Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу n А50-6339/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-9913/2014-ГК

г. Пермь

03 сентября 2014 года                                                       Дело № А50-6339/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 сентября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего    Зелениной Т.Л.,

судей                                   Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Галкиной У.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился,

от ответчика ООО «УРАЛО-СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ» – представитель не явился,

от ответчика ООО «ЭВРИКА+» - Пархоменко Ю.В. (паспорт, доверенность от 01.09.2014),

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, Департамента земельных отношений администрации города Перми, ответчика, ООО «ЭВРИКА+»

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 16 июня 2014 года

по делу № А50-6339/2014,

принятое судьей Гуляевой Е.И.,

 по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми

к ООО «УРАЛО-СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ» (ОГРН 1025900898418, ИНН 5904095090); ООО «ЭВРИКА+» (ОГРН 1075905007716, ИНН 5905253952)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки

установил:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО «УРАЛО-СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ», ООО «ЭВРИКА+» (ответчики) о взыскании с ООО «Урало-сибирская компания» долга по арендной плате в размере 686 898 руб. 44 коп., неустойки в размере 152 319 руб. 73 коп., о взыскании с ООО «ЭВРИКА+» долга по арендной плате в размере 347 663 руб. 55 коп., неустойки в размере 102 913 руб. 68 коп.

Решением суда от 16.06.2014 (резолютивная часть от 10.06.2014) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика ООО «УРАЛО-СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ» в пользу истца взысканы сумма долга в размере 268 299 руб. 84 коп., неустойка в размере 59 495 руб. 49 коп., с ответчика ООО «ЭВРИКА+» в пользу истца взысканы сумма долга в размере 181 300 руб. 47 коп., неустойка в размере 67 003 руб. 83 коп.

Решение суда от 16.06.2014 обжаловано истцом, ответчиком ООО «ЭВРИКА+»  в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе истец ссылается на  неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Истец указывает на то, что расчет арендной платы должен производиться в соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края  от 07.04.2010 № 604-ПК «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края» (далее - Закон Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК) без ограничения по уровню инфляции.

Ответчик ООО «ЭВРИКА+» не согласен с решением суда в части взыскания с него суммы долга размере 347 663 руб. 55 коп., неустойки в размере 102 913 руб. 68 коп. Ответчик указывает, что 13.09.2013 Арбитражным судом Пермского края принято к производству заявление о признании ООО «ЭВРИКА+» несостоятельным (банкротом), определением суда от 10.10.2013 введена процедура наблюдения. Ответчик считает, что требования истца о взыскании долга по арендной плате за период до 13.09.2013 подлежали рассмотрению в рамках дела о банкротстве. Также ответчик не согласен с произведенным расчетом неустойки, считает, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований.

Ответчиком ООО «УРАЛО-СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ» возражений на апелляционные жалобы не представлено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.03.2003 между Департаментом имущественных отношений Пермской области (арендодатель) и ООО «Урало-Сибирская компания» (арендатор), ОАО «Пермнефтегеофизика» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 0019 (ДИО), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а соарендаторы принимают и используют на условиях собственности части здания, расположенного на этом земельном участке, на срок с 24.03.2003 по 01.12.2007 земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 59:01:4413636:0008, находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Солдатова, 16, в границах, указанных на плане участка, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью согласно приложению № 1, общей площадью 2138,472 кв.м., доля ООО «Урало-Сибирская компания» -1530,291 кв.м., доля ОАО «Пермнефтегеофизика» - 608,181 кв.м (п. 2.1. договора).

В соответствии с кадастровым планом от 06.12.2005 земельный участок с кадастровым номером 59:01:4413636:0008 был сформирован под 5-этажное панельное здание инженерно-лабораторного корпуса, отмежеван и поставлен на государственный кадастровый учет.

30.10.2007 дополнительным соглашением к договору стороны внесли изменения в договор, вместо арендатора ОАО «Пермнефтегеофизика» в договор вступило ООО «Митра».

ООО «Митра» приняло земельный участок по акту приема-передачи от

27.08.2007.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.03.2014 № 01/140/2014-26284, спорный договор аренды и соглашение от 30.10.2007 к нему прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Поскольку по окончании действия договора арендаторы продолжали пользоваться земельным участком, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В течение 2010-2011 годов часть помещений площадью 2 341,8 кв.м. в здании, расположенном на спорном земельном участке, была приобретена ответчиком ООО «Эврика+» (выписка из ЕГРП от 13.03.2014).

Ссылаясь на использование ответчиками земельного участка без внесения соответствующей платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Определяя размер подлежащей взысканию с ответчиков арендной платы, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ  при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой доли их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения иди другой недвижимости покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как правильно указано судом первой инстанции, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения в здании, расположенном на арендованном земельном участке у ООО «Эврика+» возникла обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды № 0019 (ДИО) от 26.03.2003.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По условиям договора аренды, величина квартальной арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально доле соарендаторов в здании (строении, сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих соарендаторам на праве собственности помещений в здании к общей площади здания. Соарендаторы обязуются вносить годовую арендную плату равными платежами в полном объеме, на основании расчета арендной платы, при этом за 1 квартал - не позднее 15 апреля, за 2 квартал - не позднее 15 июля, за 3 квартал - не позднее 15 октября, за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года (п. 4.3 договора). В случае, если законодательством будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный п. 3.1 договора, соарендаторы обязаны принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления сторонами.

Договором аренды предусмотрено, что в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчетов арендных платежей, изменения размера нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, базовых ставок арендной платы, а также изменения нормативных актов Российской Федерации, Пермской области, органов местного самоуправления, регулирующих исчисление размера арендной платы и вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Определяя размер  арендной платы, подлежащей взысканию с ответчиков, суд первой инстанции обоснованно руководствовался  положениями  ч. 3 ст. 1  Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК (в редакции Закона Пермского края от 27.11.2012 № 131-ПК), согласно которым размер арендной платы, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка с учетом ставки арендной платы и корректирующего коэффициента, не может превышать уровня размера арендной платы предыдущего года, увеличенного на размер уровня инфляции, установленного прогнозом социально-экономического развития Пермского края на очередной финансовый год и плановый период.

При определении уровня инфляции суд первой инстанции принял во внимание  ч. 1 ст. 3 Закона Пермского края от 02.04.2010 № 598-ПК «О стратегическом планировании социально-экономического развития Пермского края», «Сценарные условия формирования вариантов развития и основных показателей уточненного прогноза социально-экономического развития Пермского края на период до 2015 года», утвержденные Губернатором Пермского края 31.10.2012, «Уточненные исходные условия для формирования вариантов развития и основных показателей прогноза социально-экономического развития Пермского края на период до 2016 года», утвержденные Губернатором Пермского края 18.10.2013.

В связи с чем, судом первой инстанции правильно указано на то, что  размер арендной платы в 2013 году при условии сохранения показателей о площади земельного участка и разрешенного использования не мог превышать 107,1 % уровня арендной платы 2012 года.

Доводы истца о том, что арендная плата за заявленный период подлежала исчислению в соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК без каких либо ограничений, судом апелляционной инстанции и отклоняются.

В части 1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК установлены ставки арендной платы применительно к видам земельных участков.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК представительные органы местного самоуправления в отношении земельных участков, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Закона, устанавливают корректирующие коэффициенты к ставке арендной платы, учитывающие территориальные особенности условий хозяйствования.

Корректирующие коэффициенты могут быть повышающими и понижающими ставку арендной платы.

Размер арендной платы не может превышать размеров (предельных размеров) арендной платы, установленных федеральным законодательством.

Размер арендной платы, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка с учетом ставки арендной платы и корректирующего коэффициента, не может превышать уровня размера арендной платы предыдущего года, увеличенного на размер уровня инфляции, установленного прогнозом социально-экономического развития Пермского края на очередной финансовый год и плановый период.

До установления представительными органами местного самоуправления корректирующих коэффициентов размер арендной платы в отношении земельных участков, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Закона, устанавливается в соответствии с частью 1 статьи 1 настоящего Закона.

В рассматриваемом случае орган местного самоуправления отказался от установления корректирующего коэффициента размера арендной платы с целью сохранения уровня доходов от использования земельных участков. 

При этом порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Из содержания  ч. 3 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК следует, что установление соответствующих корректирующих коэффициентов является обязанностью органов местного самоуправления.

Поскольку на территории Пермского края имеются территории, для которых такие коэффициенты установлены, с учетом принципа равенства землепользователей и недопущения предпочтения одних перед другими, положения ч. 3 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК, предусматривающие ограничения размера арендной платы, должны применяться ко всем арендаторам независимо от наличия (отсутствия) соответствующего нормативно-правового акта, устанавливающего корректирующий коэффициент при расчете арендной платы.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

При рассмотрении апелляционной жалобы ответчика ООО «Эврика+» судом апелляционной инстанции установлено.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 13.09.2013  по делу № А50-17408/2013 принято к производству заявление о признании ООО «ЭВРИКА+» несостоятельным (банкротом).

В соответствии