Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по делу n А71-5029/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

(на условиях аренды) недвижимым имуществом, расположенным по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77, по состоянию на 10.02.2011 составила 3 485 958 руб. в месяц (т.5, л.д.11).

Заключению ФГУП «Ростехинвентаризация» № 1800/04.04.11/Ц-11181/Ф-5/0115 сторонами спора признано недостоверным, поскольку отказ оценщика от сравнительного подхода при оценке величины арендной платы производственных зданий являлся необоснованным, учитывая предмет спора, эксперт не имел права отказываться от сравнительного подхода, расчет рыночной стоимости объектов аренды затратным подходом произведен с нарушением методологии и ошибками при вычислениях.

Выводы, сделанные в Экспертном заключении №1800/04.04.11/Ц-1181/Ф-5/0115 об определении рыночной стоимости права пользования (на условиях аренды) нежилыми помещениями в течение одного платежного периода (1 месяц), расположенными по адресу: г. Ижевск, ул.Салютовская, 77, признаны арбитражным судом ненадлежащим доказательством по делу.

С целью определения рыночной стоимости права пользования (на условиях аренды) недвижимым имуществом, расположенным по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77 арбитражным судом по ходатайству сторон была назначена комиссионная экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Центр судебных экспертиз», г. Ижевск и ООО «ЭКСО-Ижевск».

Согласно Отчету о проведении судебной экспертизы № 28оэ от 30.09.2011, составленному ООО «ЭКСО-Ижевск» и АНО «Центр судебных экспертиз» (т.8, л.д.2-263), рыночная стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) составила  по данным ООО «ЭКСО-Ижевск» - 1 792 984 руб. в месяц  (т.8, л.д.11-127), по данным АНО «Центр судебных экспертиз» - 2 203 082 руб. в месяц (т.8, л.д.128-201).

В соответствии с  Отчетом ООО «ЭКСО-Ижевск» для определения величины арендной платы за пользование имуществом, оценщиком использован затратный подход. Использование доходного подхода к оценке уровня арендной ставки, по мнению оценщика, не применимо в связи с тем, что основа доходного подхода – расчет дохода от сдачи в аренду, что и является целью оценки (т.8., л.д.60).

Согласно Отчету АНО «Центр судебных экспертиз» с учетом характера решаемой задачи, оценщиком применен сравнительный подход, поскольку он дает надежные и достоверные результаты при развитом рынке арендных отношений. Однако, учитывая, что специфические особенности помещений под пивоваренное производство, отсутствие фактов сдачи в аренду зданий под пивоваренное производство, эксперт посчитал целесообразным в расчетах рыночной стоимости арендной платы по производственным помещениям проводить затратным и сравнительным подходами (т.8, л.д.145-146).

При этом, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что  отчет о проведении судебной комиссионной экспертизы №28оэ от 30 сентября 2011 года допускает неоднозначное толкование имеющихся данных, фактически экспертами составлены два самостоятельных экспертных заключения, тем самым отчет вводит в заблуждение участников процесса, в связи с чем, с учетом требований ст. 84 АПК РФ, данный отчет также не принят в качестве надлежащего доказательства по делу.

Суд назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Экспертно-правовое агентство «Восточное», г. Ижевск.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 016-АА-12 ООО «Экспертно-правовое агентство «Восточное» рыночная стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) спорными   объектами исследования составила 1 087 913 руб. 80 коп. в месяц (т. 10, л.д.170-172).

Из заключения судебной оценочной экспертизы № 016-АА-12 следует, что экспертом при проведении оценки был применен сравнительный подход.

Суд, оценив представленное заключение судебной оценочной экспертизы № 016-АА-12 ООО «Экспертно-правовое агентство «Восточное», признал его надлежащим доказательством, соответствующим требованиям ст.ст. 82, 86 АПК РФ.

При этом, эксперт указал, на то, что в условиях наличия аренды объектов недвижимости, относящихся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемые объекты, наличия информации о предложении для сдачи в аренду производственных, административно-офисных и торговых площадей возможно применение сравнительного подхода к оценке (т.6, л.д.56).

Таким образом,  арбитражный суд пришел к выводу о том, что принимая во внимание размер рыночной стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода - 1 087 913 руб. 80 коп. в месяц за предъявленный истцом период 35 месяцев, размер неосновательного обогащения ответчика составил 38 076 983 руб. за период с 01.12.2008 года по 01.11.2011 года.

