Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 по делу n А50-9194/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-11031/2012-ГК

г. Пермь

29 ноября 2012 года                                                   Дело № А50-9194/2012­­

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей  Зелениной Т.Л., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,

в судебном заседании, состоявшемся 22.11.2012, приняли участие представители:

истца – Департамента земельных отношений администрации г. Перми   - Чернышева М.И. (доверенность от 06.07.2012 № 50),

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью "Сатурн-Р" – Церковников Г.Г. (доверенность от 21.11.2011), Коробов П.Ю. (доверенность от 29.06.2012),

в судебном заседании 22.11.2012 объявлен перерыв до 29.11.2012 до 09 час 45 мин, после перерыва в судебное заседание явились:

от истца – Департамента земельных отношений администрации г. Перми   - Чернышева М.И. (доверенность от 06.07.2012 № 50),

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью "Сатурн-Р" – Церковников Г.Г. (доверенность от 21.11.2011),

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца – Департамента земельных отношений администрации г. Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012 года

по делу № А50-9194/2012,

принятое судьей Трубиным Р.В.,

по иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми

к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн-Р"

о взыскании долга по договору аренды и пени,

установил:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Сатурн – Р»  (далее – общество) задолженности по арендной плате в сумме 17 884 013 руб. 22 коп., пени в сумме 3 879 846 руб. 61 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 13.08.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, департамент направил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, требования истца удовлетворить. В жалобе указывает, что расчет задолженности по арендной плате, произведенный департаментом из расчета 5% от кадастровой стоимости, является верным с учетом положений Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК «Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края». Кроме того указывает, что судом не сделан вывод о статусе договора аренды в настоящее время. Если принимать во внимание что в 2010 году земельный участок с кадастровым номером 59:01:43 1 1761:0026 площадью 37 305,46 кв.м снят с кадастрового учета вследствие его раздела на два земельных участка, значит, имеются основания полагать что договор аренды является незаключенным. Если же судом договор считается действующим и предметом этого договора является земельный участок с кадастровым номером 59:01:43 1 1761:0030 площадью 29 741 кв.м расчет должен быть произведен в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, который был предоставлен в аренду в порядке п.15 ст3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». По мнению заявителя, раздел земельного участка с кадастровым номером 59:01:43 1  1761:0026 площадью 37 305, 46 кв.м   произведен с нарушением ст. 11.2, 11.3 Земельного кодекса Российской Федерацию.

Общество с доводами апелляционной жалобы не согласно, считает их необоснованными, направило отзыв, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать. В отзыве указывает, что в связи с прекращением существования земельного участка с кадастровым номером 59:01:4311761:26  общество неоднократно обращалось к департаменту с заявлением об изменении ранее заключенного договора, но получало отказ. Кроме того, указывает, что фактически в границах прекратившего существование земельного участка, предоставленного обществу под жилищное строительство по договору № 269-07М от 03.12.2007, отсутствуют объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию, так как созданные обществом многоквартирные дома были надлежаще введены в эксплуатацию. Так же отмечает, что обществом своевременно ежеквартально за 2011 и 2012 годы вносились арендные платежи исходя из 0,3 % от кадастровой стоимости.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, обществу по договору аренды от 03.12.2007 №  ; 269-07М предоставлен земельный участок с кадастровым номером 59:01:43 1 1761:0026 площадью 37 305,46 кв.м, находящийся по адресу: г.Пермь, Мотовилихинский район, квартал 1764, ограниченный ул. Юрша, Лякишева, для строительства жилых домов.

Договор заключен на основании приказа Управления земельных отношений от 08.08.2007 № 1854-з в порядке, предусмотренном п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее -  Вводный закон, на срок с 09.08.2007 по 08.07.2012.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.12.2007.

В п. 4.2 договора сторонами установлено, что арендная плата, действующая в течение 2007 года, составляет 538 433 руб. 51 коп., а в дальнейшем – в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п.4.5 договора.

Согласно п.4.5 договора в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчета арендных платежей, изменения нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, кадастровой стоимости, базовых ставок арендной платы, а также изменения нормативных актов, регулирующих исчисление размера арендной платы и вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы, сроки уплаты в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы официальным извещением с указанием реквизитов для перечисления денежных средств. В случае неполучения уведомления до 01 апреля каждого финансового года арендатор обращается в адрес департамента самостоятельно.

Арендная плата исчисляется помесячно с 01.08.2008 и вносится в сроки, указанные в пункте 4.3 договора, а именно для арендатора – юридического лица – арендная плата вносится авансовыми платежами ежеквартально равными частями от указанной в пункте 4.2 договора суммы не позднее тридцатого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Согласно пункту 6.1 договора все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия настоящего договора рассматриваются сторонами в установленном порядке и оформляются соглашениями (кроме условий по пунктам 4.2-4.5) в той же форме, что и настоящий договор.

Департамент, ссылаясь на то, что общество в период с 01.01.2011 по 31.03.2012  ненадлежащим образом вносило арендную плату, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга в 17 884 013 руб. 22 коп., а также пени в сумме 3 879 846 руб. 61 коп. При этом расчет арендной платы произведен департаментом в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" исходя из 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Оценив представленные доказательства, установив фактические обстоятельства, суд первой инстанции признал требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

На основании пункта 10 статьи 3 Вводного закона порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Пунктом 4.1 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края № 604-ПК предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для жилищного и гражданского (общественные здания, сооружения, объекты капитального строительства гаражного назначения) строительства, а также объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса на период инженерных изысканий, период проектирования и нормативный срок строительства, если иное не установлено настоящим Законом и законодательством Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 1 Закона Пермского края № 604-ПК размер арендной платы за земельный участок, предоставленный в соответствии с частью 15 статьи 3 Вводного закона для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

1) в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

2) в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что договор заключен в порядке, предусмотренном п. 15 ст. 3 Вводного закона для строительства нескольких жилых домов.

Согласно разрешению на строительство, выданному 16.05.2008, обществу разрешено строительство 10-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (первый пусковой комплекс 2-ой очереди застройки микрорайона Садовый-1), расположенного по адресу: ул. Пономарева, 77 (л.д. 30).

Указанный дом, а также дом по адресу: Пономарева, 79, введены в эксплуатацию 29.12.2008 (л.д. 70, 71, 75).

Согласно разрешению на строительство, выданному 02.07.2009, обществу разрешено строительство жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (второй пусковой комплекс 2-ой очереди застройки микрорайона Садовый-1), расположенного по адресу: ул. Пономарева, 75 (л.д. 31).

Указанный дом введен в эксплуатацию 15.01.2010 (л.д. 29).

После введения указанных домов в эксплуатацию и регистрации права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме, земельный участок, сформированный под соответствующим домом, занятый жилым домом и необходимый для его эксплуатации, перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом из материалов дела усматривается, что изначально предоставленный обществу земельный участок с кадастровым номером 59:01:43 1 1761:0026 площадью 37 305,46 кв.м в 2010 году снят с кадастрового учета вследствие его раздела на два земельных участка с кадастровыми номерами 59:01:43 1 1761:0030 площадью 29741 кв. м и 59:01:43 1 1761:0031 площадью 7564 кв. м, который в свою очередь  в 2010 году перешел в общую долевую собственность собственников помещений расположенных на нем многоквартирных домов.

Общество обращалось к департаменту с заявлением о внесении изменений в договор путем исключения из состава арендуемого участка, земельного участка занятого введенными в эксплуатацию жилыми домами и находящегося в общей долевой собственности (л.д. 85).

Однако обществу отказано в изменении условий договора о площади арендуемого участка либо заключении договора на новый срок с измененной площадью (л.д. 86, 87).

В то же время в соответствии со ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры