Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу n А60-1935/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Министерства обороны;

-    не более 86,5 % об общей площади квартир (12 621 кв.м) в собственность инвестору и привлеченным им соинвесторам .

05.04.2007 между инвестором Обществом «ИСК «Мегаполис» и заказчиком  Войсковой частью 61207 был подписан протокол предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту от 01.03.2007 №01-8/10, согласно которому заказчику выделяется 13,5 % общей площади жилья с указанием конкретных квартир.

С учетом условий  инвестиционного контракта от 01.03.2007 №01-8/10 обеспечение финансирования всего комплекса работ по строительству объекта обязан был осуществлять инвестор (Общество «ИСК «Мегаполис») за счет собственных, заемных и/или привлеченных средств.

Сторонами данное обстоятельство не оспаривается.

В соответствии с п.6.2.9 инвестиционного контракта заказчик (Войсковая часть 61207) обязался, с согласия собственника - Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, совместно с инвестором оформить земельно-правовые отношения на период проектирования и строительства объекта.

В подтверждение оформления земельных правовых отношений в дело представлены следующие доказательства.

Согласно свидетельству 66 АГ 156573 о государственной регистрации права от 18.01.2008 в собственности Российской Федерации находится земельный участок площадью 9400 кв.м, кадастровый номер 66:41:02 04 035:0009, категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства 12-этажного дома со встроенными помещениями административного назначения и магазином.

Согласно приказу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 28.12.2007 №1416 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:02 04 035:0009.

На основании договора аренды от 28.12.2007 №АЗФ-261/0708 данный земельный участок по акту приема-передачи от 28.12.2007 был передан Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) в аренду Войсковой части 61207 (арендатор).

При этом в п.1.1 договора аренды земельного участка указано на целевое использование объекта аренды - для строительства 12-этажного дома.

На основании договора субаренды от 11.03.2008 Войсковая часть предоставила названный земельный участок в субаренду Обществу «ИСК «Мегаполис» для строительства жилого дома, запись регистрации договора от 11.04.2008 №66-66-01/011/2008-522.

Таким образом, предназначенный для строительства многоквартирного дома земельный участок не был передан в качестве инвестиционного вклада, поскольку был предоставлен Обществу «ИСК «Мегаполис» на праве субаренды.

В дальнейшем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2009 по делу №А60-17848/2009-С2 приказ от 28.12.2007 №1416, которым было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 в отношении земельного участка, признан противоречащим действующему законодательству, договор аренды земельного участка от 28.12.2007 №АЗФ-261/0708 признан ничтожным.

Для обеспечения финансирования всего комплекса работ по строительству многоквартирного дома Общество «ИСК «Мегаполис» привлекало денежные средства.

Из фактических обстоятельств дела усматривается, что 20.06.2011г. между ООО «ИСК «Мегаполис» (застройщик) и ООО «Строительная компания Мегаполис» (участник долевого строительства, новое наименование с 18.05.2012г. ООО «Строительная Компания Большой Город») заключен договор № 156/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок – в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011 то есть до 01.07.2011г. своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру № 184 общей проектной площадью 77,68 кв.м. в том числе две лоджии 6,36 кв.м., находящуюся согласно проектной документации по предварительному описанию объекта в 253 квартирном жилом доме со встроенными помещениями офисов на 1 этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином – 3 пусковой комплекс по ул. Пехотинцев в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.

           Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора 2 718 800 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2,2.1,2.3,.3.1, 3.2 договора).

В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчета по договору производятся способами, предусмотренными законодательством РФ. Расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011г.

Договор участия в долевом строительстве от 20.06.2011г. № 156/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за № 66-66-01/444/2011-150.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга по делу № 2-758/2012 (апелляционное определение от 14.06.2012г.) установлено, что участник долевого строительства ООО «СК Мегаполис» обязательства по оплате спорной квартиры по указанному договору выполнил.

        21.06.2011г. между ООО «ИСК «Мегаполис» (застройщик) и ООО «Промстрой» (участник долевого строительства) заключен договор № 256/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок – в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартир № 176, общей проектной площадью 77,68 кв.м., находящуюся в третьем подъезде на 3 этаже в 253 квартирном жилом доме со встроенными помещениями офисов на 1 этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином – 3 пусковой комплекс по ул. Пехотинцев в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.

          Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора 3 088 246 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2,2.1,2.3,.3.1, 3.2 договора).

В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчета по договору производятся способами, предусмотренными законодательством РФ. Расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011г.

         Договор участия в долевом строительстве от 21.06.2011г. № 256/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за № 66-66-01/541/2011-120.

          Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга по делу № 2-757/2012 (апелляционное определение от 14.06.2012г.) установлено, что участник долевого строительства ООО «Промстрой» обязательства по оплате спорной квартиры по указанному договору выполнил.

14.07.2011г. между ООО «ИСК «Мегаполис» (застройщик) и ООО «Промстрой» (участник долевого строительства), заключен договор № 260/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок – в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства – четыре квартиры № 180, № 172, № 244, № 252 , находящихся согласно проектной документации по предварительному описанию объекта в 253 квартирном жилом доме со встроенными помещениями офисов на 1 этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином – 3 пусковой комплекс по ул. Пехотинцев в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.

