Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 по делу n А60-27350/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-12454/2012-АК

г. Пермь

29 ноября 2012 года                                                             Дело № А60-27350/2012­­

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г. Н.

судей Савельевой Н.М., Сафоновой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакулиной Е.В.

при участии:

от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил  (ОГРН 1026601380387, ИНН 6623000472): Свинцов А.Н., паспорт, доверенность от 23.11.2012 № 5355;

от ответчика ООО "Практика-НТ"  (ОГРН 1096623009130, ИНН 6623064395)6 не явились, извещены;

от третьего лица ОАО «Научно-производственная корпорация Уралвагонзавод» им. Ф.Э. Дзержинского»:  Матвеев О.С., паспорт, доверенность от 25.05.2012 № 461;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "Практика-НТ"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 сентября 2012 года

по делу № А60-27350/2012,

принятое судьей Тороповой М.В.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил 

к ООО "Практика-НТ" 

третье лицо: ОАО «Научно-производственная корпорация «Уралвагонзавод» им. Ф.Э. Дзержинского»  

о взыскании 341 805 руб. 14 коп., расторжении договора, обязании освободить помещение,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил (далее – истец, Комитет), уточнив исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Практика-НТ" (далее -  ответчик, общество) о взыскании  задолженности по арендной плате в рамках договора аренды объекта недвижимости от 01.02.2012 № 903 (далее – договор) в сумме 369 350,40 руб., неустойки, начисленной на основании договора за период с 01.03.2010 по 06.09.2012 в сумме 71 912,80 руб. и обязании ответчика освободить подземный переходный тоннель, площадью по полотну 835 кв.м., расположенный по адресу: перекресток ул. Ильича/Восточное шоссе, г. Нижний Тагил, Свердловская область, передав его по передаточному акту истцу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 сентября 2012 года в части требования о расторжении договора аренды  от 01.02.2010 № 903 производство по делу прекращено. Рассмотренные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 435 812,38 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 366 527,82 руб. и неустойка, начисленная за период с 01.04.2010 по 06.09.2010 в сумме 69 284, 56 руб. Удовлетворено требование об обязании ответчика освободить подземный переходный тоннель, площадью по полотну 835 кв.м., расположенный по адресу: перекресток ул. Ильича/Восточное шоссе, г. Нижний Тагил, Свердловская область, передав его по передаточному акту истцу. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в соответствии с которой просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. Апеллянт считает, что арбитражным судом дана неверная оценка обстоятельствам, установленным при рассмотрении дела, а именно приведение имущества в состояние, непригодное для использования, было обусловлено как действиями третьего лица, так и истца, поскольку 02.09.2011 истцом в пользу третьего лица ОАО НПК «Уралвагонзавод» была выдана разрешительная документация на консервацию арендованного ответчиком имущества (переходный тоннель), что повлекло за собой утрату объектом статуса переходного тоннеля. В связи с вышесказанным  с сентября 2011 по настоящее время года истцом с учетом ст. 328 ГК РФ не исполняются встречные  обязательства по договору. Следовательно, ответчик не обязан уплачивать арендные платежи за период с сентября 2011 года по сентябрь 2012 года и соответствующие пени, начисленные истцом за этот период времени.

До начала судебного заседания истец представил в суд апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым просит решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо письменный отзыв не представило.

Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда представителей не направило, что в порядке п.3 ст.156, п.2 ст.200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на апелляционную жалобу, представитель третьего лица поддержал позицию истца, в соответствии с которой решение отмене не подлежит.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости от 01.02.2010 № 903 (л.д. 12-14).

Согласно п. 2.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложении № 1 , которое прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью , для использования в качестве переходного тоннеля (л.д. 15).

Имущество передано ответчику в арендное пользование по акту приема-передачи объекта недвижимости от 01.02.2010, подписанному сторонами (л.д. 18).

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Правомочия истца на сдачу указанного объекта недвижимости в аренду по спорному договору подтверждаются Свидетельством о государственной регистрации права от 03.11.2010 № 642946 серия 66АД, согласно которому спорное имущество принадлежит истцу на  праве собственности. (л.д.11).

Согласно п. 4.1 договора срок действия договора распространяется на арендные отношения сторон, возникшие с 29.01.2010, по 29.01.2015.

В силу положений ст. 1, ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относящих нежилые помещения к недвижимому имуществу, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данный договор зарегистрирован надлежащим образом 03.11.2010.

Согласно п. 3.2. Договора арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к настоящему договору (приложение № 2) и являются его неотъемлемой частью. Согласно приложенному расчету арендная плата составляет 350 000 руб. в год, 29 166,67 руб. в месяц (л.д. 16).

Согласно п. 3.4 договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, в размере 1/12 ставки годовой оплаты.

Из материалов дела следует, что постановлением ФАС Уо от 11.09.2012 № Ф09-7635/12 договор аренды объекта недвижимости от 01.02.2010 № 903 расторгнут (л.д. 113-117).

Неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с января 2010 года по сентябрь 2012 года в рамках договора аренды объекта недвижимости от 01.02.2010  № 903 послужило основанием для обращения истца с соответствующим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда отмене не подлежит в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что наличие задолженности в размере 366 527,38 руб.  за период с февраля 2010 года по сентябрь 2012 года и пени в размере 69 284,56 руб. за период с 01.04.2010 по 06.09.2012. подтверждено материалами дела, в указанной части доказательств опровергающих выводы суда ответчиком не представлено, апелляционная жалоба доводов об отсутствии задолженности в связи с ее погашением не содержит.

Доводы апелляционной жалобы фактически основаны на том, что арендодатель своими действиями препятствовал фактическому использованию тоннеля по целевому назначению, определенному в заключенном договоре аренды, что свидетельствует о непредоставлении обусловленного договором исполнения обязательства арендодателем и порождает право арендатора на приостановление встречного исполнения.

Указанные доводы были предметом исследования сума первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Обстоятельства, с которыми ответчик связывает возникновения права, предоставленного ему положениями ст. 328 ГК РФ, на приостановление встречного исполнения, а именно, невнесения в установленный срок арендной платы, арендатором указана выдача арендодателем разрешения на консервацию тоннеля со стороны центральной проходной  ОАО НПК Уралвагонзавод», что привело к тому, что со стороны центральной проходной третьего лица тоннель был забетонирован.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение (п. 3 ст. 328 ГК РФ).

Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что правила, предусмотренные пунктами 2 и 3, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.

При этом, в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, ст. 612 ГК РФ предусмотрен особый порядок защиты права арендатора в случае обнаружения недостатков имущества. В данном случае в силу положений ч. 4 ст. 328 ГК РФ, арендатор в случае обнаружения недостатков имущества не вправе пользоваться правами, предусмотренными п. 2 и 3 ст. 328 ГК РФ, и отказаться от исполнения обязанности по его оплате.

Уменьшение размера арендных платежей по требованию арендатора оформляется в порядке, установленном для изменения условий договора по соглашению сторон или в судебном порядке.

Доказательств того, что ответчик воспользовался правами, представленными ст. 612 ГК РФ, в материалах дела не имеется.

Кроме того, вывод ответчика о том, что выдача истцом разрешительной документации на консервацию спорного имущества со стороны центральной проходной завода третьему лицу привела к утрате статуса переходного тоннеля, опровергается материалами дела.

Как указывается