Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 по делу n А60-33989/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-4589/2012-ГК

г. Пермь

09.06.2012                                                                                  Дело № А60-33989/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 09.06.2012.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сусловой О.В.,

судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО «ДВМ-Урал»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.03.2012,

принятое судьей Ефимовым Д.В.,

по делу № А60-33989/2011

по иску ООО «ДВМ-Урал» (ИНН: 6658088630, ОГРН: 1026602341270)

к ДУМИ (ИНН: 6608004472, ОГРН: 1026605252178), администрации города Екатеринбурга (ИНН: 6661004661, ОГРН: 1046603983800), ООО «Трансэнергоресурс» (ИНН: 6672160662, ОГРН: 1046604381691),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, о признании достоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества,

при участии:

от истца: Гудовичева Л.Б., доверенность от 24.06.2011 № 9,

от ответчиков: не явились,

установил:

ООО «ДВМ-Урал» (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее – ДУМИ, первый ответчик):

1) о принятии условий договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 625 в редакции протокола разногласий, подготовленного ООО «ДВМ-Урал», а именно:

- пункт 2.1 принять в следующей редакции: «Цена объекта составляет 18 500 000 (восемнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей без учета НДС»;

- абзац 2 пункта 2.3 принять в следующей редакции: «Первый платежный период в соответствии с настоящим договором устанавливается с «01» августа 2011 г. по «10» сентября 2011 г.»;

- абзац 3 пункта 2.3 принять в следующей редакции: «Окончательный срок оплаты объекта – «31» июля 2016 года»;

- пункт 2.5 принять в следующей редакции: «Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности:

1) в погашение основного долга;

2) в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4. настоящего договора на сумму основного долга;

3) в уплату пени, начисленной в случае ненадлежащего исполнения условий настоящего договора.

Указанная очередность применяется в случае отсутствия назначения платежа, указываемого покупателем в платежном документе»;

- абзац 1 пункта 2.8 принять в следующей редакции: «Покупатель вправе произвести оплату объекта, предусмотренную настоящим договором, полностью или частично досрочно»;

- абзац 2 пункта 2.8 принять в следующей редакции: «При полном досрочном погашении основного долга покупателем выплата процентов прекращается со дня, следующего за днем полной оплаты объекта»;

- дополнить договор абзацем 3 пункта 2.8 следующего содержания: «При досрочной частичной оплате объекта стороны обязаны внести изменения в график платежей по основному долгу и процентам, оставляя срок выплат неизменным, а оставшуюся к выплате сумму распределить равными долями по количеству месяцев, оставшихся до окончания рассрочки платежа за объект. Проценты уплачиваются, исходя из размера нового ежемесячного платежа, указанного в новом согласованном графике. Пример расчета нового размера ежемесячного платежа при частичной оплате долга: например, к январю 2012 года сумма выплаты за объект составит S1. Досрочный платеж произведен в январе – SD. Новый график будет составлен для ежемесячного платежа: (S1 – SD): 47 мес. = SEN (новая сумма ежемесячного платежа)»;

- дополнить договор пунктом 2.9 следующего содержания: «Стоимость неотделимых улучшений приобретаемого покупателем имущества засчитывается в стоимость объекта, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя»;

 - пункт 3.4 исключить (не включать в договор);

- пункт 5.2.3 принять в следующей редакции: «Покупатель обязан застраховать объект не позднее трех дней с даты заключения настоящего договора в том случае, если объект ранее не был застрахован»;

- пункт 5.4.4 принять в следующей редакции: «Вправе отчуждать объект до полной оплаты объекта и внесения других платежей, связанных с исполнением настоящего договора, без согласия залогодержателя»;

- пункт 5.4.5 принять в следующей редакции: «Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности объекта»;

- дополнить договор пунктом 5.5.3 следующего содержания: «Покупатель вправе самостоятельно выбрать страховую компанию для заключения договора страхования объекта как предмета залога»;

- пункт 5.4.7 принять в следующей редакции: «До момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю покупатель обязан произвести страхование объекта на сумму, не ниже его стоимости, указанной в пункте 2.1 настоящего договора от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, стихийных действий, пожара, затопа, взрыва, механического повреждения), заключив договор с выбранной им, покупателем, страховой компанией, в котором покупатель является страхователем и выгодоприобретателем»;

- пункт 5.4.8 принять в следующей редакции: «При наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования, незамедлительно (не позднее чем через 24 часа после того, как покупатель узнал (или должен был узнать) сообщить об этом продавцу, а также выполнить все иные предусмотренные договором страхования обязанности»;

- пункт 5.4.9 исключить (не включать в договор);

- пункт 6.1 принять в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по перечислению основного долга покупатель уплачивает продавцу пени в размере двойной процентной ставки, указанной в пункте 2.4 настоящего договора»;

- пункт 6.2.1 принять в следующей редакции: «Если покупатель более четырех раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и процентов, начисленных на него в соответствии с пунктом 2.3 настоящего договора»;

- пункт 6.2.2 исключить (не включать в договор);

- пункт 6.2.3 исключить (не включать в договор);

- пункт 6.2.5 исключить (не включать в договор);

- пункт 7.6 принять в следующей редакции: «Прекращение настоящего договора по любым основаниям освобождает покупателя от уплаты пени»;

2) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа, датированной 30.05.2011, в отношении объекта муниципального нежилого фонда – «Встроенно-пристроенное без подвала (литера А), назначение: нежилое, площадь: общая – 876,1 кв. метров, адрес: г. Екатеринбург, ул. Татищева, д. 77, номер на плане: 1 этаж – помещения №№ 1-37, 37б, 37а-55 (в части жилого дома кв. 1-122)» в сумме 38 580 000 руб. без учета НДС;

3) о признании достоверной величины рыночной стоимости указанного объекта в сумме 18 500 000 руб. без учета НДС.

