполнение спорного дополнительного соглашения.

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что данная передача предпринимателю являлась частью реализации достигнутого между администрацией города Перми и предпринимателем соглашения о сотрудничестве при реконструкции кинотеатра «Триумф» на земельном участке по адресу: ул. Кирова, 51 в Ленинском районе г. Перми, а снос ветхого жилого дома № 51 по улице Кирова города Перми с возведением на его месте других объектов являлся итоговой целью указанного соглашения.

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе и тем, что все правопритязания администрации до момента подачи настоящего иска сводились к установлению обязанности предпринимателя Флегинского Александра Евгеньевича расселить семью Чекаловых, предоставив им в связи с исполнением дополнительного соглашения от 21.04.2005 другое жилое помещение взамен ветхого по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 51-11.

Передача помещения подтверждена актом от 29.04.2005, свидетельствующего о полном исполнении  договора купли-продажи № 217-ж/2004 от 06.07.2004 (с учетом дополнительного соглашения, заключенного 21.04.2005, то есть до подписания указанного акта), исполнении финансовых обязательств и передачи имущества (т. 3 л.д. 17).

Доказательства того, что администрация несет бремя расходов на содержание спорного помещения, в том числе опосредованно – через семью Чекаловых, в материалах дела отсутствуют. Договор на снабжение дома тепловой энергией с ООО «Пермская сетевая компания» заключен предпринимателем Флегинским Александром Евгеньевичем который оплачивает данный вид услуг в соответствии с договором (т. 5 л.д. 54-65).

Более того, предприниматель, считающий себя фактическим и титульным владельцем спорного помещения, с момента передачи ему данного помещения неоднократно предпринимал меры по устранению препятствий в распоряжении принадлежащим ему