Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012 по делу n А60-43506/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3977/2012-ГК

г. Пермь

23 мая  2012 года                                                           Дело №А60-43506/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая  2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Виноградовой Л. Ф., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца  – не явились,

от  ответчиков – не явились,

от третье лицо - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца общества с ограниченной ответственностью «Ремтек», ответчика Администрации города Екатеринбурга, третьего лица Департамента по управлению муниципальным имуществом  

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 06 марта 2012 года

по делу № А60-43506/2011,

вынесенное судьей Громовой Л. В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ремтек»  (ОГРН  1026605409709, ИНН 6662124915)

к Администрации города Екатеринбурга,

третье лицо  Департамент по управлению муниципальным имуществом,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ремтек» (далее – истец, ООО «Ремтек») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации  города Екатеринбурга об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Солнечная, 29, строение литер А, на первом этаже кирпичного жилого дома с отдельным входом, помещения №1-4, 17, 18, 20, общей площадью 60,1 кв.м., на условиях пункта 2.1 в редакции истца: «Цена объекта составляет 2190000 руб. без учета НДС. В счет оплаты засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 343362 руб. 40 коп.».  Кроме того, истец просит взыскать с ответчика 20000 руб. в возмещение расходов, понесенных на оплату оценки недвижимого имущества на основании ст.ст.106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением  суда от 23.12.2012  по ходатайству истца на основании ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена  ненадлежащего ответчика Департамента по управлению муниципальным имуществом на  Администрацию города Екатеринбурга (далее – ответчик, Администрация); на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент по управлению муниципальным имуществом привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее – третье лицо).

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Солнечная, 29, строение литер А, на первом этаже кирпичного жилого дома с отдельным входом, помещения №1-4, 17, 18, 20, общей площадью 60,1 кв.м., изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 2 190 000 руб., без учета НДС. С письменного согласия продавца ООО «Ремтек» произведены неотделимые улучшения объекта на общую сумму 355 086 руб. 70 коп. На  основании п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 02.07.2010) (далее -  Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ), стоимость неотделимых улучшений объекта засчитывается в счет оплаты стоимости цены объекта. По результатам произведенного зачета цена объекта составляет 1 834 913 руб. 30 коп., без учета НДС».

         Решением суда от 06.03.2012 определены условия  договора  купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Солнечная, 29, строение литер А, на первом этаже кирпичного жилого дома с отдельным входом, помещения №1-4, 17, 18, 20, общей площадью 60,1 кв.м., пункт 2.1 указанного договора изложен в следующей редакции: «Стоимость объекта составляет 2190000 руб., без учета НДС. С письменного согласия продавца покупателем произведены неотделимые улучшения объекта, стоимость которых на момент выкупа составила 202 041 руб. На основании п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010) стоимость неотделимых улучшений объекта засчитывается в счет оплаты стоимости цены объекта. По результатам произведенного зачета цена объекта, подлежащая оплате покупателем, составляет 1 987 959 руб. без учета НДС». В удовлетворении требования о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов на проведение оценки в размере 20000 руб. отказано. 

         Истец в апелляционной жалобе  просит  решение суда изменить в части  определения стоимости  неотделимых улучшений  спорного объекта  на момент выкупа и принять по делу новый судебный акт. Истец считает, что при определении стоимости неотделимых улучшений суду следовало руководствоваться  отчетом ООО «Аксиома» от 28.02.2012. Истец указывает, что суд необоснованно определил процент износа не только материалов, но и строительных работ.

         Ответчик и третье лицо также не согласны с решением суда, в апелляционной жалобе просят решение суда отменить,  иске отказать. Заявители полагают, что  истец не представил суду доказательств  согласования  арендодателем  неотделимых улучшений, письмо  ЕКУГИ  (ДУМИ) от 11.08.2006  таким доказательством не является, поскольку  подтверждает согласование выполнения  ремонтных работ, а не  неотделимых улучшений. Калькуляция  работ и акт выполненных работ не являются доказательствами  произведения неотделимых улучшений, поскольку не подписаны арендодателем и с ним не согласованы, на документах отсутствует дата их составления, некоторые виды работ не относятся к производству неотделимых улучшений.

         Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, отзывы на апелляционные жалобы не представили.

         Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.06.2006 между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом  (арендодатель) и ООО «Ремтек» (арендатор) заключен договор №39000031 (с учетом дополнительного соглашения от 10.08.2006)  аренды нежилых помещений №1-4, 17, 18, общей площадью 60,3 кв.м., расположенных на 1 этаже кирпичного жилого дома с отдельным входом по адресу: г.Екатеринбург, ул. Солнечная, 29, литер А, для использования под офис, на срок с 01.06.2006 по 31.12.2008.

Государственная регистрация договора произведена 01.02.2008. Помещение передано арендодателем арендатору по акту  от 10.08.2006.

Ввиду того, что по истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В дополнительном соглашении от 27.10.2010 к договору аренды от 01.06.2006 №39000031 предусмотрено, что объектом аренды являются помещения №1-4, 17-18, 20 площадью 60,1 кв.м., расположенные по указанному адресу.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано 11.01.2011.

02.02.2011 истец на основании ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

В связи с принятием решения об условиях приватизации арендуемых обществом «Ремтек» вышеуказанных нежилых помещений на основании  договора от 25.05.2011 №169-0  на оказание услуг  по определению рыночной стоимости  объектов  нежилого фонда муниципального образовании «город Екатеринбург» подготовлен отчет ООО «Трансэнергоресурс»  от 26.05.2011 №166,  согласно которому  рыночная стоимость помещения литер А общей площадью 60,1 кв.м. номера на поэтажном плане 1-4, 17-18, 20, расположенного  по адресу: г.Екатеринбург, ул. Солнечная, 2, на дату оценки без учета НДС составляет 2 190 000 руб.

Департамент по управлению муниципальным имуществом направил  истцу проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 01.08.2011 №646.

Согласно проекту договора Департамент по управлению муниципальным имуществом (продавец) продает, а ООО «Ремтек» (покупатель) приобретает объект муниципального нежилого фонда – помещение (литер А), площадью 60,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж – помещения №1-4, 17-18, 20, назначение: нежилое, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Солнечная, 29.

Цена объекта составляет 2190000 руб., без учета НДС (п. 2.1 договора).

Возражая против стоимости объекта в сумме 2 190 000 руб., определенной собственником имущества на основании отчета об оценке   от 26.05.2011 №166, подготовленного ООО «Трансэнергоресурс», и, полагая, что условие о цене подлежит определению с учетом стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений арендуемого имущества, истец  подписал договор  с протоколом разногласий от 01.09.2011.

Согласно п. 2.1. договора в редакции покупателя  цена объекта составляет  2 190 000 руб., без учета НДС. В счет оплаты засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 343 362 руб. 40 коп.

Департамент по управлению муниципальным имуществом отклонил  указанный протокол разногласий, указав, что к протоколу разногласий не приложены документы, подтверждающие согласие Департамента на производство неотделимых улучшений и проектно-сметная документация на производство неотделимых улучшений.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения не оспаривается, и подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446  Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446  названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон сводятся к вопросу зачета в счет оплаты выкупной стоимости предмета договора купли-продажи стоимости неотделимых улучшений при изложении пункта 2.1 спорного договора.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ  стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто ответчиком, что в период действия  договора аренды истец произвел ремонтные работы в спорных помещениях (в том числе произвел установку пластиковых окон, офисных и входных дверей, электромонтажные работы, сантехнические работы, работы по ремонту стен, потолка, пола), что подтверждено дефектной ведомостью офисного помещения, калькуляцией работ по ремонту офиса,  составленной ООО «Ремтек»,  актом ООО «Ремтек» на списание материалов от 31.12.2006, актом выполненных работ  по ремонту офиса от 31.12.2006, техническим заключением ООО «Ремонт-Проект» по перепланировке (и переустройству) нежилого помещения 2008 года.

Согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений подтверждается письмом Екатеринбургского  комитета по управлению городским имуществом от 11.08.2006 № 0218.7-14-7485, заключением Главархитектуры Администрации г.Екатеринбурга от 17.10.2008 № 21-21/9560 по произведенной ООО «Ремтек» перепланировке.

Согласно калькуляции ремонта и акту о приемке выполненных работ по ремонту офиса по адресу: г. Екатеринбург, ул. Солнечная, 29 расходы истца, понесенные в связи с осуществлением ремонта, составили 320 699 руб. 32 коп.

Суд рассчитал стоимость неотделимых улучшений  в размере 202 041 руб., применив коэффициент износа в размере 63% к стоимости неотделимых улучшений в размере 320 699 руб.