Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 по делу n А50-21311/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

факт начала строительства установлен, подтвержден фотоматериалом (л.д.93).

Проанализировав содержание представленных в материалы дела документов, послуживших основанием для выдачи оспариваемого продленного переоформленного  разрешения, применительно к требованиям Градостроительного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности Департаментом планирования и развития территории города Перми законности и обоснованности принятого решения о переоформлении разрешения на строительство объекта капитального строительства с ООО «Гран-1» на ООО «Солдес Строй» и продлении последнему срока его действия.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с ч.20 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент выдачи разрешения ООО «Солдес Строй») срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

В соответствии с  ч.21 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Руководствуясь положениями вышеуказанных норм ГрК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ранее выданное ООО «Гран-1» разрешение на строительство может сохранить свое действие до указанного в нем срока при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства новому застройщику. Новый застройщик в установленные сроки может обратиться за его продлением, в котором не может быть отказано по основанию фактического осуществления застройщиком строительства. При этом не исключается отказ по иным основаниям при наличии таковых.

Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, заявление на продление разрешения на строительство 22-этажного жилого дома с офисными помещениями и автостоянкой подано при соблюдении условий своевременной подачи заявления, фактическом осуществлении строительства, в качестве нового застройщика при подаче заявления о продлении срока действия ранее выданного разрешения на строительство объекта капитального строительства выступило ООО «Солдес Строй».

Следовательно, для разрешения вопроса о переоформлении ранее выданного разрешения на нового застройщика юридическое значение имеет переход от прежнего застройщика к новому права на земельный участок и объект капитального строительства.

Доказательств перехода от ООО «Гран-1» к ООО «Солдес Строй» в установленном законом порядке права на земельный участок по адресу г.Пермь, проспект Декабристов, 97 материалы дела не содержат.

Представленное Департаменту соглашение о передаче прав и обязанностей по договорам аренды (соглашение о перенайме), несмотря на его государственную регистрацию, нельзя признать безусловным доказательством тому при обстоятельствах, установленных по настоящему делу.

Из содержания соглашения от 01.10.2010г. (л.д.89-91) следует, что ООО «Гран-1» выступает арендатором, а ООО «Солдес Строй» - новым арендатором, предметом договора является передача прав и обязанностей арендатора в отношении объектов недвижимости:

-одноэтажного жилого дома по адресу: г.Пермь, проспект Декабристов, 99 и земельного участка под данным  домом;

-одноэтажного жилого дома по адресу: г.Пермь, проспект Декабристов, 101 и земельного участка под данным домом;

-одноэтажного жилого дома по адресу: г.Пермь, ул.2-ая Теплогорская, 9 и земельного участка под данным домом;

-доли в праве собственности размером 5/8 на одноэтажный жилой дом, доли в праве собственности размером 3/8 на одноэтажный жилой дом по адресу: г.Пермь, ул.2-ая Теплогорская, 7  и доли в праве собственности размером 5/8 на земельный участок, доли в праве собственности размером 3/8 на земельный участок под данным домом.

Согласно соглашению арендатором ООО «Гран-1» было принято указанное выше имущество во временное владение и пользование на условиях указанных в соглашении договоров аренды от 15.10.2009, регистрационный №59-59-23/059/2009-743 и №59-59-23/059/2009-744.

Права и обязанности сторон по настоящему соглашению возникают и соответственно прекращаются с момента и при условии получения ООО «Солдес Строй» разрешения на строительство 22-этажного жилого дома с офисными помещениями и автостоянкой, расположенного по адресу: Пермский край, г.Пермь, Индустриальный район, проспект Декабристов, д.97, в соответствии с проектом шифр 2009/02-01-И.

Данный документ не свидетельствует о передаче прав на земельный участок по адресу: г.Пермь, проспект Декабристов, 97.

Представленное дополнительное соглашение №1 от 01.12.2010г. (л.д.92) к соглашению о передаче прав и обязанностей по договорам аренды (соглашение о перенайме) не может служить доказательством перехода прав от ООО «Гран-1» к ООО «Солдес Строй» на земельный участок по адресу: г.Пермь, проспект Декабристов, 97, поскольку не содержит сведений о его государственной регистрации.

Кроме того, дополнительное соглашение содержит указание на переуступку права аренды одноэтажным жилым домом по адресу г.Пермь, проспект Декабристов, 97 и земельным участком под ним, площадью 535,59 кв.м.

Между тем, материалы дела содержат приказ Управления земельных отношений администрации города Перми от 23.07.2007 №1705-з (л.д.86) о предоставлении за плату земельного участка, площадью 535,59 кв.м, по адресу г.Пермь, проспект Декабристов, 97 в собственность ООО «Гран-1», которому принадлежит на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 03.10.2006 59 БА 400820 расположенный на данном земельном участке одноэтажный жилой дом.

Аналогичные приказы изданы в отношении земельных участков: по адресу г.Пермь, ул.2-ая Теплогорская, 9 (приказ №1706-з от 23.07.2007 – л.д.85), по адресу г.Пермь, проспект Декабристов, 101 (приказ №2326-з от 17.10.2007 – л.д.84), по адресу г.Пермь, проспект Декабристов, 99 (приказ №1873-з от 24.08.2007 – л.д.33).

Департамент земельных отношений администрации города Перми письмом от 03.03.2010 №01-42-1513 предоставил Департаменту планирования и развития территории города Перми по запросу последнего информацию о передаче  указанных земельных участков в собственность ООО «Гран-1» и заключении с ним договоров купли-продажи данных участков, об отсутствии у Департамента земельных отношений сведений о государственной регистрации права собственности на данные земельные участки (л.д.78-79).

Кроме того, письмо содержало информацию о предоставлении ООО «Гран-1» земельных участков площадью 75 кв.м по проспекту Декабристов, 97 и площадью 2028 кв.м по проспекту Декабристов, 97-101 для целей, не связанных со строительством (для благоустройства территории), в подтверждение представлены приказы от 01.12.2008 №1739-з (л.д.81) и от 01.12.2008 №1740-з (л.д.82).

11.06.2009 Департаментом планирования и развития территории города Перми выдана некоему обществу с ограниченной ответственностью «Гран-Инвест» справка о резервировании адреса проспект Декабристов, 97 вновь образованному земельному участку в связи с объединением пяти смежных земельных участков по ул.2-ая Теплогорская, 7, ул.2-ая Теплогорская, проспект Декабристов, 101, проспект Декабристов, 99, проспект Декабристов, 97 г.Перми. Срок действия справки до 11.06.2014г. (л.д.77).

Между тем, следует отметить, согласно соглашению о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 01.10.2010 и дополнительному соглашению от 01.12.2010 объединения смежных земельных участков не произошло, объекты недвижимости в виде жилых домов являются существующими и подлежащими эксплуатации, передаче в аренду, хотя в информации Департамента земельных отношений имеется ссылка на свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилые дома.

Таким образом, указанное в соглашении и дополнении к нему право аренды ООО «Гран-1» на спорные объекты недвижимости не может являться безусловным доказательством наличия данного права при имеющихся в материалах дела иных документов, свидетельствующих об ином праве.

При данных противоречивых сведениях о правоустанавливающих документах на спорный земельный участок, при отсутствии у Департамента планирования и развития территории города Перми доказательств наличия у ООО «Гран-1» правоустанавливающих документов на земельный участок по адресу г.Пермь, проспект Декабристов, 97 и непредставления надлежащего доказательства о переходе данного права от ООО «Гран-1» новому застройщику ООО «Солдес Строй», суд апелляционной инстанции ставит под сомнение факт передачи права на спорный земельный участок, законность соглашения и дополнения к нему между ООО «Гран-1» и ООО «Солдес Строй», независимо от наличия на копии представленного соглашения сведений о государственной его регистрации.

Суд апелляционной инстанции, оценив каждое доказательство в отдельности и в их совокупности в порядке ст.71 АПК РФ, приходит к выводу, что в рассматриваемой спорной ситуации соглашение и дополнение к нему не является безусловным доказательством, подтверждающим право ООО «Гран-1» аренды на спорный участок и переуступку им данного права ООО «Солдес Строй».

Указанные сомнения, вызванные противоречивым содержанием документов, на момент принятия Департаментом решения о выдаче разрешения на строительство имели место быть, устранены не были, в связи с чем нельзя признать доказанным законность и обоснованность оспариваемого разрешения по данному основанию.

По иному основанию, обязательному для признания переоформления разрешения на строительство объекта капитального строительства на нового застройщика законным и обоснованным, а именно: передаче объекта незавершенного строительства – суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Сделки юридических лиц между собой согласно требованиям статьи 161 Гражданского кодекса РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

       Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе объекты незавершенного строительства.

       Согласно пункту 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

       Обстоятельства необходимости регистрации перехода права на объект незавершенного строительства, как и правовое основание перехода права на спорный объект капитального строительства, Департаментом планирования и развития территории города Перми не выяснялись и не устанавливались.

Поскольку правовым основанием для переоформления разрешения на строительство спорного объекта недвижимости является переход права собственности на объект незавершенного строительства, новый застройщик обязан был представить правоустанавливающий документ на объект капитального строительства, в отношении которого ставится вопрос о переоформлении разрешения (письменный договор).

Правоустанавливающий документ на объект незавершенного строительства ООО «Солдес Строй» Департаменту планирования и развития территории города Перми с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство и его переоформлении не представлен.

При данных обстоятельствах оснований для переоформления на ООО «Солдес Строй» разрешения на строительство спорного объекта и продления срока действия разрешения у Департамента планирования и развития территории города Перми не имелось.

В указанной части выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции находит ошибочными, однако не влекущими отмену обжалуемого судебного акта, поскольку нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности принятием заинтересованным лицом оспариваемого разрешения на строительство апелляционная инстанция не усматривает.

ООО «Гран-1» является должником по отношению к заявителю в соответствии с решением Арбитражного суда Пермского края по делу №А50-16095/2011. Согласно определению Арбитражного суда Пермского края от 26.04.2011 по делу №А50-1463/2011 в отношении ООО «Гран-1» введена процедура наблюдения.  

Как правильно указал суд первой инстанции, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Федеральном законе от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Доводы апеллятора об отсутствии иного способа защиты своих имущественных прав как путем оспаривания решения на строительство объекта капитального строительства по причине того, что он является кредитором по текущим платежам, подлежат отклонению.

Невозможность защиты прав и законных интересов общества в деле о банкротстве не свидетельствует об отсутствии возможности оспаривания заявителем сделки по иным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Избранный же ООО «Высота» способ защиты