Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу n А60-1766/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-10242/2012-ГК

г. Пермь

17 октября 2012 года                                                             Дело № А60-1766/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дюкина В.Ю.

судей  Виноградовой Л.Ф., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью "НИМФА": Вакорина Е.Г., доверенность от 27.10.2011, удостоверение,

от ответчика - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: не явились,

от третьего лица - Общество с ограниченной ответственностью "Фонд Управляющая Жилищная компания "Треста"Свердловскпромстрой": не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Общества с ограниченной ответственностью "НИМФА",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 июля 2012 года

по делу № А60-1766/2012,

принятое судьей Громовой Л.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "НИМФА" (ОГРН 1069670128604, ИНН 6670130334)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Фонд Управляющая Жилищная компания "Треста"Свердловскпромстрой" (ОГРН 1046604784566, ИНН 6673108714)

об обязании зачесть в счет оплаты по договору купли-продажи стоимость неотделимых улучшений, произведенных в отношении нежилого помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО, истец) «НИМФА» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о возложении на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обязанности зачесть в счет оплаты по заключенному сторонами договору купли-продажи нежилых помещений подвала № 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 7, 7а, 7б, 7в, 8, 8а, 9, 10 (кадастровый паспорт от 21.12.2010 № 7738/401/01/1) общей площадью 181, 5 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 56, литер Г, от 06.05.2011 № Нж-174,  стоимость неотделимых улучшений, произведенных в отношении помещения, арендованного истцом в размере 3 005 739 руб. 90 коп.

В порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковое требование, уменьшив подлежащую, по его мнению, зачету денежную сумму до 2 238 320 руб.

Решением от 24.07.2012 в удовлетворении иска отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить.

Заявителем апелляционной жалобы оспаривается вывод суда первой инстанции о том, что право на получение компенсации за проведенные работы по капитальному ремонту было реализовано истцом в порядке ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом волеизъявления обеих сторон, в связи с чем оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска не имеется.

Предметом оспаривания является и приведенный в обжалуемом решении результат критической оценки заключения судебной экспертизы, в ходе проведения которой, как следует из позиции истца, была определена рыночная стоимость произведенных им неотделимых улучшений.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, по сути не оспаривается, в соответствии с условиями договора № А-31 от 14.02.2005 ответчиком Фонду Управляющая жилищная компания «Треста Свердловскпромстрой» в доверительное управление было передано здание общежития, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 56.

11.07.2006 между Фондом Управляющая жилищная компания «Треста Свердловскпромстрой» (арендодатель), с одной стороны, и истцом (арендатор), с другой, заключен договор № 76 аренды помещения площадью 239, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 56, подвал. Срок аренды - с 11.07.2006г. по 11.11.2006г. (п. 5.1 договора).

В связи с истечением срока действия договора аренды стороны заключали краткосрочные договоры аренды № 76-АП от 01.11.2006, № 49-А от 01.09.2007, № 43-А от 31.08.2008.

Дополнительным соглашением от 04.12.2008 к договору аренды № 43-А от 31.08.2008 площадь арендуемых помещений была уменьшена до 185.1 кв. м, а дополнительным соглашением от 01.06.2009 во исполнение постановления Правительства Свердловской области от 21.05.2009 № 573-ПП «О передаче в хозяйственное ведение государственному унитарному предприятию Свердловской области «Медтехкомплекс» государственного казенного имущества Свердловской области» произведена замена арендодателя на Государственное унитарное предприятие Свердловской области «Медтехкомплекс».

Дополнительным соглашением от 01.01.2010 действие договора аренды № 43-А от 31.08.2008 продлено до 30.06.2010.

Дополнительным соглашением от 01.11.2010 на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 23.07.2010 № 982 «Об изъятии имущества из хозяйственного ведения и зачисления его в государственную казну Свердловской области» права и обязанности арендодателя по договору аренды № 43-А от 31.08.2008 переданы Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Дополнительным соглашением № 4 от 04.03.2011 предмет аренды был уточнен - «помещения общей площадью 181, 5 кв. м, номера помещений на поэтажном плане: 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 7, 7а, 7б, 7в, 8, 8а, 9, 10, назначение помещений - нежилое, адрес: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 56, лит Г».

06.05.2011 в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 159-ФЗ) заключен договор № НЖ-174 купли-продажи арендованных нежилые помещения №№ 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 7, 7а, 7б, 7в, 8, 8а, 9, 10 (кадастровый паспорт от 21.12.2010г. №7738/401/01/1) общей площадью 181, 5 кв. м, расположенных в подвале здания по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 56, литер Г.

Стоимость помещения – 3 719 610 руб. 17 коп., определена сторонами договора на основании отчета об оценке.

Судом первой инстанции установлено то, что на момент рассмотрения спора договор купли-продажи № НЖ-174 от 06.05.2011 сторонами исполняется, о чем свидетельствует факт государственной регистрации перехода к истцу права собственности в отношении указанных в предмете иска помещений, осуществление истцом соответствующих платежей.

В обоснование иска указано на то, что в период действия договоров аренды истцом с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, стоимость которых, как полагает истец, должна подлежать зачету в счет оплаты по договору купли-продажи арендованного помещения от 06.05.2011 № НЖ-174, истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества подлежит зачету стоимость неотделимых улучшений этого имущества.

Судом первой инстанции исследованы договор подряда на производство ремонтно-строительных работ от 15.07.2006, акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) за март 2007 года, переписка между истцом и Фондом Управляющая жилищная компания «Треста «Свердловскпромстрой» за июль 2006 года, признанных свидетельствующими о том, что в период с июля 2006 года по март 2007 года в арендуемых помещениях, расположенных в подвале здания по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 56, истцом производились строительно-монтажные работы, связанные с перепланировкой, капитальным ремонтом, переоборудованием помещений под сауну; арендодателем в письмах от 14.07.2006, от 25.07.2006 было выражено согласие на проведение данных работ.

Кроме того, установлено то, что пунктом 2.3. договоров аренды № 76 от 11.07.2006, № 76-АП от 01.11.2006, действовавших в период производства истцом работ по капитальному ремонту, было предусмотрено право арендатора на получение с арендодателя стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного помещения, если таковые произведены с письменного согласия арендодателя.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что право на получение компенсации за проведенные работы по капитальному ремонту было реализовано истцом в порядке ст. 616 Гражданского кодекса Российской  Федерации, поскольку из представленного ответчиком дополнительного соглашения от 29.11.2006 к договору аренды № 76-АП от 01.11.2006 следует то, что в связи с состоянием помещения, являвшегося непригодным для использования в соответствии с целями, предусмотренными пунктом 1.1. договора аренды, без проведения ремонтных работ, стороны достигли соглашения о соразмерном уменьшении арендной платы в период производства арендатором соответствующих работ; арендная плата уменьшена с 31 410 руб. 29 коп. в месяц до 1 500 руб. в месяц. Значимым судом первой инстанции также признано то, что, принимая в 2006 году от арендодателя имущество, находившееся в состоянии не пригодном для использования в предполагаемых арендатором целях, арендатор был согласен на его восстановление на условиях вышеуказанного дополнительного соглашения от 29.11.2006, после проведения ремонта длительное время использовал это имущество в целях осуществления своей предпринимательской деятельности, то есть цель, которую истец преследовал при заключении договора аренды, была достигнута.

Помимо изложенного, суд первой инстанции признал значимым то, что условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в договоре купли-продажи арендованного помещения № НЖ-174 сторонами согласовано не было; установление цены в договоре купли-продажи является результатом волеизъявления обеих сторон, что судом первой инстанции признано исключающим возможность ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), им дана надлежащая правовая оценка, при этом признание судом первой инстанции значимым того, что подлежащая зачету стоимость неотделимых улучшений должна быть соизмерима со стоимостью объекта недвижимости, включающего эти улучшения, надлежащих доказательств (ст.68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) действительной (рыночной) стоимости улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, как стоимости неотделимых улучшений, не представлено, возможность удовлетворения апелляционной жалобы исключает.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценке), при выполнении условий, указанных в ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 11 Закона об оценке отчет об оценке объекта оценки (отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Также исходя из норм п. 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) согласно п. 8 Стандарта № 1 является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Оценщик, в соответствии с п. 18 Стандарта № 1, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию