Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013 по делу n А50-22422/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

(при наличии указанных документов в материалах дела, ссылку на том и листы дела).

От предпринимателей Волеговой Г.И. и Журавлевой С.В. направлены дополнения к отзыву на апелляционную жалобу с приложенными документами, подтверждающими факт обращения предпринимателей в комитет с просьбой о предоставлении части спорного земельного участка, которые предприниматели просят приобщить к материалам дела.

02.04.2013 от предпринимателя Журовлевой С.В. поступили письменные пояснения с приложением технических заключений по проверке соответствия габаритов отведенных земельных участков  площадью 360, 12 кв.м. и площадью  946, кв.м. балансу территории находящихся на нем строений.   

От комитета также поступили  письменные пояснения, в которых указано, что  на основании распоряжения № 1256-р от 25.07.2005 Журавлевой С.В. продан земельный участок общей площадью 112 кв.м., на основании распоряжения от 09.03.2005 № 356–р Волеговой Г.И. продан земельный участок площадью 118 кв.м. В предоставлении участков большей площади, необходимым истцам для обслуживания принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, истцам было отказано в связи с тем, что проходы и проезды в натуре на территории Центрального рынка не были определены, так как отсутствовал проект планировки территории Центрального рынка.    

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, предпринимателю Волеговой Г.И. на праве собственности принадлежит объект недвижимости – одноэтажное здание магазина общей площадью 272, 9 кв.м. Кроме того, предпринимателю принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым № 59:07:001 06 08:0002, расположенный по адресу: Пермская обл., г. Краснокамск, пр-т Комсомольский, 17а (т. 1, л.д. 25), на котором расположен принадлежащий предпринимателю поименованный объект недвижимости.

Предпринимателю Журавлевой С.В. на праве собственности принадлежит объект недвижимости – одноэтажное кирпичное здание магазина с пристроями, общей площадью 502,3 кв.м (лит. А, А1,а), адрес: Пермская обл., г. Краснокамск, территория центрального рынка, магазин «Хозтовары» (т.1, л.д. 23). Кроме того предпринимателю принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 946,33 кв.м, кадастровый № 59:07:001 06 08:0001, расположенный по адресу: Пермская обл., г. Краснокамск, территория центрального рынка, магазин «Хозтовары» (т. 1, л.д. 24).

Обществу «Спектр» на праве собственности принадлежали объекты недвижимости – одноэтажное кирпичное здание торгового павильона лит. Б,Г4,Г5 общей площадью 443 кв. м и одноэтажное кирпичное здание торгового павильона лит. А,Г25 общей площадью 429,2 кв. м, расположенные по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, пр. Комсомольский, центральный рынок (т. 1, л.д. 26, 27).

Земельный участок с кадастровым № 59:07:001:06 08:10  площадью 9901,51 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснокамск, пр. Комсомольский, 21, находился у общества «Спектр» в аренде в соответствии с договором.

По договору купли-продажи от 17.03.2009 общество «Спектр» приобрело в собственность в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым № 59:07:001:06 08:10  площадью 9901,51 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснокамск, пр. Комсомольский, 21.

В последующем по договору от 18.06.2009 общество «Спектр» продало указанный участок и расположенные на нём объекты обществу «Старт», переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности общества «Старт» зарегистрировано (т. 4, л.д. 88-90).

Ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи от 17.03.2009, заключенного администрацией с обществом «Спектр», и договора от № 18.06.2009, заключенного обществом «Спектр» с обществом «Старт», предприниматели обратились в арбитражный суд с настоящим иском. Как полагают истцы, при заключении договора с обществом «Спектр» нарушены положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку общество «Спектр» являясь собственником объектов недвижимости площадью 872,2 кв. м, расположенных на участке с кадастровым № 59:07:001:06 08:10, не могло в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации выкупить весь участок площадью 9901,51 кв.м, а могло претендовать лишь на участок, занятый принадлежащими ему объектами, и необходимый для их использования. Администрация, заключая такой договор, не обеспечила права смежных землепользователей на беспрепятственный доступ к принадлежащим им земельным участкам. Нарушение своих прав истцы обосновывают тем, что земельный участок, отчужденный обществу «Спектр», представлял собой территорию центрального рынка, оставшуюся после приобретения хозяйствующими субъектами в собственность земельных участков под принадлежащими им объектами недвижимости. В настоящее время территория центрального рынка (границы участка принадлежащего обществу «Старт») огорожена забором, что исключает возможность свободного прохода к объектам недвижимости, принадлежащим предпринимателям, и оказавшимся «внутри» участка ответчика.

Как установлено судом и следует из материалов дела, под объектами, принадлежащими ранее обществу «Спектр», сформированы земельные участки площадью 738 кв. м и 719 кв.м, которые распоряжением от 03.09.2007 № 1094-р предоставлены обществу «Спектр» в аренду (т. 1, л.д. 39).

То есть были определены участки, которые необходимы для эксплуатации принадлежащих обществу «Спектр» объектов недвижимости.

Договор аренды с обществом «Спектр» в отношении этих участков заключен не был.

Однако распоряжением от 06.03.2009 № 377-р обществу «Спектр» в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставлен в собственность земельный участок площадью 9901,51 кв. м с кадастровым № 59:07:001:06 08:10,  расположенный по адресу: г. Краснокамск, пр. Комсомольский, 21.  (т. 1, л.д. 74), разрешенное использование земельного участка – земельные участки рынков. Спорный земельный участок формировался и использовался как центральный рынок г. Краснокамска.

Согласно результатам повторной судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, при формировании земельного участка с кадастровым номером 59:07:001:0608:0010 права смежных землепользователей (земельные участки с кадастровыми номерами 59:07:001:0608:0001, 59:07:001:0608:0002, 59:07:001:0608:0004, 59:07:001:0608:0062, 59:07:001:0608:0063, 59:07:001:0608:0047) учтены не были, фактический доступ к этим земельным участкам без использования проходов, проездов, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 59:07:001:0608:0010 невозможен.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 2 статьи 35 названного Кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 этого же Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При этом то обстоятельство, что собственник объектов недвижимости арендовал земельный участок, площадь которого значительно превосходит площадь участка, необходимого для эксплуатации его объектов, не дает ему право выкупить по льготной цене весь участок.

Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что изначально собственники объектов недвижимости использовали единый земельный участок, представляющий собой территорию центрального рынка.

Предприниматели, сделавшие первоначальный выбор в пользу выкупа земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, претендовали на земельный участок большей площадью, то есть на участок, который занят объектом недвижимости и необходим для его эксплуатации.

Изначально предпринимателям в собственность переданы участки только под объектом недвижимости (в частности Журавлевой при площади застройки 627 кв. м земельный участок предоставлен площадью 834 кв. м), в последующем предпринимателям по рыночной цене предоставлены дополнительные участки (Журавлевой площадью 112 кв.м, Волеговой 118кв. м), однако площадь участка каждого из предпринимателей не соответствовала потребностям собственника объекта недвижимости, связанным с его эксплуатацией (т. 4, л.д. 27, 50).

В предоставлении участков большей площадью предпринимателям было отказано со ссылкой на то, что проходы и проезды в натуре на территории Центрального рынка не определены, проект планировки отсутствует. Данные обстоятельства подтверждены представителем органа местного самоуправления в судебном заседании.

Таким образом, предприниматели, имевшие право в силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации на приобретение участков, площадью необходимой для эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости, были лишены этого права, в то время как обществу «Спектр» земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставлен площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Данные обстоятельства ответчиком – комитетом – в суде первой инстанции признаны и признаны исковые требования.

Кроме того, заключением эксперта установлено, что участки предпринимателей сформированы с нарушением положений земельного законодательства, поскольку к ним не обеспечен доступ от земель общего пользования. Земельный участок с кадастровым номером 59:07:001:0608:0010 формировался по контуру существующих границ (вокруг) смежных земельных участков с кадастровыми номерами 59:07:001:0608:0001, 59:07:001:0608:0002, 59:07:001:0608:0004 по отмостке зданий магазинов без обеспечения проездов и проходов к землям общего пользования от объектов недвижимости.

В частности земельный участок с кадастровым номером 59:07:001:0608:0002 находится с четырех сторон в окружении спорного земельного участка.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно позиции, изложенной в п. 32 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Установив, что в отношении участка 59:07:001:0608:0010 проведены работы по межеванию и он разделен на три участка, в том числе под принадлежащие обществу «Спектр» объекты недвижимости были сформированы участки (59:07:0010608:73  и 59:07:0010608:74), и участок 59:07:0010608:75 площадью 8444 кв.м, свободный от объектов недвижимости, суд первой инстанции правомерно признал недействительными оспариваемые договоры в части передачи земельного участка с кадастровым номером 59:07:001 06 08:0075 площадью 8444 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 59:07:001 06 08:0010.

Применяя последствия недействительности ничтожных сделок, суд руководствовался п. 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, и вернул стороны в первоначальное состояние в отношении той части сделки, которая признана недействительной.

С учетом изложенного довод общества «Спектр» о том, что предоставленный в собственность земельный участок имеет площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости и рынка, отклоняется как необоснованный. Земельный участок общество выкупало в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду чего возможность (невозможноть) эксплуатации рынка на этом участке не имеет правового значения.

Поскольку при рассмотрении дела установлено, что предпринимателям земельные участки предоставлены в размере, меньшем, чем необходимо в соответствии со ст. 35, 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе за счет земель, предоставленных обществу «Спектр» по договору от 17.03.2009, нельзя признать правомерным довод последнего о том, что предприниматели фактически реализовали свое преимущественное право на приобретение земельных участков под объектами недвижимости  в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и претендовать на участки большего размера они не в праве.

Указание заявителя жалобы на то, что в материалы дела представлен подписанный всеми смежными пользователями акт установления и согласования границ спорного земельного участка, поэтому права истцов оспариваемыми сделками нарушены быть не могут, противоречит материалам дела (т. 2, л.д. 62).

Также противоречит материалам дела довод ответчика об отсутствие доказательств обращения истцов с заявками на получение дополнительных земельных участков.

При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения требований следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения жалобы – не имеется.

В части отказа в удовлетворении остальной части требований решение суда никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается, поэтому его законность и обоснованность в этой части не проверяется.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый