Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2014 по делу n А71-1694/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№17АП-13682/2014-ГК

г. Пермь

20 ноября 2014 года                                                  Дело №А71-1694/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего       Макарова Т.В.,

судей                                               Зелениной Т.Л., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола секретарем Галкиной У.Ю.,

при участии:

от истца (ООО «Ленд-Моторс»): Астафьев В.А., паспорт, доверенность от 17.04.2014, Бишев А.В., паспорт, доверенность №01-08АС/2014 от 0ё.08.2014,

от ответчика (Муниципальное казенное предприятие г.Ижевска «Горсвет»): Дементьев А.П., паспорт, доверенность №1 от 09.01.2014, Карпухин Е.В., паспорт, доверенность от 17.04.2014,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, Муниципального казенного предприятия г.Ижевска «Горсвет»,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 25 августа 2014 года

по делу №А71-1694/2014,

принятое судьей Коньковой Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЛЕНД-МОТОРС» (ОГРН 1021801665104, ИНН 1835047970)

к Муниципальному казенному предприятию г.Ижевска «Горсвет» (ОГРН 1021801163108, ИНН 1831001936), закрытому акционерному обществу «Агентство оценки «Центр» (ОГРН 1021801503041, ИНН 1833028193),

третьи лица: Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска, Администрация города Ижевска,

о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки и понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕНД-МОТОРС» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Муниципальному казенному предприятию г.Ижевска «Горсвет» о признании недостоверной величины стоимости объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 433,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, ул. Майская, д.51, определенной Закрытым акционерным обществом «Агентство оценки «Центр» (далее – агентство оценки «Центр») в отчете №239Н/13 от 30.08.2013, и понуждении Муниципального казенного предприятия г.Ижевска «Горсвет» (далее – предприятие) заключить договор купли-продажи недвижимости в редакции предложенного истцом протокола разногласий по пункту 2.1.: «Цена указанного в п.1.1. настоящего договора Имущества составляет 4 408 100 рублей с учетом НДС» (с учетом удовлетворенного судом ходатайства об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением от 22.04.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ЗАО «Агентство оценки «Центр».

В обоснование своих требований общество сослалось на недостоверность величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете №239Н/13 от 30.08.2013, считая ее завышенной.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска, Администрация города Ижевска.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25 августа 2014 года по делу №А71-1694/2014 исковые требования удовлетворены, признана недостоверной величина стоимости объекта оценки, определенной Закрытым акционерным обществом «Агентство оценки «Центр» в отчете №239Н/13 от 30.08.2013 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 433,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, ул. Майская, д.51. Муниципальное казенное предприятие г.Ижевска «Горсвет» обязано заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕНД-МОТОРС» договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 433,9 кв. м (этаж: 1; номера помещений: литер Ч, номера на поэтажном плане 2-11, антресоль-1 согласно кадастрового паспорта помещения от 30.09.2008), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, ул. Майская, д.51, изложив условия пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: пункт 2.1. «Цена указанного в п.1.1. настоящего договора Имущества составляет 4 408 100 рублей с учетом НДС». С Муниципального казенного предприятия г.Ижевска «Горсвет» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕНД-МОТОРС» 14 300 руб. 00 коп. судебных расходов. С Закрытого акционерного общества «Агентство оценки «Центр» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕНД-МОТОРС» взыскано 14 300 руб. 00 коп. судебных расходов.

Рассматривая исковые требования, суд первой инстанции, пришел к выводу о наличии существенных недостатков в отчете об оценке, составленном Закрытым акционерным обществом «Агентство оценки «Центр».

Не согласившись с решением, Муниципальное казенное предприятие города Ижевска «Горсвет» обратилось в суд с апелляционной жалобой, просит решение отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. Считает, что общество «Ленд-Моторс» не отвечает требованиям ст.3 Федерального закона №159-ФЗ и не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Полагает, что воспринятые судом выводы эксперта Собина И.Л. основаны на недостоверной и противоречивой информации об объекте оценки.

Общество «Ленд-Моторс» представило отзыв на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает, что доводы апелляционной жалобы опровергаются фактическими обстоятельствами дела.

ЗАО «Агентство оценки «Центр» в своем отзыве указывает, что выводы о недостоверности рыночной стоимости, определенной агентством, содержащиеся в заключении эксперта Собина И.Л., являются необоснованными.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу - удовлетворить.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суд оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

По ходатайству представителя истца к материалам дела в соответствии со статьей 268 АПК РФ к материалам дела приобщены акты сверки №280 от 28.10.2014, платежное поручение №173 от 29.10.2014, №184 от 11.11.2014.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, что на основании ч.3, ч.5 ст.156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела судом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст.71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании последовательно заключенных договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда, истец является арендатором нежилого помещения назначение: нежилое, общей площадью 433,9 кв. м (этаж: 1; номера помещений: литер Ч, номера на поэтажном плане 2-11, антресоль-1 согласно кадастровому паспорту помещения от 30.09.2008), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, ул. Майская, д.51 для использования под автомастерскую.

Арендуемое недвижимое имущество является муниципальной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права 18-АБ №386657 от 16.12.2011) и передано в оперативное управление предприятию, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества города Ижевска №1543 от 06.08.2013.

Предприятие направило обществу для рассмотрения и подписания комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемого помещения.

На основании постановления от 25.11.2013 №1427/3 администрацией города Ижевска предприятию дано разрешение на совершение сделки по реализации преимущественного права арендатора - общества, на приобретение указанного объекта недвижимости по цене 13 017 000 руб. 00 коп. с учетом НДС, определенной агентством оценки «Центр» в отчете №239Н/13 от 30.08.2013.

Не согласившись с ценой продажи имущества, общество направило предприятию протокол разногласий, который предприятие отклонило, что послужило обществу основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Действующее законодательство допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения (ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, имеет обязательное значение для истца.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с положениями статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предполагает только согласие субъекта малого или среднего предпринимательства с предложением уполномоченных органов о заключении договора купли-продажи на условиях приобретения недвижимости по рыночной цене, определенной оценщиком.

Отказ субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества на предложенных условиях либо не подписание договора по истечении тридцати дней со дня получения предложения означает утрату предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Согласно заключению судебной экспертизы величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в оспариваемом отчете не является достоверной, поскольку выводы оценщика основаны на анализе торгово-офисного сегмента рынка недвижимости при отсутствии анализа рынка по сегменту производственных объектов, к которым принадлежит приватизируемое имущество, используемое в качестве автомастерской.

При изучении оспариваемого отчета суд также пришел к выводу о наличии существенных недостатков, влияющих на итоговую стоимость объекта оценки, а именно: описывая объекта оценки и анализируя эффективность его использования на 10-11 страницах отчета, оценщик указывает, что помещение эксплуатируется в качестве офисных помещений и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его использование по прямому назначению, в качестве торгового помещения, что не соответствует действительности.

В оспариваемом отчете отсутствует обоснование схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов; обоснование корректировок