Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 по делу n А71-6648/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

если представленное экспертное заключение недостаточно ясно, неполно, по нему возникают вопросы либо сомнения в его обоснованности, а также если в выводах эксперта содержатся противоречия. В этих случаях суд самостоятельно назначает дополнительную или повторную экспертизу.

Суд первой инстанции, признав первоначально, что по имеющимся в деле заключениям спор рассмотрен быть не может, и необходимо назначение экспертизы, в последующем получив заключение судебной экспертизы и установив, что при ее проведении были допущены нарушения Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы отказал.

Судом апелляционной инстанции такая экспертизы назначена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.11.2011 составляет 6 098 000 руб.

Оценив представленное заключение в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд полагает его надлежащим доказательством при определении рыночной цены спорного объекта.

При этом указанные управлением в дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу замечания в отношении заключения эксперта, рассмотрены апелляционным судом и признаны несостоятельными, поскольку неточное указание площади объекта аналога, расположение объекта на первой линии (в то время как они, по мнению управления, расположены внутриквартально); необоснованное указание размера корректировки на условия продажи; арифметическая ошибка при расчете срока эксплуатации и другие замечания, не влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта, доказательств иного не представлено.

Указание управления на то, что экспертом не учтено установленное в отношении объекта ограничение, противоречит содержанию заключения (стр. 40).

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта, определенная в отчете, подготовленном в рамках назначенной судебной экспертизы, признается апелляционным судом достоверной, ввиду чего пункт 2.1 договора следует изложить в редакции: «Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора имущества составляет 6 098 000 руб. с НДС».

Пункт 3.5 договора следует изложить в редакции продавца: «Обязательство по оплате имущества и процентов считается исполненным Покупателем в день поступления платежных средств на указанный в п. 3.3 договора счет», при этом суд исходит из следующего.

Представитель общества пояснил, что расчеты по договору будут осуществляться платежными поручениями.

В соответствии с абзацем пятым статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено по денежному обязательству в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения в момент возникновения обязательства.

Исходя из пункта 1 статьи 863 Гражданского кодекса Российской Федерации при расчетах платежным поручением банк обязуется по поручению плательщика перевести определенную денежную сумму на счет указанного лица в том или ином банке в срок, предусмотренный законом или установленный в соответствии с ним.

При расчетах платежными поручениями судебная практика исходит из того, что местом исполнения денежного обязательства следует считать банк, открывший кредитору расчетный счет. Поэтому моментом исполнения такого обязательства является момент поступления средств на счет кредитора. Следовательно, обязательство считается надлежаще исполненным в момент поступления средств на счет кредитора.

Таким образом, п. 3.5 договора в редакции продавца не противоречит положениям действующего законодательства.

Разногласия сторон также возникли по п. 3.4 договора, в соответствии с которым на покупателя возлагается обязанность оплатить оценку имущества, вместе с тем Закон 159-ФЗ не предусматривает такой обязанности, ввиду чего п. 3.4 подлежит исключению из условий договора.

Пункт 4.2.1 в редакции продавца устанавливал обязанность покупателя застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 7 650 000 руб. от риска утраты (гибели), недостачи и ли повреждения на все случаи, предусмотренными Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением выгодоприобретателя – управление

В п. 4.2.2 на покупателя возлагалась обязанность передать продавцу копию правил страхования, заверенную страховой компанией, копию договора страхования, заверенную подписью руководителя и печатью, подлинник или нотариально заверенную копию страхового полиса в месячный срок с момента заключения договора страхования.

В п. 5.3 установлена ответственность в виде уплаты неустойки в размере 5% от оценочной стоимости имущества за неисполнение п. 4.2.1, 4.2.2 договора.

В п. 5.5.2 в редакции управления устанавливалась возможность расторжения договора купли-продажи по инициативе продавца в случае неисполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 4.2.1 договора.

Апелляционный суд полагает возможным исключить данные пункты из условий договора в силу следующего.

По условиям договора купли-продажи обществу как покупателю предоставлена рассрочка по оплате приобретаемого им объекта.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона 159-ФЗ установлено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В п. 1.8 договора, по которому у сторон нет разногласий, указано, что имущество находится в залоге у продавца.

Правоотношения залогодателя и залогодержателя регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Так вопросы содержания и сохранности заложенного имущества оговорены в ст. 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в части страхования заложенного имущества.

При этом положения данной статьи  являются диспозитивными, в том числе в части определения выгодоприобретателя, суммы, на которую имущество застраховано, и иных условий.

Поскольку сторонами соглашение не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Учитывая, что в названных нормативных актах спорные положения детально регламентированы, суд полагает возможным исключить из текста договора несогласованные сторонами пункты 4.2.1, 4.2.2.

Неустойка, установленная п. 5.3 договора также не может быть включена в условия договора, поскольку согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства.

Законом ответственность в виде уплаты неустойки за незаключение договора страхования заложенного имущества не предусмотрена, следовательно, неустойка может применяться лишь по соглашению сторон (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку сторонами такого соглашения не достигнуто, данное условие об ответственности не может быть включено в договор.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует основания изменения и расторжения договора.

В соответствии с п. 1 названной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность определения в договоре случаев, при которых договор может быть изменен или расторгнут.

Следовательно, вышеуказанные правоотношения регламентируются положениями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которой имеют диспозитивный характер, предоставляющий субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако поскольку сторонами соглашение не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в названной статье спорные положения детально регламентированы, суд полагает возможным исключить из текста договора несогласованный сторонами п. 5.5.2.

Поскольку требования по настоящему иску носят неимущественных характер, применение ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о пропорциональном распределении судебных расходов невозможно, вместе с тем, учитывая, что требования общества удовлетворены не в полном объеме, апелляционный суд полагает, что расходы должны быть отнесены на сторон поровну, при этом с управления в пользу общества в возмещение судебных расходов подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 руб. (2000 руб. по иску и 1000 руб. по апелляционной жалобе) и 10 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.12.2012 по делу № А71-6648/2012 отменить.

Изложить спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения площадью 191,1 кв. м в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, пл. 50 лет Октября, д. 6 (лит. А, этаж: подвал, номера: 1-7; 9-15; согласно кадастрового паспорта помещения № 30189 от 28.05.2009),  в следующей редакции:

пункт 2.1 договора «Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора имущества составляет 6 098 000 руб. с НДС».

пункт 3.5 договора: «Обязательство по оплате имущества и процентов считается исполненным Покупателем в день поступления платежных средств на указанный в п. 3.3 договора счет»;

пункты 3.4 4.2.1,4.2.2, 5.3, 5.5.2 исключить из текста договора.

Взыскать с  Управления имущественных отношений администрации г.Ижевска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фармасервис" (ОГРН 1021800995810, ИНН 1827018503)  3 000 (три тысячи) руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе, а также 10 000 (десять тысяч) руб. в возмещение судебных расходов по оплате повторной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Ю.В.Скромова

Судьи

Ю.А.Голубцова

Т.Л.Зеленина