          Вступившими в законную силу решениями Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга по делу № 2-1321/2012 (апелляционное определение от 19.07.2012г.), № 2-759/2012 (апелляционное определение от 14.06.2012) установлено, что участник долевого строительства ООО «Промстрой» обязательства по оплате спорной квартиры по указанному договору выполнил.

Договор участия в долевом строительстве от 14.07.2011г. № 260/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за № 66-66-01/659/2011-113

Обращаясь с требованиями о признании ничтожными вышеуказанных трех договоров участия в долевом строительстве, Министерство обороны ссылался на то, что вышеназванные договоры участия в долевом строительстве являются ничтожными сделками, поскольку были заключены Обществом «ИСС «Мегаполис» в нарушение п.4.3.1 инвестиционного контракта от 01.03.2007 №01-8/10, протокола от 05.04.2007 предварительного распределения площадей к данному контракту, приложения №1 к данному контракту и п.2 распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 №3684-р. Заявитель ссылался также на нарушение оспариваемыми договорами требований ст.ст.168, 246, 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», п.3 ст.7 Закона Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ч.1 ст.2 и ч.2 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указывал на, что Общество «ИСК Мегаполис» выступало в качестве застройщика, но на момент заключения оспариваемых договоров не имело разрешения на строительство, соответствующее разрешение на строительство №RU 66302000-2401 было получено им только 26.04.2012.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того,  что нарушение условий иного договора (инвестиционного контракта № 01-8/10 от 01.03.2007г.) не является основанием для признания указанных сделок ничтожными в силу ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, заявителем не представлены доказательства того , что жилые помещения, являющиеся предметом спорных договоров должны быть общей долевой собственностью участников инвестиционной деятельности (при этом стороной по инвестиционному контракту от 01.03.2007 № 01-8/10 заявитель не является, акт реализации инвестиционного контракта не подписан и вложения не определены).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения в связи со следующим. 

В соответствии  со  ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В данном случае Министерство обороны, ссылаясь на ничтожность спорных договоров участия в долевом строительстве, указало на нарушение должником и Обществом «Промстрой», ООО «Строительная компания Мегаполис»  положений инвестиционного контракта от 01.03.2007 №01-8/10, протокола о предварительном распределении площадей к данному контракту и распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 №3684-р.

Как правомерно отмечено судом, нарушение условий иного договора (инвестиционного контракта) не является основанием для признания указанных сделок ничтожными в силу ст.168 ГК РФ, поскольку возможные нарушения условий инвестиционного контракта не влияют на законность заключения последующих сделок долевого участия в строительстве в рамках положений ст.168 ГК РФ.

Кроме того, судом на основании материалов дела верно установлено и принято во внимание, что обстоятельства заключения инвестиционного контракта и его правовая оценка были установлены в многочисленных судебных актах Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга (в том числе, по  делам  № 2-1321/2012 (истец Клыков А.С.), № 2-759/2012 (истец Аношин М.В.), № 2-1318/2012 (истец Марупов Б.Д.), № 2/758/2012 (истец Арефьев А.В.), № 2-757/2012 (истцы Трусов А.А. и Трусова О.Ю.) по искам привлеченных в качестве третьих лиц граждан к Обществу «ИСК «Мегаполис» о признании за ними права собственности на долю в праве собственности на объект строительства, с привлечением в качестве третьих лиц Министерства обороны и Войсковой части 61207), которые имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего заявления в силу ст. 69 АПК РФ. 

Так, в частности вступившими в законную силу решениями суда общей юрисдикции установлено, что инвестиционный контракт не зарегистрирован государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, хотя и содержит указание на необходимость такой регистрации. Контракт не содержит перечня квартир, причитающихся в счет доли заказчика. В соответствии с договором от 31.10.2005 №160 Войсковой частью 61207 были переданы функции технического заказчика по строительству спорного дома Обществу «ИСК «Мегаполис», а по акту от 26.10.2008 и функции заказчика- застройщика, который в полной мере свидетельствует о волеизъявлении сторон.

Осуществление строительства на земельном участке на условиях субаренды исключает возможность внесения указанного земельного участка в качестве инвестиционного вклада в строительство многоквартирного дома, а невыполнение Обществом «ИСК «Мегаполис» обязательств перед Министерством обороны по передаче жилых помещений, само по себе, не определяет прав и обязанностей сторон по договорам уступки прав (цессии) по оспариваемым договорам участия в долевом строительстве. Каких-либо вещных прав у Министерства обороны на конкретные объекты недвижимости (квартиры) не возникло.

Судом первой инстанции правильно указано на то, что условия инвестиционного контракта от 01.03.2007 прямо предусматривают возможность инвестора Общества «ИСК «Мегаполис» привлекать средства для финансирования строительства в размере 100%, что должником и было сделано.

На момент рассмотрения настоящего заявления квартиры, указанные в спорных договорах, были переданы в собственность граждан - третьих лиц, право собственности которых зарегистрировано в установленном