Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 по делу n А60-33989/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

условий настоящего договора;

2)     в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора на сумму основного долга;

3)     в погашение основного долга.

Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого Покупателем в платежном документе.

Пункт 2.8: Покупатель вправе произвести оплату Объекта, предусмотренную настоящим договором, досрочно.

При досрочном погашении основного долга Покупатель производит оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу на момент погашения основного долга.

Пункт 3.4: Последующий залог Объекта не допускается.

Пункты 5.2, 5.2.3: Продавец вправе определять условия и порядок страхования Объекта.

Пункт 5.4 Покупатель как залогодатель обязан:

Пункт 5.4.4: не отчуждать Объект до полной оплаты Объекта и внесения других платежей, связанных с исполнением настоящего Договора;

Пункт 5.4.5: принимать все меры, необходимые для обеспечения  сохранности Объекта, в том числе для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а также производить его текущий и капитальный ремонт;

Пункт 5.4.7: до момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект заключить на срок действия настоящего договора трехсторонний договор страхования Объекта на сумму не ниже его рыночной стоимости (пункт 2.1 настоящего Договора) от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, определенной Продавцом в соответствии с требованиями законодательства, в котором Продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном размере;

Пункт 5.4.8: при наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования, незамедлительно (не позднее чем через 24 часа после того, как Покупатель узнал или должен был узнать) сообщить о произошедшем Продавцу, организации, занимающейся эксплуатацией Объекта и инженерных коммуникаций, а также соответствующим надзорным, правоохранительным органам и страховой компании;

Пункт 5.4.9: заменить Объект, составляющий предмет залога, по требованию Продавца как залогодержателя равным по стоимости в течение 60 календарных дней с момента получения Покупателем письменного уведомления Продавца о замене предмета залога в случае его утраты или повреждения либо, если право собственности на него прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

Пункт 6.1: За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

Пункт 6.2: Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца в связи с существенным нарушением условий настоящего договора Покупателем, в следующих случаях:

Пункт 6.2.1 если Покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с графиком платежей, не полностью;

Пункт 6.2.2: если Покупатель более двух раз подряд исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с графиком платежей, не полностью;

Пункт 6.2.3: если покупатель более двух раз подряд нарушил сроки оплаты основного долга и (или) процентов, установленные в настоящем договоре и графике платежей.

Пункт 7.6: Уплата пеней не освобождает Покупателя от исполнения обязательств по настоящему договору.

Покупателем направлен продавцу протокол разногласий от 23.07.2011 к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 625.

ДУМИ (ранее - Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом) отклонил протокол разногласий, известив об этом покупателя письмом от 10.08.2011 № 02.12-19/1/8461.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора, в том числе относительно цены выкупаемого объекта, не урегулированы, ООО «ДВМ-Урал» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что отчет ООО «Трансэнергоресурс» от 07.04.2011 № 102 соответствует требованиям законодательства, проект договора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от  29.07.1998 года N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2.1 проекта договора продавцом указана рыночная цена объекта, определенная в отчете от 07.04.2011 № 102 независимым оценщиком – ООО «Трансэнергоресурс». Достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной этим оценщиком, подтверждается экспертным заключением саморегулируемой организации некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» от 11.04.2011 № 05/14-11, а также заключением судебной экспертизы от 27.01.2012, проведенной ООО «Консалтинг Групп» по ходатайству истца, в соответствии с которым названный отчет соответствует требованиям Федерального закона от  29.07.1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), рыночная стоимость помещения на 06.04.2011 без учета НДС составляет 38 580 000 руб. Иное не доказано.

В ходе судебного заседания, состоявшегося 02.03.2012, судом первой инстанции обоснованно в соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в удовлетворении ходатайства ООО «ДВМ-Урал» о назначении повторной экспертизы, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта ООО «Консалтинг Групп» или противоречий в выводах эксперта не имеется.

Экспертное заключение ООО «Консалтинг Групп» от 27.01.2012 содержит выводы по поставленным вопросам, соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертом отказано истцу в реализации его права участвовать в проведении экспертизы и экспертное заключение ООО «Консалтинг Групп» от 27.01.2012 подписано не только экспертом Радько С.Г., но и директором этой организации Савченко Т.Н., отклонены судом апелляционной инстанции, так как истцом не подавалось в суд первой инстанции ходатайство о разрешении присутствовать при производстве судебной экспертизы, из содержания указанного заключения видно, что экспертиза проводилась непосредственно экспертом Радько С.Г., то обстоятельство, что на заключении дополнительно поставлена подпись руководителя ООО «Консалтинг Групп», не имеет значения.

Имеющееся в деле экспертное заключение ООО «Оценка 96» от 23.11.2011, в котором указано, что стоимость объекта по состоянию на 01.11.2011 составляет 12 178 622 руб., не опровергает содержание отчета ООО «Трансэнергоресурс» от 07.04.2011 № 102 и не может быть принято судом во внимание, так как оно подготовлено по состоянию на иную дату и с целью страхования объекта, а не реализации муниципального имущества, отчетом независимого оценщика, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом от  29.07.1998 года N 135-ФЗ, не является.

Факт изменения технического задания к муниципальному контракту на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 17.01.2011 № 3/11, заключенному между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО «Трансэнергоресурс», и включения в него объекта оценки – встроенно-пристроенное помещение без подвала (литера А), общей площадью 876,1 кв. метр, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, 77 о недостоверности величины стоимости этого объекта оценки, определенной третьим ответчиком, не свидетельствует.

Приведенный в апелляционной жалобе довод о том, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна быть проведена не позднее 12.09.2010, однако она сделана почти через 8 месяцев после той даты, которая установлена Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, также отклонен апелляционным судом, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что по состоянию на указанную дату цена объекта оценки составляет сумму, отличающуюся от той, которая определена в отчете ООО «Трансэнергоресурс» от 07.04.2011 № 102, ходатайство о назначении экспертизы для разъяснения вопроса о том, какова рыночная стоимость имущества на 12.09.2010, не заявлялось.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда в сумме 38 580 000 руб., о признании достоверной величины рыночной стоимости указанного объекта в сумме 18 500 000 руб., основания для изложения пункта 2.1 договора в редакции покупателя отсутствуют.

Статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем обжалуемым решением не определены спорные условия договора.

Пункт 2.5 проекта договора противоречит статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об очередности погашения требований по денежному обязательству, о досрочном исполнении обязательства, неустойке, залоге, свободе договора, страховании, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, положения «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 13/72, Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также необходимость соблюдения баланса интересов обеих сторон, апелляционный суд считает, что условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, подлежат определению в следующей редакции:

пункт 2.1 - «Цена объекта составляет 38 580 000 руб. без учета НДС.»;

абзац 2 пункта 2.3 - «Первый платежный период в соответствии с настоящим договором устанавливается с «20» июня 2012 года по «10» июля 2012 года»;

абзац 3 пункта 2.3 - «Окончательный срок оплаты объекта – «20» июня 2017 года»;

пункт 2.5 - «Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности:

1)     в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора на сумму основного долга;

2)     в погашение основного долга;

3)     в уплату пени, начисленной в случае ненадлежащего исполнения условий настоящего договора.

Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого покупателем в платежном документе.».

пункт 2.8 «Покупатель вправе произвести оплату объекта, предусмотренную настоящим договором, досрочно.

При досрочном погашении основного долга покупатель производит оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу на момент погашения основного долга.»;

пункт 3.4 «Последующий залог объекта не допускается.»;

пункт 5.4.4 «не отчуждать объект до полной оплаты объекта и внесения других платежей, связанных с исполнением настоящего договора;»;

пункт 5.4.5 «принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности объекта, в том числе для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц;»;

пункт 5.4.7 «до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю заключить на срок действия настоящего договора договор страхования объекта на сумму не ниже его стоимости, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара,