Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 по делу n А71-6648/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-1727/2013-ГК

г. Пермь

10 июля 2013 года                                                   Дело № А71-6648/2012­­

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей  Голубцовой Ю.А., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии представителя истца – общества с ограниченной ответственностью "Фармасервис" – Сафронова И.Н. (доверенность от 05.12.2012 № 562);

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца – общества с ограниченной ответственностью "Фармасервис"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2012 года

по делу № А71-6648/2012,

принятое судьей Абуязидовой Г.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фармасервис"

к Муниципальному образованию "город Ижевск" в лице Администрации города Ижевска, Управлению имущественных отношений Администрации города Ижевска

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фармасервис» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к муниципальному образованию «Город Ижевск» в лице Управления имущественных отношении администрации города Ижевска (далее – Управление) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, лит. А, этаж: подвал, номера: 1-7; 9-15; согласно кадастрового паспорта помещения № 30189 от 28.05.2009, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Ижевск, пл. 50 лет Октября, д. 6, площадью 191,1 кв.м на условиях проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, с учетом протокола разногласий от 24.02.2012, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции «Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора имущества составляет 6 120 000 руб., в том числе НДС»; пункт 3.5 договора в следующей редакции: «Обязательство по оплате имущества и процентов считается исполненным Покупателем в день списания платежных средств с расчетного счета Покупателя»; исключив из текста договора купли-продажи пункты 3.4., 4.2.1., 4.2.2., 5.3, 5.5.2.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.07.2012 на основании ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом ходатайства истца произведена замена ненадлежащего ответчика на муниципальное образование «Город Ижевск» в лице Администрации г.Ижевск (далее - администрация), к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Управление.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, общество направило апелляционную жалобу, в которой просит решение суд отменить и принять по делу новый судебный акт.  В жалобе указывает,  что не согласно с тем, что суд отклонил доводы истца о наличии в помещении недостатков в виде несоблюдения в помещении требований пожарной безопасности, ссылаясь на п.2.2.14 договора аренды, где на истца как на арендатора возложена обязанность выполнять действующие правила и предписания  служб государственного надзора, так как такие недостатки помещения, как недостаточная высота основного эвакуационного выхода,  и отсутствие  в помещении второго эвакуационного выхода, являющиеся нарушением правил пожарной безопасности, истец мог исправить только с согласия  арендодателя. Помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, имеет недостатки, возникшие не по вине общества, которые влияют на рыночную стоимость помещения в меньшую сторону, и которые в обязательном порядке должны были учитываться при оценке рыночной стоимости помещения.  Кроме того считает, что суд необоснованно отклонил довод истца относительно того, что при определении рыночной цены помещения не учтены обременения помещения в виде аренды; 2) публичный сервитут – обеспечение беспрепятственного доступа организациям, обеспечивающим функционирование объектов, предназначенных для обслуживания здания; 3) публичный сервитут  - при необходимости, обеспечение беспрепятственного доступа, прохода собственникам иных помещений. Считает, что хоть возможность продажи помещения с обременениями и предусмотрена п. 1, 3, 4 ст. 31 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»,  это не означает, что имеющиеся ограничения (обременения) не должны быть учтены при определении рыночной стоимости помещения. Также не согласен с выводом суда, о том, что отчет общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Инком Эксперт» не оспаривался истцом в судебном порядке, так как оспаривание данного отчета в судебном порядке отдельным производством не требуется. Судом нарушены положения ст. 168,170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд признал соответствующими законодательству п. 3.4, 3.5, 4.2.1, 4.2.2, 5.3, 5.5.2, при этом  в данной части решение судом не мотивировано.

Управление с доводами жалобы не согласно, направило отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает доводы жалобы необоснованными, поскольку они были исследованы судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Считает, что довод истца о необходимости учета при определении рыночной стоимости нежилого помещения обременения в виде аренды противоречит действующему законодательству. Ссылаясь на Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), указывает, что при определении цены выкупа помещения в целях реализации арендатором преимущественного права, не должно учитываться обременение помещения. Также указывает, что истец требование о признании отчета № 11/54-У-146 недостоверным в установленном порядке не заявлял, доказательств недостоверности указанного отчета не представлял и наличие иного отчета само по себе не свидетельствует  о недостоверности цены объекта.

Представителем истца заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 суд признал ходатайство общества обоснованным на основании ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 05.04.2013 суд назначил судебную экспертизу, производство по делу было приостановлено.

После поступления в суд заключения эксперта, апелляционный суд определением от 30.05.2013 назначил судебное заседание на 01.07.2013 для решения вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

В апелляционный суд посредством подачи документов в электронном виде поступил дополнительный отзыв на апелляционную жалобу от Управления, в котором заявлены возражения относительно представленного заключения эксперта, а именно изложены замечания на заключение эксперта. Управление поддерживает высказанную им позицию в суде первой инстанции о том, что иная цена за объект может быть установлена только в случае признания недостоверным отчета, подготовленного по договору с органом местного самоуправления.

Общество представило возражения на дополнительный отзыв управления, в котором указывает, что изложенные замечания на заключения эксперта являются необоснованными, так как их наличие не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости помещения.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество в период с 2006 года на условиях договоров аренды арендовало муниципальное имущество - нежилое помещение площадью 191,1 кв.м. в подвале жилого дома, расположенное по адресу: УР, г. Ижевск, ул. пл. 50 лет Октября, 6, инвентарный номер технического паспорта 30189 от 28.05.2009, этаж «подвал», литер «А», номера помещений по экспликации 1-7, 9-15, для использования под аптеку (т.1, л. д.52-55).

В рамках реализации положений Закона № 159-ФЗ о преимущественном праве покупки подлежащего приватизации имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, уполномоченным органом 12.12.2011 принято решение об условиях приватизации арендуемого обществом помещения, утвержденное приказом начальника Управления имущественных отношений № 84117 от 19.12.2011 (т.1, л.д.83-84).

В адрес общества 23.12.2011 направлено уведомление (т.1, л.д.17), в котором обществу предложено дать согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого им объекта недвижимости, а также направлен на подписание проект договора купли-продажи данного объекта (т.1, л.д.13-14).

В соответствии с п. 2.1 названного договора цена продаваемого имущества составляет 7 650 000 руб., без НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости спорного помещения № 11/54-У-146 от 30.11.2011, составленным ООО «Оценочная компания Инком Эксперт» (т.1, л.д.67-82).

Обществом названный проект договора подписан с протоколом разногласий, в котором п. 2.1 договора изложен истцом в следующей редакции: "Цена указанного в п.1.1 договора имущества составляет 6 120 000 руб., в том числе НДС.»; п.3.5 изложен в следующей редакции: «обязательство по оплате имущества и процентов считается исполненным покупателем в день списания платежных средств с расчетного счета покупателя»; п.3.4, п.4.2.1, п.4.2.2, п.5.3, п.5.5.2 предложено исключить (т.1, л. д.15).

Протокол разногласий направлен в адрес управления 06.03.2012 (т.1, л. д.95)

Управление сопроводительным письмом № 01-18/1040 от 20.03.2012 направило в адрес общества протокол урегулирования разногласий, в котором отклонило предложенные истцом изменения в договор (т.1, л.д.16, 94).

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора (по рыночной стоимости объектов), а также по иным пунктам договора, возникшие разногласия были переданы покупателем на разрешение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ названные в этой законодательной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку отчеты являются доказательствами по делу, оценка которых осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то в связи с наличием спора о рыночной стоимости арендуемого объекта в рамках настоящего дела по ходатайству истца судом первой инстанции назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного имущества.

При рассмотрении спора по существу, суд первой инстанции определил условие  договора о цене в редакции продавца, при этом указав, что заключение эксперта, проведенное по заявлению покупателя, и отчет, подготовленный в рамках судебной экспертизы, не соответствуют требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В частности в отношении отчета, подготовленного в рамках судебной экспертизы, суд указал, что в нарушение ФСО-1, в п. 19 объекты-аналоги подобраны некорректно, без учета практически всех ценообразующих факторов, а именно - назначения, даты предложения, местоположения, отделки помещений, площади объекта, наличие отдельного входа; на стр. 16 заключения в таблице корректировка на расположение в Сравнительном подходе не обоснована (ФСО №3, п.4. не соблюден), не вводится корректировка на этажность, эксперт делает вывод, что по данному параметру объект сравнения и аналоги сопоставимы. Вместе с тем объекты-аналоги 1-4 расположены в цоколе, однако эксперт соответствующую корректировку не вводит, указывая, что расположение объектов в подвале и цоколе не принципиально и корректировки не надо.

При определении стоимости объекта с помощью затратного подхода эксперт устно пояснил, что им моделировалась ситуация, вместе с тем затратный подход не должен применяться и должен быть исключен из отчета (том 2, л.д.24).

Поскольку, как указал суд первой инстанции, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленная в размере 7 650 000 руб. без НДС на основании составленного ООО «Оценочная компания Инком Эксперт» отчета 11/54-У-146 от 30.11.2011, не оспорена в установленном законом порядке, оценщик к участию в деле не привлечен, суд посчитал, что цена, определенная в этом отчете, является достоверной и договор должен быть заключен по этой цене.

Вместе с тем, назначая первоначально судебную экспертизу, суд первой инстанции исходил из того, что заключение экспертов по поставленным вопросам будет иметь существенное значения для рассмотрения настоящего дела.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Нормы ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регулируют действия суда в том случае,