Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2014 по делу n А60-14200/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

здания от 28.12.2006 средства на содержание здания состоят из обязательных платежей участников договора за содержание и ремонт общего имущества и предоставляемые коммунальные услуги, доходов от использования общего имущества, прочих поступлений.

В силу пункта 3.3 договора участники договора оплачивают водо-, тепло-электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги, а также несут ответственность за своевременность и полноту оплаты этих коммунальных услуг арендаторами.

Согласно пунктам 6.2, 6.3 договор заключен сроком на три года; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Решением собственников помещений здания, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Луначарского, 194, принятым на общем собрании, проведенном 21.12.2012 в заочной форме (протокол – т.1 л.д.70-71), утверждена ставка эксплуатационных расходов и расходов на содержание здания на 2013 год в размере 155,42 руб./м2.

28.12.2012 и 29.12.2012 собственники помещений (ООО "Ника", ООО «Премьер», ООО "ВэЛ-инвест", ООО "Влавен", ООО "Мой дом", ООО "Образование", ООО "Уралфинцентр", ООО «АНС», ООО «ЭЛ-Макс», ООО «РОСУрал», ООО «ОВОД», ООО «ФЮАВВ», ООО «Уральские экономические мастерские») уведомили ООО "УК "Уралцентр" о прекращении договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006.

При этом, 28.12.2012 между ООО "УК "Уралцентр" и ООО «АНС», ООО «ОВОД», ООО «РОСУрал», ООО «Уральские экономические мастерские», ООО «ФЮАВВ», ООО «ЭЛ-Макс» подписано дополнительное соглашение о продлении срока действия договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006 (т.1 л.д.65) на последующие три календарных года до 28.12.2015 включительно.

В период с января по октябрь 2013 года истец, исполняя обязательства, принятые на себя по договору между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006, оказывал собственникам, в том числе ООО "Образование", услуги по содержанию общего имущества спорного здания, предоставлял коммунальные услуги, что подтверждено договорами с ресурсоснабжающими организациями и организациями, предоставляющими услуги по содержанию и обслуживанию здания (т.2 л.д.1-84, 94-100), счетами, счетами-фактурами, выставленными ресурсоснабжающими организациями (ОАО «Екатеринбургэнергосбыт», ООО «Свердловская теплоснабжающая организация», МУП «Водоканал») истцу для оплаты, актами оказанных услуг (т.3 л.д.13-7, 10-14, 17-21, 23-33, 35-46, 48-58, 60-72, 74-85, 87-97, 99-110, 112-124, 126-135).

Согласно расчету истца общая стоимость оказанных ООО "УК "Уралцентр" ответчику в спорный период услуг составила 514 443 руб. 37 коп. (т.1 л.д.113-116), в том числе стоимость эксплуатационных услуг по содержанию общего имущества и эксплуатации здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 194 – 338 073 руб. 14 коп., коммунальных услуг – 169 586 руб. 76 коп., агентское вознаграждение – 6 783 руб. 47 коп.

Оказанные ООО "УК "Уралцентр" услуги ООО "Образование" не оплатило.

Неисполнение ООО "Образование" обязанности по оплате оказанных услуг послужило ООО "УК "Уралцентр" основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском, в том числе с требованием о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 556 руб. 63 коп. за период с 18.08.2013 по 07.04.2014.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у ООО "Образование" как собственника нежилых помещений предусмотренной законом и договором от 28.12.2006 обязанности нести расходы по содержанию общего имущества здания, оплате коммунальных услуг; доказанности факта оказания ООО "УК "Уралцентр" ответчику спорных услуг, их объема и стоимости; отсутствия доказательств уплаты долга в сумме 514 443 руб. 37 коп., правомерности требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, правильности расчета их размера.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд оснований для удовлетворения жалобы не установил.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие и несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009).

