Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2014 по делу n А71-1079/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-11033/2014-ГК

г. Пермь

22 сентября 2014 года                                                           Дело № А71-1079/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычевой С.В.,

в судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 10 час. 30 мин. 17.09.2014, приняли участие:

от истца - индивидуального предпринимателя Якушева Андрея Владимировича: Якушев А.В., паспорт; Петров А.Н., доверенность от 15.02.2013, паспорт,

от ответчиков - Администрации города Ижевска в лице Управления имущественных отношений, общества с ограниченной ответственностью "АГЕНТСТВО  ОЦЕНКИ": не явились,

В судебном заседании, начатом 17.09.2014 судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 17 час. 00 мин. 17.09.2014.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Состав суда прежний.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции приняли участие:

от истца - индивидуального предпринимателя Якушева Андрея Владимировича: не явились,

от ответчиков - Администрации города Ижевска в лице Управления имущественных отношений, общества с ограниченной ответственностью "АГЕНТСТВО  ОЦЕНКИ": не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Якушева Андрея Владимировича,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 03 июля 2014 года

по делу № А71-1079/2014,

принятое судьей Коньковой Е.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Якушева Андрея Владимировича  (ОГРНИП 304183117600072, ИНН 183100514930)

к Администрации города Ижевска в лице Управления имущественных отношений, обществу с ограниченной ответственностью "АГЕНТСТВО  ОЦЕНКИ"  (ОГРН 1061838017053, ИНН 1827022429)

о признании недостоверной величины стоимости объекта недвижимого имущества и понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель Якушев Андрей Владимирович (предприниматель Якушев А.В.) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений (Управление), обществу с ограниченной ответственностью (ООО, общество) «Агентство оценки» о признании недостоверной величины стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 230,8 кв. м, этаж подвал, цокольный, номера на поэтажном плане 31-33, 23-29, 34-37, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Максима Горького, 162, определенной в отчете № 466/2013-Н от 20.11.2013 об оценке объекта недвижимости, и о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции предложенного истцом протокола разногласий по пунктам 2.1. и 4.2.1., изложив условия в следующей редакции:

пункт 2.1. «Цена указанного в п.1.1. настоящего договора Имущества составляет 4 885 000 (Четыре миллиона восемьсот восемьдесят пять тысяч) руб., с учетом НДС 18%»;

пункт 4.2.1. «Застраховать Имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 4 885 000 (Четыре миллиона восемьсот восемьдесят пять тысяч) руб., от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения, на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением Выгодоприобретателя - Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска» (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 03.07.2014 удовлетворении иска о признании недостоверным отчета об оценке № 466/2013-Н от 20.11.2013, выполненного обществом «Агентство оценки», отказано; условия пунктов 2.1. и 4.2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 230,8 кв.м, (Лит. А; этаж: подвал, цокольный, номера на поэтажном плане 31-33, 23-29, 34-37; согласно технического паспорта нежилого помещения № 30535 от 17.05.2013), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Максима Горького, 162, между Управлением и предпринимателем Якушевым А.В., определены судом в следующей редакции:

пункт 2.1. «Цена указанного в п.1.1. настоящего договора Имущества составляет 11 562 000 (Одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят две тысячи) руб., без НДС.»;

пункт 4.2.1. «Застраховать Имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 11 562 000 (Одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят две тысячи) руб., от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения, на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением Выгодоприобретателя - Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска».

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, по мнению истца, свидетельствующие о том, что проведенная судебная экспертиза не дает и не может дать однозначного ответа по заявленному требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку экспертиза должна была быть проведена по двум параметрам: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подтверждение стоимости объекта оценки. Судом первой инстанции безосновательно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу оценочной экспертизы на предмет установления (подтверждения) стоимости объекта оценки.

Ответчик – Управление, в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Ответчик – общество «Агентство оценки», в отзыве на апелляционную жалобу указал на то, что оценка спорного объекта произведена оценщиков в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки и другими нормативными и методическими актами, что подтверждено проведенной по делу экспертизой, задание на оценку не содержало никаких ссылок на наличие публичных сервитутов и не указывало на их возникновение в будущем.

Истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет установления достоверности величины рыночной оценки спорного объекта, определения рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 10.06.2013.

Арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ходатайство, признал не подлежащим удовлетворению, в виду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, истец является арендатором объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений, общей площадью 230,8 кв.м, номера на поэтажном плане 31-33, 23-29, 34-37, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Максима Горького, 162 (договор аренды № 14252 от 14.02.2008).

Решением об условиях приватизации муниципального имущества Администрации г. Ижевска от 11.12.2013 цена продажи вышеуказанного имущества установлена в размере 11 562 000 руб. на основании отчета № 466/2013-Н, выполненного обществом «Агентство оценки» по состоянию на 10.06.2013.

Управление направило в адрес предпринимателя Якушева А.В. для рассмотрения и подписания комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемого помещения.

16.01.2014 в адрес ответчика истцом был направлен протокол разногласий.

Управлением данный протокол разногласий не принят, представлен протокол урегулирования разногласий к договору.

Поскольку возникшие разногласия не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Действующее законодательство допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения (ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имеет обязательное значение для истца.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая наличие противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, судом первой инстанции на основании ст.ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу были назначены судебная экспертиза на предмет установления соответствия отчета общества «Агентство оценки» № 466/2013-Н от 20.11.2013 законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки (определение от 20.05.2014).

Оценив представленные в суд экспертное заключение, полученное в результате проведения судебной экспертизы по делу, по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, в том числе отчет о рыночной стоимости спорного помещения № 466/2013-Н от 20.11.2013, суд первой инстанции правомерно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого объекта в размере 11 562 000 руб.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный апелляционный суд исследовал и оценил доводы заявителя апелляционной жалобы относительно экспертного заключения, составленного по результатам проведения назначенной судебной экспертизы по делу.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта