Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2009 по делу n А60-31342/08­­. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

нормам техники и пожарной безопасности.

Из анализа вышеуказанных акта приема-передачи от 10.06.2005 и акта обследования от 01.02.2006 следует, что на момент передачи ответчиком истцу спорного помещения последнее находилось в удовлетворительном состоянии и не требовало проведения ремонта, в то время как по прошествии более чем семи месяцев с момента принятия истцом в аренду спорного помещения возникла необходимость в проведении ряда ремонтных работ.

При этом в акте от 01.02.2006 указано на необходимость замены разбитых дверей, замены стекол с покраской и расчисткой покраски, замены и увеличения количества секций радиаторов, штукатурки и покраски стен, а в акте от 10.06.2005 указано, что двери, окна, отопительные приборы и стены находятся в удовлетворительном состоянии и ремонта не требуют.

Согласно акту от 01.02.2006 на потолке имеются протечки и требуется заделка бетонного отверстия на потолке от ранее демонтируемой вентиляционной вытяжки, а, кроме того, из-за воды, поступающей через незаделанное вентиляционное отверстие, линолеум пришел в негодность и требует замены, а стяжка растрескалась и выкрашивается, в связи с чем для устройства нового полового покрытия требуется разборка старой и устройство новой стяжки, в то же время в акте от 10.06.2005 указано, что потолок и полы находятся в удовлетворительном состоянии и ремонта не требуют.

Из анализа вышеуказанных актов от 10.06.2005 и от 01.02.2006 видно, что в период с 10.06.2005 по 01.02.2006, то есть в тот период, когда спорное помещение находилось во владении и пользовании истца, был произведен демонтаж вентиляционной вытяжки, что привело к появлению протечек на потолке, повреждению линолеума и стяжки пола, к порче стен и повреждению радиаторов отопления, а также то, что в период владения и пользования истцом спорным помещением в данном помещении были разбиты окна и двери и повреждены отопительные приборы.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что причиной повреждения потолка, стен, пола и радиаторов отопления в спорном помещении явился демонтаж вентиляционной вытяжки на потолке спорного помещения, который был произведен в период после 10.06.2005, то есть после передачи ответчиком истцу спорного помещения, а, кроме того, в указанный период (с 10.06.2005 по 01.02.2006) в спорном помещении были разбиты и повреждены двери, окна и отопительные приборы.

В соответствии с п.2 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Учитывая изложенное, и то, что вышеуказанные недостатки в состоянии спорного помещения, указанные в акте обследования от 01.02.2006 (разбитые окна и двери, отверстие и проточки на потолке, повреждения стен, линолеума и стяжки пола, поврежденные радиаторы отопления), являются явными и видимыми недостатками, которые могли быть обнаружены в ходе обычного визуального осмотра спорного помещения, а также то, что при принятии истцом спорного помещения 10.06.2005 указанные недостатки не были выявлены сторонами, и какие-либо доказательства существования данных недостатков в период с 10.06.2005 по 01.02.2006 в материалах дела отсутствуют, следовательно, они появились в данный период, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что на основании п.2 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не отвечает за данные недостатки.

Таким образом, доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о демонтаже вентиляционной вытяжки подлежат отклонению. Данные выводы суда истец в суде апелляционной инстанции ничем  не опроверг.    

Кроме того, в акте от 01.02.2006 указано, что фактически металлическая лестница непригодна для входа в помещение (вертикальная на стене), и для оборудования офиса требуется устройство новой лестницы согласно нормам техники и пожарной безопасности, в то время как согласно акту от 10.06.2005 какие-либо замечания и претензии по техническому состоянию спорного помещения в данной части отсутствуют.

Суд первой инстанции совершенно обоснованно пришел к выводу, что замена вертикальной лестницы на стене здания, в котором расположено спорное помещение, потребовалось не для поддержания технического и эксплуатационного состояния здания, а с целью оборудования для истца отдельного входа в спорное помещение, в то время как согласно технической документации БТИ в спорном помещении имелся другой вход (выход), находившийся в нормальном состоянии, а ссылка истца на запрет в пользовании другим входом не подтверждена никакими доказательствами.

При этом согласно условиям договора аренды №31 от 10.06.2005 спорная вертикальная противопожарная лестница в аренду истцу не передавалась и предметом данного договора аренды не являлась, технические же и иные заключения соответствующих специалистов о необходимости ее замены в материалах дела отсутствуют. 

Кроме того, в акте от 01.02.2006 указано, что требуется увеличение количества секций радиаторов, в то время как в акте от 10.06.2005 указано, что отопительные приборы находятся в удовлетворительном состоянии и не требуют ремонта.

Следует также отметить, что согласно представленной истцом в материалы дела сметной документации в результате произведенных истцом ремонтных работ, истцом в спорном помещении были сооружены межкомнатные перегородки, в результате чего в спорном однокомнатном помещении были оборудованы несколько отдельных смежных комнат, что также нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства по делу.

Из изложенного следует, что увеличение количества секций радиаторов отопления вызвано не тем, что техническое состояние системы отопления в спорном помещении не соответствовало действующим нормам и правилам, а тем обстоятельством, что истец оборудовал межкомнатные перегородки в спорном помещении, что привело к образованию новых дополнительных комнат в спорном помещении, в результате чего возникла необходимость в дополнительном количестве приборов отопления.

Следовательно, ремонтные работы по переоборудованию отопительных приборов в спорном помещении и по замене противопожарной лестницы фактически были произведены истцом не с целью поддержания здания в нормальном состоянии, а с целью устройства для истца отдельного входа (выхода) в арендуемое помещение и с целью оборудования для истца дополнительных комнат в спорном помещении, то есть указанные ремонтные работы были произведены с целью создания для истца дополнительных удобств в пользовании спорным помещением. 

При этом необходимость и неотложность сооружения дополнительных межкомнатных перегородок в спорном помещении для поддержания здания по ул. Свердлова, 69 в нормальном техническом и эксплуатационном состоянии вообще не подтверждается материалами дела, поскольку ни в актах от 10.06.2005 и от 01.02.2006, ни в других представленных в материалы дела документах не содержится каких-либо сведений, свидетельствующих о необходимости и неотложности сооружения указанных межкомнатных перегородок.

Кроме того, при производстве капитального ремонта, если он сопряжен с изменением планировки помещений, а установление перегородок привело к изменению планировки арендуемого помещения, замена противопожарной лестницы произведена с целью создания для арендатора отдельного входа, требуется согласие на перепланировку не только собственника помещения, но и органа местного самоуправления, чего арендатором получено не было. Акты, подписанные ответчиком как арендодателем, не свидетельствуют о согласовании в установленном порядке органом местного самоуправления о перепланировке помещения.

Анализ представленных истцом документов позволяет сделать вывод, что спорные ремонтные работы, произведенные арендатором, были вызваны тем, что истец в период с 10.06.2005 не обеспечил сохранность и надлежащее состояние спорного помещения, а также тем, что истцу для осуществления его деятельности в спорном помещении потребовались дополнительные улучшения (лестница, межкомнатные перегородки и дополнительные радиаторы отопления).

Следовательно, спорные ремонтные работы были произведены истцом в связи с необходимостью устранить недостатки, допущенные самим же истцом в период владения и пользования истцом спорным помещением, а также для приспособления спорного помещения к целям деятельности истца, в то время как какие-либо доказательства, свидетельствующие о наступлении срока производства капитального ремонта спорного помещения, о неотложности данного капитального ремонта, и о том, что ответчик уклонялся от производства капитального ремонта, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктами 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4 договора №31 от 10.06.2005 истец обязался содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, выделяя для этого необходимые средства, не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями истца, без письменного разрешения ответчика, осуществлять текущий ремонт арендуемых помещений. 

Согласно пунктов 2.2.7 и 2.2.8 договора №31 от 10.06.2005 истец обязался обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникаций, оборудования, относящихся к арендуемым площадям, в необходимых случаях за свой счет производить их ремонт, не производить прокладку скрытых и открытых проводок, инженерных коммуникаций без письменного согласия ответчика.

В силу п.1.6 договора аренды №31 от 10.06.2005 собственностью истца являются только отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за свой счет с письменного разрешения ответчика, а все остальные улучшения арендованного имущества, произведенные истцом за свой счет или за счет ответчика, являются муниципальной собственностью, и стоимость таких улучшений не возвращается истцу по окончании действия данного договора аренды.

Учитывая изложенное, и то, что в соответствии с условиями договора №31 от 10.06.2005 истец обязался обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникаций, оборудования, относящихся к арендуемым площадям, в необходимых случаях за свой счет производить их ремонт, содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, выделяя для этого необходимые средства, и осуществлять текущий ремонт арендуемых помещений, а также то, что спорные ремонтные работы были произведены с целью устранения допущенных истцом в период пользования спорным имуществом недостатков, и для приспособления спорного помещения к целям деятельности истца, а в соответствии с п.1.6 договора аренды №31 от 10.06.2005 неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные истцом за свой счет или за счет ответчика, являются муниципальной собственностью, и стоимость таких улучшений истцу не возвращается, стоимость спорных работ не подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

При этом истец имеет право в самостоятельном порядке урегулировать вопрос об отделимых улучшениях спорного помещения.

Ссылка апеллятора на то, что необходимость в проведении спорного капитального ремонта подтверждается тем, что в ноябре 2006 года ответчик проводил конкурс на проведение капитального ремонта здания по ул. Свердлова, 69 в г. Кировграде, является несостоятельной.

Как указано выше, спорные ремонтные работы были проведены истцом в период с февраля по октябрь 2006 года, а проведение мероприятий по организации конкурса, на который ссылается истец, началось в ноябре 2006 года, то есть уже после того, как выполнение спорных ремонтных работ было окончено, следовательно, установление в ноябре 2006 года обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта, не может свидетельствовать о том, что данные обстоятельства существовали ранее.

При этом, согласно материалам дела проведение ремонта здания по ул. Свердлова, 69 в г. Кировграде прежде всего было вызвано не неотложной необходимостью в проведении капитального ремонта как такового, а необходимостью изменения назначения данного здания и его переоборудования из библиотеки в музей, а, кроме того, сам по себе факт необходимости в проведении новых ремонтных работ в указанном здании непосредственно после того, как уже были проведены спорные ремонтные работы, косвенно свидетельствует о том, что спорные ремонтные работы, произведенные истцом, не являются капитальным ремонтом.  

Помимо изложенного, истец не представил суду никаких доказательств, свидетельствующих о том, что истец обращался к ответчику с требованиями о проведении капитального ремонта спорного помещения, и о том, что ответчик уклонялся от проведения данного капитального ремонта, а из акта обследования от 01.02.2006 также не следует, что проведение ремонтных работ поручено истцу, и что ответчик уклоняется от проведения ремонта спорного помещения.

В соответствии с п.3.5 договора №31 от 10.06.2005 в случае проведения капитального ремонта арендуемого помещения ответчик имеет право компенсировать затраты истца на его проведение за счет арендной платы при предоставлении истцом следующих документов:

- заявление на проведение капитального ремонта;

- разрешение на проведение капитального ремонта (постановление Главы МО «г. Кировград»);

- дефектная ведомость и акт обследования технического состояния помещения;

- проектно-сметная документация (оригинал) на проведение капитального ремонта, утвержденная Управлением капитального строительства МО «г. Кировград»;

- заключение отдела бухгалтерского учета Администрации МО «г. Кировград»;

- разрешение (согласование) инспекции Госархстройнадзора;

- акты выполненных работ и документы, подтверждающие оплату выполненных работ.  

Таким образом, при заключении договора №31 от 10.06.2005 стороны согласовали определенный порядок, при соблюдении которого ответчик имеет право компенсировать затраты истца на капитальный ремонт за счет арендной платы, в то же время истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом вышеуказанного порядка.

Так, в материалах дела отсутствуют Постановление Главы Кировградского городского округа о разрешении проводить спорный капитальный ремонт, разрешение (согласование) инспекции Госархстройнадзора и заключение отдела бухгалтерского учета Администрации МО «г. Кировград».

В представленном истцом заявлении о разрешении на проведение ремонта спорного помещения не указано, о разрешении на проведение какого именно ремонта просит истец – текущего или капитального, при этом ни в одном из представленных в материалы дела документов о проведении истцом спорных ремонтных работ, которые истец предоставлял для согласования ответчику (ведомость объемов работ, локальная смета №80-23, акт приемки выполненных работ за октябрь 2006 года), также не содержится сведений