Судом первой инстанции установлено и не оспорено лицами, участвующими в деле, то обстоятельство, что ООО "Образование" является собственником нежилых помещений общей площадью 122,4 кв.м. (помещения 4го этажа №№ 30, 33, 35); общей площадью 39,7 кв.м. (цокольный этаж – помещение № 35), общей площадью 69,8 кв.м (5 этаж – помещение № 22) в здании, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул.Луначарского, 194.

Проанализировав изложенные ранее нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Образование" как собственник нежилых помещений, в силу закона обязан нести расходы на содержание находящихся у него во владении, пользовании, распоряжении помещений, участвовать в расходах на содержание общего имущества здания пропорционально своей доле, оплачивать коммунальные услуги.

Указанная обязанность ответчика предусмотрена условиями договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006.

Доводы ООО "Образование" о прекращении с 29.12.2012 действия договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006 подлежат отклонению в связи со следующим.

Согласно пункту 5.1 договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006 договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственников в случае несоблюдения Управляющим обязанностей по договору с обязательным уведомлением об этом не позднее чем за 1 месяц.

Доказательств расторжения договора в спорный по настоящему делу период времени материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктами 6.2 и 6.3 указанный договор заключен сроком на три года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

В заявлениях от 28.12.2012, от 29.12.2012, адресованных ООО "УК "Уралцентр", собственники здания выразили волю на прекращение действия договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006 в связи с истечением срока, на который был заключен договор.

При этом, дополнительным соглашением от 28.12.2012, заключенным между ООО "УК "Уралцентр" и собственниками административного здания (ООО «АНС», ООО «ОВОД», ООО «РОСУал», ООО «Уральские экономические мастерские», ООО «ФЮАВВ», ООО «ЭЛ-Макс») принято решение о продлении срока действия договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006 до 28.12.2015.

Указанное дополнительное соглашение от 28.12.2012 как сделка не оспорена, не расторгнута, является обязательной для сторон и порождает юридические права и обязанности.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в здании, в спорный период времени прямо законом урегулированы не были, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещения в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

При оценке волеизъявления домовладельцев на смену способа управления или управляющей компании следует исходить не только из юридической техники составления домовладельцами повестки и (или) протокола общего собрания, но и учитывать иную переписку, а также последующее поведение сторон спорного договора управления многоквартирным домом.

Поскольку часть собственников выразили волю на продление срока действия договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006; в материалы дела доказательства выбора иной управляющей организации или принятия собственниками здания решения о непосредственном управлении зданием не представлены, основания считать договор между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006 недействующим после 28.12.2012 отсутствуют.

Факт выполнения до 23.09.2013 истцом функций управляющей организации ответчик не оспаривает.

Впоследствии собственники помещений на общем собрании приняли решения о расторжении договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006, о выборе в качестве управляющей организации ООО «РЭП «Горкоммунсервис», что отражено в протоколе общего собрания собственников административного здания от 23.09.2013 (т.5 л.д.3-5). Извещения о расторжении договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006 были направлены ООО "УК "Уралцентр" 25.09.2013 и 17.10.2013, что подтверждает факт признания всеми собственниками того обстоятельства, что в спорном периоде договор от 28.12.2006 действовал, управление зданием осуществляло ООО "УК "Уралцентр".

Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам № А60-46528/2013, № А60-48863/2013 (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам жалобы, выводы суда первой инстанции по настоящему делу не противоречат обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами по делу № А60-51233/2013, поскольку судебные акты по делу № А60-51233/2013 не содержат выводов о прекращении с 23.09.2013 действия договора между управляющей компанией и собственниками здания от 28.12.2006, о том, что в период с января по октябрь 2013 года предоставляло коммунальные услуги, оказывало услуги по содержанию, ремонту здания иное (не истец) юридическое лицо.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что ООО «РЭП «Горкоммунсервис» к исполнению функций управляющей организации зданием, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул.Луначарского, 194, приступило с 23.09.2013.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что функции управления спорным зданием в период с января по октябрь 2013 года осуществлял истец, ООО "Образование" в силу условий договора от 28.12.2006 обязано оплатить принятые эксплуатационные услуги, коммунальные услуги.

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Согласно пункту 31 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком