Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2008 по делу n А47-343/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№18АП-3990/2008

г. Челябинск

11 августа 2008 г.

Дело № А47-343/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2008 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Малышева М.Б. и Пивоваровой Л.В.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания  Моисеевой Ю.А., рассмотрев  в открытом  судебном заседании  апелляционную  жалобу индивидуального предпринимателя Быченко Александра Григорьевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05 мая 2008 года по  делу № А47-343/2008 (судья Бабина О.Е.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью  «Гранис»- Никитина С.Ю. (доверенность от 28.07.2008),

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Гранис» (далее – заявитель, ООО «Гранис») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее – регистрирующий орган, УФРС по Оренбургской области) об отказе в государственной регистрации № 01-12/9001 от 24.12.2007  и государственной регистрации права собственности на долю земельного участка площадью 227 кв.м в общедолевом земельном участке площадью 58 793 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0:0229, находящемся по адресу: г. Оренбург проезд Автоматики, 12, приобретенным по договору купли-продажи без номера от 06.10.2003.

Заявитель отказался от заявленных требований в части  признания незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации УФРС по Оренбургской области № 01-12/9001 от 24.12.2007.

Производство по делу, в части требований о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации УФРС по Оренбургской области № 01-12/9001 от 24.12.2007 в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом первой инстанции прекращено.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.05.2008 требования ООО «Гранис» удовлетворены.

С решением суда не согласился индивидуальный предприниматель Быченко Александр Григорьевич (далее – ИП Быченко А.Г.) и обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что он является одним из 66 сособственников долей в общедолевом земельном участке площадью 58 793 кв.м с кадастровым номером 56:44:0:0229, расположенном по адресу: г. Оренбург, проезд Автоматики, 12 и владеет на праве собственности земельными участками общей площадью 1038,7 кв.м. ИП Быченко А.Г. считает, что решение принято судом первой инстанции с нарушением процессуальных норм. В частности, решением суда признано фактически право собственности ООО «Гранис» на долю земельного участка площадью 227 кв.м. из состава общедолевого участка площадью 58 793 кв.м без привлечения к участию в деле сособственников указанного участка. Суд не выяснил, по какой причине заявитель не осуществлял регистрацию права в течение нескольких лет, не выяснено, было ли согласие сособственников на признание права собственности на спорный участок, не проверен факт оплаты приобретенной доли, не принят во внимание пропуск срока исковой давности для заявления, не выяснено наличие спора о праве.

Судебное заседание 14.08.2008 было отложено по инициативе суда в связи с необходимостью запроса дополнительных документов.

В судебное заседание 04.08.2008 ИП Быченко А.Г., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания не явился, представителя не направил.

Представитель ООО «Гранис» в судебном заседании не согласился с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, изложил доводы отзыва. В частности, пояснил, что предметом заявленного требования ООО «Гранис» является обжалование отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права, а не признание права собственности на земельный участок. ИП Быченко А.Г. не является правообладателем земельной доли размером 227 кв. м и не может являться участником спорных правоотношений. Из решения суда не усматривается наличие перераспределения долей сособственников общедолевого земельного участка. Сделка купли-продажи указанной доли по договору от 06.10.2003 не оспорена в судебном порядке, недействительной судом не признавалась. Подателем жалобы не доказано нарушение его прав обжалуемым судебным актом. Закон «О государственной регистрации» не содержит временных ограничений на подачу заявления о государственной регистрации права. Наличие сособственников физических лиц не является основанием для отказа арбитражным судом в принятии заявления, так как рассматриваемым спором не затрагиваются права и интересы указанных лиц. Оспариваемый судебный акт не содержит обязательных указаний, не устанавливает каких-либо обязанностей, не ущемляет прав для лица, подавшего апелляционную жалобу. Считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

УФРС по Оренбургской области отзыв на доводы апелляционной жалобы не представило, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, представителя в судебное заседание не направило. Истребуемые документы в соответствии с определением от 14.07.2008 УФРС по Оренбургской области в судебное заседание не представило.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке статей 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителя ООО «Гранис», приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, между заявителем и ОАО «Оренбургсантехмонтаж» заключен договор купли-продажи  без номера, от 06.10.2003, в соответствии с условиями которого ОАО «Оренбургсантехмонтаж» (продавец) продал, а истец (покупатель) купил в собственность долю земельного участка площадью 227 кв. м в общем земельном участке площадью 71 135 кв. м.

Указанный земельный участок расположен по адресу: г. Оренбург проезд Автоматики, 12. Рассматриваемый земельный участок (доля  в праве общей долевой собственности на земельный участок) принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи земли № 30-01-27/70, от 05.10.1994 и свидетельства о праве собственности на землю № 0713372, от 18.08.1998, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землепользованию города Оренбурга.

Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 06.10.2003 сторонами сделки своевременно не проведена.

Согласно представленной заявителем в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Открытое акционерное общество «Оренбургсантехмонтаж» (продавец по договору купли-продажи от 06.10.2003) прекратило деятельность в связи с его ликвидацией на основании решения арбитражного суда (определение о завершении конкурсного производства). Дата регистрации прекращения деятельности юридического лица - 19.02.2004.

24.10.2007 ООО «Гранис» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на долю в земельном участке.

Сообщением № 01-12/9001 от 24.12.2007 обществу отказано в государственной регистрации права на основании отсутствия заявления о государственной регистрации перехода права от ОАО «Оренбургсантехмонтаж», к заявлению не были приложены документы о правах на недвижимое имущество. Кроме того, обнаружены противоречия в документах, препятствующие осуществлению государственной регистрации.

ООО «Гранис» обратилось в арбитражный суд с заявлением о государственной регистрации права собственности на долю земельного участка площадью 227 кв.м. в общедолевом земельном участке площадью 58 793 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0:0229, находящемся по адресу: г. Оренбург проезд Автоматики, 12.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из соответствия договора купли-продажи от 06.10.2003, заключенного между ОАО «Оренбургсантехмонтаж», и ООО «Гранис» требованиям действующего законодательства и законности заявленных требований.

Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Следовательно, лицо, ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие Закона, вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его прав в порядке, установленном Законом. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, соответственно, такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена, независимо от наличия государственной регистрации такого права.

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума № 1069/03 от 27.05.2003, в соответствии с которой, в случае ликвидации второй стороны договора на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, подлежит применению аналогия закона, а именно - применяются положения статей 165 и 551 ГК РФ.

В таком же порядке подлежит регистрации переход права собственности и в том случае, когда ранее возникшие права ликвидированного лица (продавца имущества) не были зарегистрированы по правилам, предусмотренным Законом. Иной подход будет противоречить презумпции действительности ранее возникших прав на недвижимое имущество, установленной пунктом 1 статьи 6 Закона, и создавать неопределенность правового статуса такого имущества.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок на момент заключения договора купли-продажи принадлежал продавцу - ОАО «Оренбургсантехмонтаж»  на праве собственности на основании договора купли-продажи земли № 30-01-27/70 от 05.10.1994 и свидетельства о праве собственности на землю № 0713372 от 18.08.1998, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землепользованию города Оренбурга.

Указанные документы в судебном порядке не оспорены, судом недействительными не признавались.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче,  считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арбитражным судом первой инстанции обоснованно установлено соответствие договора от 06.10.2003 требованиям законодательства, поскольку он содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества: данные о предмете, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение земельного участка (указан почтовый адрес и площадь земельного участка, его первоначальный кадастровый номер), цена продаваемого объекта недвижимости и одновременно является актом приема-передачи. В материалах дела имеются документы, подтверждающие факт оплаты приобретенного земельного участка.

Факты продажи долей земельного участка подтверждаются отметками Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в свидетельстве о праве собственности на землю ОАО «Оренбургсантехмонтаж».

Из материалов дела следует, что спорный участок представляет собой долю  в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 71 135 кв.м последующем - площадью 58 793 кв.м. При очередном отчуждении определенной доли общего земельного участка, в данные кадастрового учета вносились соответствующие изменения, сведения о которых имеются в материалах дела.

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца в силу вышеуказанной нормы в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 2, 16, 17 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Статьей 17 Закона о регистрации установлены основания для государственной регистрации наличия,