Определением арбитражного суда от 23.11.2011 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены администрация города Екатеринбурга (второй ответчик), ООО «Трансэнергоресурс» (третий ответчик).

Решением суда первой инстанции от 12.03.2011 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить указанное решение, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции должен был по каждому из спорных условий договора высказать свое суждение, принять условия договора в редакции продавца либо покупателя, ряд условий договора принять в редакции, соответствующей действующему законодательству. Отчет ООО «Трансэнергоресурс» от 07.04.2011 № 102 по определению рыночной стоимости спорного помещения является недостоверным, поскольку в техническом задании к муниципальному контракту на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 17.01.2011 № 3/11 спорное помещение отсутствовало, изменение состава оцениваемого имущества путем заключении дополнительного соглашения от 16.03.2011 № 3 к названному контракту произведено незаконно, оценка выкупаемого имущества должна быть произведена до 12.09.2010, однако она сделана почти через 8 месяцев после той даты, которая определена Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Экспертное заключение ООО «Консалтинг Групп» от 27.01.2012 не соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ). Судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не дана оценка экспертному заключению ООО «Оценка 96» от 23.11.2011, которое позволяет усомниться в достоверности отчета ООО «Трансэнергоресурс» от 07.04.2011 № 102.

Первым ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, принять спорные пункты договора в редакции продавца, указывая на то, что проект договора № 625 не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, по результатам судебной экспертизы установлено соответствие отчета ООО «Трансэнергоресурс» от 07.04.2011 № 102 требованиям законодательства.

В отзыве на апелляционную жалобу третий ответчик просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, приводя доводы о том, что факт внесения изменений в техническое задание не может служить основанием для признания оспариваемого отчета недостоверным, в деле № А60-21677/2011, на которое ссылается истец, обосновывая свои возражений относительно даты, на которую произведена оценка, отчет ООО «Трансэнергоресурс» не признан недостоверным, истцом не доказана недостоверность отчета ООО «Трансэнергоресурс» от 07.04.2011 № 102, экспертное заключение ООО «Оценка 96» от 23.11.2011 составлено для иных целей, не является отчетом об оценке.

Протокольными определениями суда апелляционной инстанции от 28.05.2012, от 04.06.2012 отклонены ходатайства ООО «ДВМ-Урал» о назначении повторной судебной оценочной экспертизы на основании части 2 статьи 87, части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы, оснований для ее назначения апелляционным судом не имеется.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.02.2011 по делу № А60-39682/2010 удовлетворены заявленные ООО «ДВМ-Урал» требования к администрации города Екатеринбурга, Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом, признано недействительным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом от 30.07.2010 № 02.12-24-9245 об отказе в приватизации объекта, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, 77, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

По заданию Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом оценщиком – ООО «Трансэнергоресурс» составлен отчет от 07.04.2011 № 102, в котором определена рыночная стоимость встроенно-пристроенного помещения без подвала (литера А), назначение: нежилое, площадь: 876,1 кв. метр, номер на плане: 1 этаж – помещения № 1-37, 37б, 37а-55 (в части жилого дома кв. 1-122), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Татищева, 77, по состоянию на 06.04.2011 без учета НДС – 38 580 000 руб.

В экспертном заключении саморегулируемой организации некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» от 11.04.2011 № 05/14-11 сделан вывод о соответствии отчета ООО «Трансэнергоресурс» от 07.04.2011 № 102 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом подготовлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 625, в котором Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом от имени администрации города Екатеринбурга выступает продавцом, а ООО «ДВМ-Урал» - покупателем.

Пунктом 1.2 проекта договора предусмотрено, что в соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда –«встроенно-пристроенное без подвала (литера А), назначение: нежилое, площадь: 876,1 кв. метр, адрес: г. Екатеринбург, ул. Татищева, 77, номер на плане: 1 этаж – помещения № 1-37, 37б, 37а-55 (в части жилого дома кв. 1-22)» (далее – Объект). Кадастровый (условный) номер объекта: 66:01/01:00:998:77:112.

В разделы 2-7 проекта договора включены следующие условия.

Пункт 2.1: Цена Объекта составляет 38 580 000 (тридцать восемь миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) рублей без учета НДС.

Пункт 2.3: Срок рассрочки основного долга составляет 60 месяцев. Покупатель перечисляет ежемесячный платеж, в размере не менее суммы, установленной графиком платежей, до десятого числа включительно каждого месяца, следующего за очередным (платежным).

Первый платежный период в соответствии с настоящим договором устанавливается с «30» мая 2011 г. по «10» июня 2011 г.

Окончательный срок оплаты Объекта – «29» мая 2016 года.

Пункт 2.5: Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого Объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности:

1)     в уплату пени, начисленной в случае ненадлежащего исполнения