Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу n А60-32741/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

В протоколе разногласий к указанному договору истец предложил изложить п. 2.1. договора в редакции: «Цена объекта составляет 9 954 000  рублей без учета НДС». Пункт 6.1. договора истец предложил изложить в редакции: «За неисполнение или ненадлежащее  исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель  уплачивает пени в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно».

Администрация отклонила предложенную истцом редакцию пунктов 2.1. и 6.1. договора в письме от 27.08.2012 №02.12-19/1/9909 (л.д. 127 т.1).

В соответствии с отчетом об оценке №22-06/12, подготовленным ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» по заказу предпринимателя Пашевич Л. В., рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 19.06.2012 составила 9 954 000 рублей без учета НДС (л.д. 38-126 т. 1).

Полагая, что рыночная стоимость помещения  в размере 12 320 000  рублей без НДС, указанная в отчете ООО «Трансэнергоресурс», определена неверно; а также, поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в части признания недостоверным отчета ООО «Трансэнергоресурс», обоснованно исходил из того, что оснований для признания отчета ООО «Трансэнергоресурс» несоответствующим требованиям действующего законодательства не имеется.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При предъявлении в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, под оценочной деятельностью в соответствии с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

 Соответствие отчета ООО «Трансэнергоресурс» от  21.05.2012  № 241 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки подтверждено  экспертным заключением некоммерческого  партнерства «Межрегиональный  союз оценщиков» от 22.05.2012 №22/89-12 (л.д.23-43 т. 2), а также заключением  судебной экспертизы от 19.11.2012, подготовленным  ООО «Консалтинг Групп» (л.д. 48-68 т. 3).

Отчет  ООО  «Уральское бюро экспертизы и оценки» от  19.06.2012 №22-06/12, согласно которому рыночная стоимость помещения составляет  9 954 000 руб. без НДС (л.д. 39-57 т. 1),  а также  экспертное заключение  общероссийской  общественной организации «Российское общество оценщиков» от  12.03.2013 №325/2013 о соответствии  требованиям законодательства и  федеральных стандартов оценки отчета  ООО  «Уральское бюро экспертизы и оценки» от  19.06.2012 №22-06/12 и обоснованности изложенных в указанном отчете выводов, не содержат сведений о нарушении  обществом  «Трансэнергоресурс» при составлении отчета  существующих требований. Сами по себе сведения об иной рыночной стоимости помещения на иную дату оценки, содержащиеся в отчете ООО  «Уральское бюро экспертизы и оценки» от  19.06.2012 №22-06/12, не означают недостоверность отчета ООО  «Трансэнергоресурс».

Учитывая изложенное, судом первой инстанции правомерно отказано   в удовлетворении требования истца о признании недостоверным отчета ООО «Трансэнергоресурс» от 21.05.2012 № 241.

Из материалов дела следует, что между сторонами также возник спор  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.07.2012 №884.

Отказывая в удовлетворения  требования истца об определении  условия договора купли-продажи  о цене объекта в размере  9 954 000 руб. без НДС, суд исходил из того, что рыночная стоимость помещения соответствует стоимости, указанной в отчете ООО  «Трансэнергоресурс»  в размере 12 320 000 рублей.  Также суд указал, что стороны не достигли соглашения о размере неустойки, в связи с чем оснований для удовлетворения иска в части   определения условия договора об ответственности покупателя в виде пени за нарушение договорных обязательств  не имеется.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Таким образом, разрешая переданный на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Вместе с тем, в нарушение требований ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в решении суда не определены условия договора, по которым  у сторон возникли разногласия.

В нарушение ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  резолютивной части решения отсутствует изложение текста условий пунктов 2.1. и 6.1. договора.

В силу изложенного решение суда подлежит изменению на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (нарушение норм материального и процессуального права).

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения Администрацией не оспаривалось, и подтверждается совершением Администрацией и Департаментом действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе, направлением истцу проекта договора купли-продажи этого имущества.

На основании положений ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008    №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 по делу № А57-9149/2010.

Как указано выше, заявление  истца о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества подано в  уполномоченный орган в сентябре 2011 года. 

В материалах дела содержатся отчеты ООО  «Трансэнергоресурс»  о рыночной стоимости помещения  по состоянию на 18.12.2012 в размере 12 320 000 руб. без НДС  и ООО  «Уральское бюро экспертизы и оценки» от  19.06.2012 №22-06/12 о рыночной стоимости помещения  по состоянию на 19.06.2012 в размере 9 954 000 руб. без НДС. Таким образом, указанные отчеты  содержат  существенно отличающиеся сведения о рыночной стоимости  помещения по состоянию на хронологически близкие даты, отличные от даты подачи заявления о выкупе помещения.

При наличии в материалах дела различных сведений о рыночной стоимости  спорного помещении, судом апелляционной инстанции с целью определения рыночной стоимости  помещения  на дату подачи заявления  назначена судебная экспертиза.

Как следует из заключения экспертизы федерального бюджетного учреждения Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 28.06.2013 №567/07-3 рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на сентябрь 2011 года составляет 12 520 000 рублей без учета НДС.

Таким образом, рыночная стоимость спорного помещения подлежит определению в размере 12 520 000 рублей без НДС.

Довод истца о том, что цена выкупаемого помещения подлежит определению в  размере 9 954 000 руб. без НДС, необоснован.

Стоимость объекта, указанная в отчете  ООО  «Уральское бюро экспертизы и оценки» от  19.06.2012 №22-06/12, в размере 9 954 000 руб. без НДС не является рыночной для целей  реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку  определена на иную дату и  существенно отличается от  стоимости объекта, установленной  при поведении судебной экспертизы.

Довод  истца о том, что  заключение экспертизы федерального бюджетного учреждения Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 28.06.2013 №567/07-3 является ненадлежащим доказательством,  судом апелляционной инстанции отклонен.

Судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями ст. 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные  п. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения. Заключение достаточно мотивировано, выводы экспертов ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства. Противоречия в выводах экспертов отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Возникшие у истца сомнения в обоснованности выданного экспертом заключения проанализированы судом апелляционной инстанции и отклонены.

В силу ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Однако эти требования не исключают возможность проведения оценки экспертами государственных судебно-экспертных учреждений, деятельность которых регулируется специальным законодательством.

Государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные