Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2014 по делу n А50П-58/2011­­. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» хозяйственное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, с момента его государственной регистрации в едином государственном реестре юридических лиц становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом со всеми изменениями состава и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 86-89 т.1) следует, что из предусмотренных в договоре купли-продажи от 25.09.2010 объектов недвижимости право собственности должника было зарегистрировано только на земельный участок под этими объектами недвижимости общей площадью 27 566 кв.м., кадастровый номер 81:04:0820030:111, одноэтажное каркасно-металлическое здание склада минерального порошка, здание материального склада общей площадью 863,6 кв.м., одноэтажное деревянное здание диспетчерской является собственностью Пермского края.

Как следует из передаточного акта от 18.08.2008 приказом Агентства по управлению имуществом Пермского края от 29.12.2008 № СЭД-31-02-1011 «Об условиях приватизации государственного краевого унитарного предприятия «Дорожно-строительное управление № 3» ГУП «Дорожно-строительное управление № 3» приватизировано путем преобразования в ОАО «Дорожно-строительное управление № 3», в состав подлежащего приватизации имущества (приложение № 1 к приказу) вошло спорное имущество (л.д. 131-133 т.1)

Судом установлено, что должник зарегистрирован в качестве юридического лица 27.03.2009 путём реорганизации в форме преобразования, учредителем является Агентство по управлению имуществом Пермского края.

Поскольку предусмотренные договором купли-продажи от 25.09.2010 объекты недвижимости переданы должнику при его приватизации, на момент их реализации должник являлся законным правообладателем, с учётом отсутствия правопритязаний Пермского края на данное имущество, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи и регистрации самого договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность данного договора.

С учётом вышеуказанного, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что поскольку стоимость сделки в части двух объектов недвижимости была значительно ниже рыночной, то договор купли-продажи от 25.09.2010 недействителен и на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ, отклоняется как необоснованный.

Кроме того доказательства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом при совершении сторонами оспариваемой сделки, в материалах дела отсутствуют.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в момент заключения договора купли-продажи от 25.09.2010 земельный участок не был разделён на три земельных участка, в связи с чем, договор купли-продажи от 25.09.2010 является ничтожным в части всех объектов недвижимости входящих в предмет договора, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 1.1. договора купли-продажи от 25.09.2010 следует, что должник продал ООО «Северный Альянс» одноэтажное каркасно-металлическое здание склада минерального порошка, здание материального склада, одноэтажное деревянное здание диспетчерской, а также земельный участок под этими объектами недвижимости.

В соответствии с п.4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Абзацем 2 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Таким образом, неразделённый земельный участок в рассматриваемом случае не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи в отношении всех объектов недвижимости входящих в предмет договора, поскольку по договору продажи объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, что предполагает проведение межевания земельного участка и оформление права собственности на часть земельного участка занятого объектом недвижимости.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что даже при наличии обременения в виде охранных зон линий электропередач рыночная стоимость земельного участка, указанная в экспертном заключении эксперта Шантариной А.Ю., не могла быть снижена до 128 400 руб., отклоняется.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с ч.1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что экспертное заключение Шантариной А.Ю. в части определения рыночной стоимости земельного участка является недостоверным и не может быть принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату совершения оспариваемой сделки. Доказательств иного не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Иные обстоятельства, приведённые в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку заявитель апелляционной жалобы освобождён от уплаты государственной пошлины на основании п.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе не подлежит взысканию.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре от 26 июня 2014 года по делу № А50П-58/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре.

Председательствующий

С.И.Мармазова

Судьи

Т.С.Нилогова

О.Н.Чепурченко