Учитывая, что материалами дела подтверждено, что за указанный период ответчик перечислил истцу денежные средства за пользование объектом в сумме 54 430 000 руб., в том числе 24 530 000 руб. по заключенному сторонами мировому соглашению и 29 900 000 руб. по платежным поручениям в период с 18.07.2011 года по 08.11.2011 года суд признал, что отсутствует неосновательное обогащение ответчика и оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В рамках настоящего дела проведены три экспертизы. Последняя, оформленная заключением № 016-АА-12 от 25.01.2012, положена судом первой инстанции в основу решения.

При этом, фактически в дело представлены четыре мнения эксперта, которые противоречат друг другу относительно необходимости и возможности применения отдельных методов оценки, полученные экспертами результаты оценки существенно отличаются – стоимость аренды устанавливалась в пределах от 1 087 913,80 руб. до 3 485 958 руб. в месяц.

При использовании сравнительного метода оценки экспертами не принята во внимание специфическая производственная направленность арендуемого имущества, аналоги, выбранные для применения сравнительного подхода, не могут быть признаны таковыми.

Учитывая приведенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на следующее.

Согласно требованиям ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценка доказательств - определение судом объективной правдивости изученных сведений о фактах, а при использовании косвенных доказательств - также определение наличия или отсутствия взаимосвязей фактов доказательственных с главными. Установление этих обстоятельств есть конечная цель оценки, от ее правильности непосредственно зависит обоснованность актов судов (ч. 1 ст. 168, п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК).

Критерий достоверности доказательств означает признание судом истинности или ложности сведений, содержащихся в доказательствах. Часть 3 ст. 71 АПК РФ дает легальное понятие достоверности доказательств как соответствия сведений, содержащихся в представленном суду доказательстве, действительности.

Достоверность доказательств устанавливается арбитражным судом в результате сопоставления оцениваемого доказательства с иными доказательствами по делу. При отсутствии противоречий между ними суд приходит к выводу о достоверности каждого из них. Способы проверки и исследования доказательства зависят от конкретного вида используемых средств доказывания.

Оценка доказательств с точки зрения их достаточности и взаимной связи производится для того, чтобы устранить противоречия между доказательствами, преодолеть сомнения в истинности вывода, извлекаемого из всей совокупности получаемой доказательственной информации. В ходе системной оценки доказательств проявляются интегративные качества системы средств доказывания по конкретному делу.

При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что все заключения содержат различные выводы, размер арендной платы, определенный оценщиками, существенно отличается,  что, по мнению суда, свидетельствует о наличии в материалах дела противоречивых доказательств.

С учетом доводов апелляционной жалобы и вышеперечисленных положений, суд апелляционной инстанции назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил негосударственному образовательному частному учреждению дополнительного профессионального образования «ИНСТИТУТ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ И КРИМИНАЛИСТИКИ» («ИСЭ и К») (620089, г. Екатеринбург, ул. Белинского, 169 «А», оф. 41 (Екатеринбургское представительство).

Проведение исследования было поручено эксперту Вагнеру Андрею Алексеевичу (образование высшее), который имеет диплом межотраслевого института повышения и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова по специальности «оценка стоимости предприятий (бизнеса)»; сертификат Экзаменационного центра «Фонд «Европейский институт сертификации», в соответствии с которым ему присвоена квалификация «сертифицированный специалист по оценке недвижимости» со специализацией «Оценка рыночной стоимости недвижимости, включая оценку для целей финансовой отчетности и залогового обеспечения»; квалификационный аттестат, выданный действительному члену РОО «Сертифицированный РОО оценщик недвижимости»; свидетельство о повышении квалификации, выданное Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова по программе «Оценочная деятельность», стаж работы эксперта – 10 лет.

Перед  экспертом были поставлены следующие согласованные сторонами вопросы:  определить рыночную стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) недвижимым имуществом, расположенным по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77, по состоянию на 10.02.2011, в том числе:

1) нежилое помещение (производственный корпус), (назначение: нежило е, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34, 37-51, 1а, За, 4а, 7а, 8а, 86, 10а, 21а, 216, 27а, 30а, 30,6, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/Д) общей площадью 5 549,0 кв.м.,

2) нежилое помещение (безалкогольный цех), (назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-38, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/Е) общей площадью 1 655,4 кв.м.,

3) административный корпус, варочный цех (назначение: промышленное, 4-этажный (подземных этажей - 0), инв. № 32786, лит. А, Б, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:0195:32786/А,Б) общей площадью 883,9 кв.м. + 838,4 кв.м.,

4) нежилое помещение (магазин), (назначение: торговое, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/0) общей площадью 150,1 кв.м.

Из поступившего в апелляционный суд заключения эксперта от 11.02.2013 следует, что рыночная стоимость пользования на условиях аренды (без учета стоимости коммунальных услуг) спорным недвижимым имуществом составляет 1 472 800 руб. без НДС.

В рамках настоящего заключения экспертом были применены методы сравнительного, затратного и доходного подходов.

При этом по результатам рассмотрения были сделаны выводы о том, что в результате сравнительного подхода рыночная стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) недвижимым имуществом, расположенном по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77, по состоянию на 10.02.2011 составляет 1 630 707 руб., затратного подхода – 504 440 руб., доходного подхода – 1 104 701 руб. соответственно.

В Заключении эксперта указано, что в оценочной практике, как правило, предпочтение отдается сравнительному подходу как при определении рыночной стоимости недвижимости, так и при определении арендной платы за объекты недвижимости. Это связано с тем, что при корректном использовании методов сравнительного подхода результат наиболее близок к действительным рыночным показателям.

Метод затратного подхода дает результат, который следует рассматривать не как рыночный показатель, а как минимальную сумму арендных платежей, которая позволяет арендодателю достичь минимальной экономической эффективности при сдаче объектов экспертизы в аренду. При расчете стоимости аренды методами затратного подхода экспертом не учитывались платежи за земельный участок, на котором расположены объекты экспертизы, в связи с отсутствием  суммы земельных платежей в справке, представленной эксперту.

Метод пропорционального распределения прибыли (метод доходного подхода), использованный экспертом, мог бы дать объективную стоимость прав пользования объектом экспертизы в том случае, если бы была рассчитана рыночная стоимость объектов экспертизы, рыночная стоимость основных средств ОАО «Гамбринус» и рыночная стоимость его оборотных активов. Однако, заказчиком не были представлены подробные расшифровки статьи баланса ответчика «основные средства», равно как и прочих статей, в связи с чем рассчитать их рыночную стоимость не представилось возможным. Скорректировать же только стоимость объектов экспертизы эксперт счел недопустимым, так как  это заведомо привело бы к искажению результатов расчетов арендной платы. Таким образом, метод пропорционального распределения прибыли, по мнению эксперта, в рамках данного заключения имеет меньшую значимость, чем метод сравнительного анализа.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу, что для определения итоговой величины рыночной стоимости права пользования объектами экспертизы необходимо учесть результаты метода  сравнительного анализа с весовым коэффициентом 0,7, результат метода пропорционального распределения прибыли с весовым коэффициентом 0,3, результат затратного подхода имеет низкую достоверность и не учитывался при итоговом согласовании.

В силу вышесказанного, по поставленным вопросам эксперт пришел к следующим выводам: рыночная стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) недвижимым имуществом, расположенным по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77, по состоянию на 10.02.2011 с учетом округления составляет 1 472 800 руб. в месяц, включая НДС, в том числе:

нежилого помещения (производственный корпус), (назначение: нежило е, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34, 37-51, 1а, За, 4а, 7а, 8а, 86, 10а, 21а, 216, 27а, 30а, 30,6, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/Д) общей площадью 5 549,0 кв.м. – 865 600 руб. в месяц;

нежилого помещения (безалкогольный цех), (назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-38, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/Е) общей площадью 1 655,4 кв.м. – 240 400 руб. в месяц;

административного корпуса, варочный цех (назначение: промышленное, 4-этажный (подземных этажей - 0), инв. № 32786, лит. А, Б, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:0195:32786/А,Б) общей площадью 883,9 кв.м. + 838,4 кв.м. – 320 500 руб. в месяц;

нежилого помещения (магазин), (назначение: торговое, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/0) общей площадью 150,1