Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2013 по делу n А50-27370/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

23. Условный номер: 59-59-22/054/2011-153;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 371,60 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 5-7, 9, 24. Условный номер: 59-59-22/054/2011-155;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 12,90 кв.м., этаж подвал, номер на поэтажном плане 8. Условный номер: 59-59-22/054/2011-154;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 28,00 кв.м., этаж подвал, номер на поэтажном плане 22. Условный номер: 59-59-22/054/2011-152;

- 3/35 доли в нежилом помещении, назначение: нежилое, общая площадь   393,20 кв.м., этаж 4, номера на поэтажном плане 5-11, 16. Условный номер: 59-59-22/064/2008-295);

расположенных в здании по адресу: г.Пермь, Мотовилихинский р-н, ул.Уинская,8а.

В материалах  дела имеется свидетельство 59-БГ №489972 от 14.08.2012 о праве на 39650/287255 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, общей площадью 1394,3 кв.м., этаж: подвал, 1, 2, 3, 4; номера на поэтажном плане подвал: 1,2,7-11,13,23,24,27,29; 1 этаж: 12,16,18,20,21,23-25; 2 этаж: 5,6,9-14,27,30; 3 этаж: 6,7,11-20,35; 4 этаж: 3,12,14; адрес объекта: Пермский край, г.Пермь, Мотовилихинский район, ул.Уинская, 8а (условный номер 59-59-22/005/2009-789) (л.д.224).

Из кадастрового паспорта №03:01 000706, составленного 03.06.2011,следует, что в  состав указанного имущества включены не только места общего пользования, но и обособленные помещения общей площадью 70,2 кв.м. (л.д.63-67).

В отчете об оценке №1047/09.2012-Н от 10.09.2012 в объекты оценки включены, в том числе доля в праве общей долевой собственности 39650/287255   в отношении  нежилых помещений и земельного участка.

Определением суда от 22.10.2012 по заявлению ООО «УК «ГудвиЛ» приняты обеспечительные меры, приостановлены проводимые в электронной форме торги на электронной торговой площадке «uTender» (ООО «ЮТендер») по реализации недвижимого имущества должника, конкурсному управляющему Седельскому П.Н. запрещено заключать договоры, направленные на отчуждение имущества должника.

В ст. 60 Закона о банкротстве предусмотрена возможность защиты прав и законных интересов лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего в целях урегулирования разногласий, восстановления нарушенных прав.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение конкурсным управляющим должника Седельским П.Н. возложенных на него обязанностей, выразившиеся в сокрытии от реализации имущества должника: доли 39650/287255 в праве собственности на строение под номером 8а по ул. Уинской в г. Перми под условным номером 59-59-22/005/2009-789 и  доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под кадастровым номером 59:01:4311752:65, организации и проведения электронных торгов вопреки установленному запрету, кредитор - ООО «УК «ГудвиЛ» обратился в арбитражный суд с жалобой на действия конкурсного управляющего должника и его отстранении.

Удовлетворяя жалобу ООО «УК «ГудвиЛ» в части признания действий конкурсного управляющего по организации продажи недвижимого имущества должника не соответствующими законодательству о банкротстве, суд первой инстанции исходил из того, что неправильное информирование потенциальных покупателей об имуществе, выставленном на торги, не способствует формированию адекватной цены, может привести к убыткам должника в результате возникновения споров о недвижимости. Объявление о торгах содержит описание имущества, отличное от описания, изложенного в свидетельствах о регистрации прав собственности, что противоречит интересам процедуры конкурсного производства. Во избежание возможных нарушений интересов должника и кредиторов и с целью достижения максимальных результатов от реализации конкурсной массы, конкурсному управляющему было необходимо произвести надлежащую регистрацию прав собственности должника в отношении недвижимого имущества, оценить это имущество и предлагать к продаже.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, письменного отзыва, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) принятого судебного акта в обжалуемой части в связи со следующим.

Основной круг обязанностей (полномочий) конкурсного управляющего определен в ст. 129 Закона о банкротстве, невыполнение которых является основанием для признания действий конкурсного управляющего незаконными.

В соответствии с п. 1 ст. 60 Закона о банкротстве арбитражный суд рассматривает жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

По смыслу данной нормы права основанием для удовлетворения жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов действием (бездействием) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом фактов несоответствия этих действий (бездействия) законодательству и нарушения такими действиями (бездействием) прав и законных интересов кредиторов должника.

Согласно п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В соответствии со ст. 130 Закона о банкротстве конкурсный управляющий осуществляет в ходе конкурсного производства инвентаризацию и оценку имущества должника, для чего привлекает независимых экспертов и иных специалистов.

Согласно п. 1 ст. 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника  конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети Интернет, где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Закона о банкротстве. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника (п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве).

В соответствии с п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, и в печатном органе по месту нахождения должника.

В силу п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже предприятия должны содержаться: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием; сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия; требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о цене предприятия время окончания представления предложений не указывается); порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия; порядок и критерии выявления победителя торгов; дата, время и место подведения результатов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

При подготовке к проведению торгов по продаже предприятия организатор торгов осуществляет прием заявок на участие в торгах и предложений участников торгов о цене предприятия, а также заключает договоры о задатке.

Проект договора купли-продажи предприятия и подписанный электронной цифровой подписью организатора торгов договор о задатке подлежат размещению на электронной площадке и включению в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве без опубликования в официальном издании.

Из материалов дела следует, что конкурсный управляющий Седельский П.Н. представил комитету кредиторов предложения о продаже на торгах принадлежащего должнику Беседину Д.В. имущества:

- нежилого помещения, общей площадью 357,70 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 10-21, 23. Условный номер: 59-59-22/054/2011-153;

- нежилого помещения, общей площадью 371,60 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 5-7, 9, 24. Условный номер: 59-59-22/054/2011-155;

- нежилого помещения, общей площадью 12,90 кв.м., этаж подвал, номер на поэтажном плане 8. Условный номер: 59-59-22/054/2011-154;

- нежилого помещения, общей площадью 28,00 кв.м., этаж подвал, номер на поэтажном плане 22. Условный номер: 59-59-22/054/2011-152;

- 3/35 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, общей площадью 393,2 кв.м., номера на поэтажном плане 5-11, 16, расположенные на четвертом этаже здания по адресу: г.Пермь, Мотовилихинский район, ул.Уинская, 8а (условный номер 59-59-22/064/2008-295);

- 39650/287255 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, общей площадью 1394,3 кв.м., этаж: подвал, 1, 2, 3, 4; номера на поэтажном плане подвал: 1,2,7-11,13,23,24,27,29; 1 этаж: 12,16,18,20,21,23-25;       2 этаж: 5,6,9-14,27,30; 3 этаж: 6,7,11-20,35; 4 этаж: 3,12,14; адрес объекта: Пермский край, г.Пермь, Мотовилихинский район, ул.Уинская, 8а (условный номер 59-59-22/005/2009-789);

- 39650/287255 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь          3141 кв.м., имеющий кадастровый номер 59:01:4311752:65, адрес объекта Пермский край, г.Пермь, Мотовилихинский район, ул.Уинская, 8а (условный номер 59-59-22/043/2009-957).

         В соответствии с протоколом заседания комитета кредиторов должника от 14.09.2012, комитетом кредиторов принято решение об утверждении предложений о порядке продажи недвижимого имущества должника, и не включении в публикацию сообщения о торгах указаний на принадлежащие должнику 39650/287255 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения и праве собственности на земельный участок. 

Объявление о торгах № 59030048971 опубликовано в газете «Коммерсантъ» №178 от 22.09.2012, в объявлении указано, что торги по продаже вышеуказанного недвижимого имущества должника проводятся в форме открытого аукциона в электронной форме на площадке «uTender», по результатам торгов предполагается заключение договора купли-продажи в отношении следующего имущества должника:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 357,70 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 10-21, 23. Условный номер: 59-59-22/054/2011-153;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 371,60 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 5-7, 9, 24. Условный номер: 59-59-22/054/2011-155;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 12,90 кв.м., этаж подвал, номер на поэтажном плане 8. Условный номер: 59-59-22/054/2011-154;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 28,00 кв.м., этаж подвал, номер на поэтажном плане 22. Условный номер: 59-59-22/054/2011-152;

- 3/35 доли в нежилом помещении, назначение: нежилое, общая площадь   393,20 кв.м., этаж 4, номера на поэтажном плане 5-11, 16. Условный номер: 59-59-22/064/2008-295);

расположенных в здании по адресу: г.Пермь, Мотовилихинский р-н, ул.Уинская,8а.

 В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда предметом договора является недвижимое имущество, договор должен содержать указание на данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, суд первой инстанции установил, что доли в праве на общее имущество и земельный участок, принадлежащие Беседину Д.В. в силу закона, не соответствуют фактически зарегистрированному праву, объявление о торгах содержит описание имущества, отличное от описания, изложенного в свидетельствах о регистрации прав собственности.

Поскольку по результатам торгов предполагается заключение договора купли-продажи недвижимости, договор должен содержать указание на данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

Неправильное информирование потенциальных покупателей об недвижимом имуществе, выставленном на торги, как верно отмечено судом первой инстанции, не способствует формированию адекватной цены и может привести к убыткам должника в результате возникновения споров о недвижимости, что не соответствует целям достижения максимальных результатов от реализации имущества должника и противоречит интересам кредиторов.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу