Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2012 по делу n А60-36164/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

что является обладателем права аренды всего земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. В.Высоцкого, 42а.

Истец обратился в суд с  рассматриваемыми исковыми требованиями, ссылаясь на то, что раздел земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 во внесудебном порядке невозможен.

Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе, объединении, перераспределении или выделе земельных участков целевым назначением и разрешенным использование образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются (п. 3 ст. 11.2

Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 6 ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

На основании п. 1 ст. 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Исходя из п. 4-6 ст. 11.9. Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Из указанных положений следует, что при рассмотрении судом спора о разделении земельного участка подлежат установлению обстоятельства, касающиеся наличия и объема прав истца и ответчика в отношении соответствующего участка, а также возможности его разделения с соблюдением принципов сохранения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, обеспечения прав землевладельцев и землепользователей, рационального использования земель.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом  9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Соглашение от 22.04.2008 № 3/08  о передаче обществом «Арид-Фарм» индивидуальному предпринимателю Воробьевой О.Г. прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 11.10.2005 № 7-883 указанным положениям закона не противоречит.

Принимая во внимание, что при заключении соглашения от 20.02.2008 №3/08 предметом соглашения являлись права и обязанности арендатора в  отношении земельного участка площадью  5 335 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, предоставленного  под существующие здания и для строительства, указание в соглашении разрешенного использования земельного участка – под существующие здания не означает  передачу истцу прав только в отношении части земельного участка (в установленной законом порядке не индивидуализированной и не являющейся объектом гражданских прав)  либо передачу истцу права аренды земельного участка под зданиями и  необходимого для их использования.

Таким образом, на основании соглашения от 22.04.2008 № 3/08  к Воробьевой О. Г.  перешли все права и обязанности арендатора по договору от 11.10.2005 № 7-883.

В силу п.1 ст. 35  Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 2 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 ст. 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно  п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 №12202/07 предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для его использования, в порядке п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки.

Из материалов дела следует и подтверждается объяснениями ответчика в суде апелляционной инстанции, что все расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества принадлежат предпринимателю Сытовой К. С. В материалах дела не имеется сведений о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам.

Суд первой инстанции оценил имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что из постановления  главы  города Екатеринбурга от 11.10.2005 №70883 и договора  аренды земельного участка от 11.10.2005 №7-883 следует, что земельный участок площадью  5 335 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 предоставлен в аренду для использования под существующие здания (лит. А., Б) и для строительства склада базы промтоваров; принадлежащие предпринимателю  Сытовой К. С. здания имеют  небольшую общую  площадь в размере  485,6 кв.м. и являются одноэтажными; согласно заключениям экспертов ФГП «Федеральный кадастровый центр» «Земля» и Свердловского филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» площадь,  рекомендуемая для использования объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности предпринимателю Сытовой К.С., в соответствии со СНиП 2.07.01-89* составляет 1333 кв. м. (634 кв.м. + 699 кв.м.).

Довод предпринимателя Сытовой К. С. о приобретении права аренды  в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, является необоснованным.

Сведений о передаче ответчику в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.  9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации прав арендатора в отношении всего земельного участка в материалах дела не имеется. Соответствующее соглашение между сторонами отсутствует.

Ссылка предпринимателя Сытовой К. С. на договор купли-продажи объектов недвижимости от 08.09.2008 № 0809/2008 судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку условия этого договора, а также  дополнительного соглашения от 16.10.2008 к указанному договору  не содержат сведений о передаче продавцом недвижимости прав на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072. Указание в договоре купли-продажи на разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 - под существующие здания, не соответствует целевому использованию этого земельного участка, установленному в правоустанавливающем документе (договоре аренды от 11.10.2005 № 7-883).

Довод ответчика о том, что спорный земельный участок является неделимым, материалами дела не подтвержден.

В соответствии со ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Заключением судебной экспертизы  Свердловского филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» подтверждена возможность раздела спорного земельного участка на два самостоятельных земельных участков; вывод о невозможности раздела спорного земельного участка в заключении эксперта ФГП «Федеральный кадастровый центр» «Земля» отсутствует.

Ссылка предпринимателя Сытовой К. С. на то, что земельный участок истцу в порядке, предусмотренном ст. ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, не предоставлялся, подлежит отклонению, поскольку  договор аренды от 15.10.2004 №1239-ж зарегистрирован; постановление главы города Екатеринбурга от 15.10.2004 №1239-ж, договор аренды  от 11.10.2005 №7-883 в судебном порядке не оспорены; к предмету данного спора законность указанных постановления и договора  не относится.

Довод ответчика о том, что Воробьева  О. Г. выбыла из правоотношений по аренде земельного участка, не может быть принят судом во внимание.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом п. 5.1 договора  аренды предусмотрено, что указанный договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, что соответствует положениям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение о расторжении договора аренды  между  уполномоченным органом (арендодателем) и Воробьевой  О. Г. отсутствует. То обстоятельство, что в письме от 15.12.2008 индивидуальный предприниматель Воробьева О.Г. уведомила Администрацию города Екатеринбурга о прекращении аренды по договору от 11.10.2005 № 7-883, не может быть принято во внимание. Указанное письмо от 15.12.2008 соглашением о расторжении договора аренды  не является. В судебном порядке договор не расторгнут.

Учитывая изложенное, поскольку срок аренды не истек, указание  предпринимателя  Сытовой К. С. на то, что истец  строительство на спорном земельном участке не осуществлял и не осуществляет, не означает  прекращение прав Воробьевой  О. Г.  как арендатора земельного участка.

Кроме того, истец представил в материалы дела  копию эскизного проекта шифр БВН.278-ЭП «Здание склада базы  промтоваров с ж/дорожным тупиком и разгрузочной  платформой  по ул. Высоцкого, 42а в Кировском районе г. Екатеринбурга», выполненного  ООО «Архитектурная мастерская БВН», пояснил, что строительство не осуществляет ввиду того,  что в отношении земельного участка в производстве арбитражных судом имеются споры.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  с приобретением в собственность объектов недвижимости ответчик Сытова К. С. приобрела право на использование на условиях аренды соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования.

Вывод