Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2008 по делу n А60-10415/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7924/2008-АК

г. Пермь

05 ноября 2008 года                                                   Дело № А60-10415/2008­­

Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05.11.2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей  Риб Л.Х., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кивокурцевой Е.В.,

при участии:

от истца - Комитет по управлению имуществом городского округа Первоуральск: Сараева Т.А., паспорт 6506 №896370, доверенность от 03.06.2008г.

от ответчика - ИП Шугаева О. С.: Ляшенко Е.В., удостоверение от 05.03.2003г., доверенность от 30.07.2008г.,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 сентября 2008 года

по делу № А60-10415/2008,

принятое судьей Яговкиной Е.Н.,

по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск

к ИП Шугаевой О. С.

о взыскании 212336 руб.14 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемое помещение,

установил:

  Городской округ Первоуральск в лице Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к ИП Шугаевой Ольге Сергеевне  (далее - ответчик) о досрочном расторжении договора аренды объекта муниципального казенного имущества городского округа Первоуральск от 30.11.2006г. №32-Д, обязании ответчика освободить занимаемые на основании названного договора нежилые помещения, взыскании с ответчика 212336 руб. 14 коп. задолженности по внесению арендной платы по указанному договору аренды.

       Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.09.2008г. в удовлетворении исковых требований отказано.

       Истец с решением суда первой инстанции не согласен и по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, удовлетворить апелляционную жалобу, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

        Представитель истца в суде апелляционной инстанции пояснил, что проведение рыночной оценки стоимости арендной платы и ее дальнейшее применение не противоречит действующему законодательству и условиям договора от 30.11.2006г. №32-Д,  условия данного договора предусматривают изменение арендной платы без согласования дополнений к договору и их последующей государственной регистрации, методику определения размера арендной платы стороны согласовали при заключении договора аренды.

       Ответчик письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил.

       Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции пояснил, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

       Законность и обоснованность  решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ).

       Заслушав стороны, изучив материалы дела,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

       Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды объекта муниципального казенного имущества городского округа Первоуральск №32-Д от 30.11.2006г., согласно акту приема-передачи казенного имущества истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) в аренду нежилые помещения на цокольном этаже №№31-45, общей площадью 126,4 кв.м., расположенные в здании по адресу: Свердловская область, г.Первоуральск, ул.Емлина,20.

       Пунктом 2.1 договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д предусмотрено, что срок действия данного договора установлен с 01.12.2006г. до 31.10.2011г.

       В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

       На основании ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды от 30.11.2006г. №32-Д был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.

        Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

        В силу п.6.3 договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно авансом до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Согласно п.6.1 названного договора арендная плата уплачивается ежемесячно в размере, установленном нормативно-правовыми актами городского округа Первоуральск. Размер арендной платы, подлежащий уплате арендатором, доводится до его сведения в виде расчета арендной платы, который составляется Комитетом по управлению имуществом на основании нормативно-правовых актов городского округа Первоуральск.

        Согласно расчету ежемесячной стоимости арендной платы (приложение № 2 к договору) на момент заключения договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д размер арендной платы составил 12079 руб. 48 коп. ( в том числе НДС 1842,63 руб.). С 01.01.2007г. в связи с уточнением размера арендуемой площади ежемесячная арендная плата была установлена в размере 11 639 руб. 87 коп. (9864 руб. 30 коп. без НДС), что подтверждается представленным в материалы дела расчетом арендной платы (приложение №2 к договору аренды от 30.11.2006г. №32-Д). При этом, как следует из указанных расчетов (приложения №2), настоящий расчет действителен до определения рыночной стоимости арендной платы в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

        С учетом изложенного, а также на основании постановления Главы МО «Город Первоуральск» от 15.07.2005г. №2372 «О мерах по увеличению доходов от использования муниципального имущества», истцом (арендодателем) был привлечен независимый оценщик - ООО «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» для определения рыночной стоимости арендной платы.

        В соответствии с отчетом указанного оценщика от 08.06.2007г. №58-01 (л.д.62) и сопроводительным письмом к отчету №58-01 (л.д.63) истцом была установлена арендная плата в размере 36746 руб. ( в том числе НДС 18%) в месяц в отношении нежилых помещений на цокольном этаже №№31-45, общей площадью 126,4 кв.м., расположенных в здании по адресу: Свердловская область., г.Первоуральск, ул.Емлина,20, о чем было издано распоряжение Комитета по управлению имуществом от 20.06.2007г. №322 (л.д.64).

        Согласно ст.8 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

        21.06.2007г. ответчику (арендатору) было направлено уведомление №952 об изменении размера арендной платы по договору аренды от 30.11.2006г. №32-Д в соответствии с отчетом оценщика об определении рыночной стоимости арендной платы, и применении  с 01.08.2007г. арендной платы в сумме 36746 руб. (31140 руб. 68 коп. без НДС) в месяц (л.д.65).

        Поскольку, по мнению истца, в период с 01.08.2007г. по 01.05.2008г. ответчик неоднократно нарушал условия договора аренды от 30.11.2006г №32-Д в части надлежащего исполнения своих обязательств по внесению арендной платы в сумме 36746 руб. (31140 руб. 68 коп. без НДС) в месяц, истец обратился в суд с иском о досрочном расторжении данного договора на основании ст.619 Гражданского кодекса РФ и п.8.3 указанного договора, освобождении занимаемых нежилых помещений, а также о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 212336 руб. 14 коп. за период с 01.08.2008г. по 01.05.2008г.

        Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

        В соответствии с п.3 ст.619 Гражданского кодекса  РФ  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

        Согласно п.8.3 договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д данный договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за один месяц.

        Как следует из представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений, в спорный период ответчиком вносилась арендная плата в размере 9864 руб. 30 коп. (без НДС), установленном с 01.01.2007г. согласно расчету истца (приложение №2 к договору аренды от 30.11.2006г. №32-Д), и данное обстоятельство истцом не оспаривается.

        Согласно названному расчету, как было указано выше, настоящий расчет действителен до определения рыночной стоимости арендной платы в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При этом в п.5.4.17 договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д стороны установили, что арендатор обязан за свой счет произвести рыночную оценку стоимости объекта, рыночная оценка стоимости объекта может быть произведена только независимым оценщиком, выигравшим соответствующий открытый конкурс, и подлежит утверждению арендодателем.       

        Между тем, в нарушение п.5.4.17 договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д истец (арендодатель) самостоятельно, без участия ответчика (арендатора), привлек независимого оценщика - ООО «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» для определения рыночной стоимости арендной платы.

        Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу,  что размер арендной платы, установленный истцом в распоряжении от 20.06.2007г.№322 и указанный им в уведомлении от 21.06.2007г. №952, применению не подлежит, так как данный размер арендной платы определен истцом с нарушением условий договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д.

        Кроме того, при заключении договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д стороны определили, что размер подлежащей уплате арендной платы определяется арендодателем расчетным путем и в случае корректировки арендной платы арендодатель обязан направлять арендатору уведомления о такой корректировке (п.5.2.2  договора).

        Однако уведомление от 21.06.2007г. №952 свидетельствует не о корректировке размера арендной платы, а об изменении самого механизма ее начисления, т.е. методики определения размера арендной платы. При этом условие определения рыночной стоимости размера арендной платы, содержащееся в п.5.4.17 договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д, истцом не соблюдено. Следовательно, уведомление истца от 21.06.2007г. №952 об изменении размера подлежащей уплате арендной платы фактически является изменением условий договора аренды от 30.11.2006г. №32-Д.

        В соответствии с п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

        Согласно п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

        Договор аренды от 30.11.2006г. №32-Д заключен на срок более одного года и был зарегистрирован в установленном законом порядке.

        Следовательно, изменение условия названного договора в части изменения методики определения арендной платы по данному договору должно быть согласовано сторонами и зарегистрировано в установленном порядке.

        В силу ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

        Доводы апеллятора о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы в период с 01.08.2007г. по 01.05.2008г. по договору аренды от 30.11.2006г. №32-Д в размере 36746 руб. (31140 руб. 68 коп. без НДС) в  месяц, установленном на основании распоряжения от 20.06.2007г. №322 и указанном в уведомлении от 21.06.2007г. №952, были исследованы судом первой инстанции, проверены судом апелляционной инстанции. Данным доводам судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка. Поскольку истцом не представлены в материалы дела документы, свидетельствующие о согласовании сторонами изменения методики определения размера арендной платы по договору аренды от 30.11.2006г. №32-Д, вышеприведенные доводы истца правомерно отклонены судом. Распоряжение и уведомление Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск применительно к договорным отношениям сторон по аренде нежилых помещений являются односторонними актами истца (арендодателя). Данные документы не свидетельствуют о согласовании сторонами изменений условий договора и о государственной регистрации данных изменений.

        Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что условия договора аренды предусматривают изменение размера арендной платы без согласования дополнений к договору и их последующей регистрации, подлежат отклонению.

        Договором  аренды от 30.11.2006г. предусмотрено условие изменения размера арендной платы путем направления арендодателем арендатору уведомления о корректировке величины арендной платы, а не путем изменения механизма ее начисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.