Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2008 по делу n А76-14344/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

занята: торговый комплекс; учетный кадастровый номер части: 006, площадь: 6 397 кв.м., часть участка занята: автостоянкой.

В соответствии с распоряжением ТУ ФАУФИ от 28.12.2007 № 1987-р (л.д.54 т.1) войсковой части 7438 в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен названный земельный участок под военный городок; на земельном участке расположено недвижимое имущество, которое закреплено на праве оперативного управления за войсковой частью 7438 согласно выписке из реестра федерального имущества от 10.10.2006 № 11142.

Также судом первой и апелляционной инстанций установлено, что в соответствии с постановлением главы администрации г.Челябинска от 20.10.1995 № 1000-п (л.д.65 т.1) Товариществу с ограниченной ответственностью «Предприятие «Жилтехстрой» (далее – ТОО «Жилтехстрой») предоставлен земельный участок площадью 0,75 га в краткосрочную аренду сроком на два года для проектирования высотного здания гостиницы с сопутствующими услугами по пр.Ленина - Свердловскому пр. в Центральном районе; предписано проектом и сметой предусмотреть, в том числе снос и расселение одноэтажного ветхого жилого дома по ул.Володарского, 83, снос гаража Федеральной службы безопасности России и строений войсковой части 3496; Федеральной службе безопасности России и войсковой части 3496 предписано освободить здания, строения и занимаемую территорию в срок до начала строительства гостиницы.

Между администрацией (арендодатель) и ТОО «Жилтехстрой» (арендатор) 23.10.1995 подписан договор аренды земель РФ 11-ЧБО-36-05 № 001012-95, кадастровый номер РФ II ЧБО-36-05-Ц-4 (л.д.58-62 т.1), согласно которому арендодатель передает на два года, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 7 500 кв.м., расположенный по пр.Ленина – Свердловскому пр. в Центральном районе, без права выкупа, без права сдачи в субаренду, из земель жилой застройки муниципальной собственности для проектирования высотного здания гостиницы с сопутствующими услугами; договор вступает в силу с момента его регистрации в КУИЗО, которая была произведена.

В соответствии с постановлением главы г.Челябинска от 31.07.1997 № 1007-п (л.д.63 т.1) ТОО «Жилтехстрой» предоставлен в краткосрочную аренду сроком на пять лет указанный земельный участок; пролонгирован договор краткосрочной аренды РФ II-36-05К № 001012-95; отменено постановление главы администрации г.Челябинска № 1000-п от 20.10.1995 «О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования высотного здания гостиницы по пр.Ленина - Свердловскому пр. в Центральном районе для ТОО «Жилтехстрой».

В соответствии с постановлением главы г.Челябинска от 01.07.1999 № 869-п (л.д.64 т.1) на основании письма-заявки ООО «Жилтехстрой» в постановление № 1007-п от 31.07.1997 внесены изменения: п.1 изложен в новой редакции – ООО «Жилтехстрой» предоставить земельный участок площадью 0,75 га в краткосрочную аренду сроком на пять лет с момента подписания данного постановления для проектирования и строительства высотного здания гостиницы в комплексе с жильем и пристроенным торговым центром на участке ул.Володарского, пр.Ленина – Свердловский пр. в Центральном районе.

На основании постановления главы г.Челябинска от 31.07.1997 № 1007-п между арендодателем (администрация г.Челябинска) и арендатором (ТОО «Жилтехстрой») подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земли г. Челябинска № 1012-К-95 от 23.10.1995, кадастровый номер 74:36:0507 (зарегистрировано в КУИЗО, дата регистрации 06.07.1999, регистрационный номер 09-01-2-0002890), согласно которому внесены изменения в целевое назначение земельного участка, предмет договора изложен в редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 7 500 кв.м., расположенный по адресу пр.Ленина – Свердловский пр. в Центральном районе из земель муниципальной собственности для проектирования и строительства высотного здания гостиницы в комплексе с жильем и пристроенным торговым центром; право аренды земельного участка и доли муниципальной инфраструктуры по настоящему договору предоставляются на условиях: компенсировать администрации города 6% жилой площади для освобождения площадок под строительство городских инженерных сооружений; 10% жилой площади под снос ветхо-аварийного жилья, при передаче жилой площади предусматривать равномерное распоряжение квартир по этажам жилого дома; соглашение заключено на срок до 23.10.2002 (л.д.61, 62 т.1).

Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора 21.01.1999 ООО «Жилтехстрой» выдано разрешение № 3/г-1006/г-1032/г на выполнение строительно-монтажных работ (л.д.67 т.1) на выполнение подготовительных работ по строительству здания гостиницы (ограждение строительной площадки, снос существующих зданий, складирование, строительных материалов, размещение техники и городка строителей) по адресу: пр.Ленина - Свердловский пр. в Центральном районе; начало строительства - январь 1999 г., на основании постановления от 31.07.1997 № 1007-п и договора аренды земель РФ II-ЧБО-36-05 № 001012-95.

Администрацией 23.03.2005 ООО «Жилтехстрой» выдано разрешение           № 78 на строительство объекта недвижимости – торгового центра, расположенного по адресу: г.Челябинск, Центральный район, на участке: ул.Володарского – пр.Ленина – Свердловский пр. (л.д.66 т.1).

Областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации по Челябинской области» составлен по состоянию на 07.11.2006 технический паспорт на нежилое здание (строение) - незавершенный строительством объект - торговый центр и крытая стоянка для автомашин, инвентарный номер 41769, по адресу: г.Челябинск, Центральный район, пр.Свердловский, 70 (л.д.75-81 т.1). Незавершенный строительством объект - торговый центр литер А, назначение торговое, фактическое использование: часть магазина, число этажей 7, подземная этажность 1; крытая стоянка для автомашин, литер А1, назначение транспортное, число этажей 1.

Территориальным отделом № 4 Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области (далее – УФАКОН) 11.01.2008 выдан кадастровый план земельного участка (л.д.68-70 т.1), кадастровый номер 74:36:05 07 006:0023; предыдущие номера 74:36:05 07; землепользование, местоположение: г.Челябинск, Центральный район, ул.Володарского, пр.Леина – пр.Свердловский; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для проектирования и строительства высотного здания гостиницы в комплексе с жильем и пристроенным торговым центром; площадь 7 500 кв.м.; площадь земельного участка соответствует материалам межевания; учетный кадастровый номер части 001, аренда земли на 5 лет в пользу ООО «Жилтехстрой»; учетный кадастровый номер части 002, площадь 3 490 кв.м., объект недвижимости – 74:36:05 07 006:0023:0001, часть земельного участка занята незавершенным строительством объектом; учетный кадастровый номер части 003, площадь 4 010 кв.м., объект недвижимости – 74:36605 07 006:0023:0002, часть земельного участка занята незавершенным строительством объектом.

На незавершенный строительством объект (незавершенное строительство – торговое) площадью застройки по наружному обмеру 2 186 кв.м., литер А, этажность 7, подземная этажность 1, инвентарный номер 41769, адрес: г.Челябинск, пр.Ленина – пр.Свердловский (пр.Свердловский, д.70), условный номер 74-74-01/536/2005-61 Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 22.06.2007 зарегистрирована общая долевая собственность: 420/1000 за ООО «КЕТТОН» (копия свидетельства 74 АА № 221369 (л.д.86 т.1)); 63/1000 за Севруком Михаилом Леонидовичем (копия свидетельства 74 АА № 221364 (л.д.87 т.1)); 177/1000 за ООО «Дао-Инвестментс» (копия свидетельства 74 АА № 221365 (л.д.88 т.1)); 15/1000 за ОАО «Челябинвестбанк» (копия свидетельства 74 АА № 221367 (л.д.89 т.1)); 15/1000 за Волкодавом Валентином Петровичем (копия свидетельства 74 АА № 221368 (л.д.90 т.1)); 35/1000 за Малковой Натальей Николаевной (копия свидетельства 74 АА № 221370 (л.д.91 т.1)); 275/1000 за ООО «Капитал» (копия свидетельства 74 АА № 221366 (л.д.92 т.1)). Основаниями государственной регистрации указаны, в том числе соглашение о распределении долей в праве собственности на объект незавершенного строительства от 12.12.2005, инвестиционный договор от 01.06.2004 № 68.

На объект незавершенного строительства (здание гостиницы в комплексе с жильем и пристроенным торговым центром) площадью застройки по наружному обмеру 2 431 кв.м., литер А1, этажность 1, инвентарный номер 41769, назначение: незавершенное строительство, по адресу: г.Челябинск, пр.Ленина – пр.Свердловский, условный номер 74-74-01/536/2005-62, Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области зарегистрировано право собственности ООО «Капитал», регистрационная запись № 74-74-01/025/2006-137 (копия свидетельства 74 АА № 221371 (л.д.94, 95 т.1)).

ООО «Жилтехстрой» платежным поручением № 89 от 09.06.2008 (л.д.41 т.2) уплатило на расчетный счет Управления федерального казначейства по Челябинской области 71 054 руб. 58 коп. (сумма исковых требований по настоящему делу), назначение платежа – арендная плата за землю, находящуюся в собственности Российской Федерации, по договору аренды земель РФ II-ЧБО-36-05 № 001012-95 от 23.10.1995 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 06.07.1999, с 22.06.2007 по 07.05.2008.

Считая, что ООО «Капитал» пользуется земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, без законных на то оснований, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в силу следующего.

В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из анализа данной нормы права следует, что обязательство  из неосновательного обогащения возникает при наличии трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества.

Истец, заявляя иск, указал, что ответчик сберег денежные средства, составляющие арендную плату за пользование помещениями за спорный период. При этом истец считает договор аренды от 23.10.1995, заключенный между администрацией и ООО «Жилтехстрой», недействительным.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае факт отсутствия правовых оснований у ответчика для сбережения неуплаченной суммы арендной платы отсутствует, так как указанный договор аренды является действительным и не прекратившим свое действие в спорный период.

Суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды земельного участка от 23.10.1995 заключен органом местного самоуправления в пределах предоставленных ему на момент его заключения полномочий и в соответствии с нормами действующего в указанный момент законодательства.  

Так, согласно ст.70 Земельного кодекса РСФСР, действующего в момент совершения указанной сделки, все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых, сельских советов народных депутатов.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации» полномочия Советов народных депутатов, в том числе по предоставлению земельных участков, осуществляются соответствующими местными администрациями.

Согласно п.1 ст.71 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» городская администрация предоставляет в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передает в собственность и сдает в аренду, изымает земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города.

В соответствии с п.1 ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Как верно указано в апелляционной жалобе ООО «Капитал», Федеральный закон от 31.05.1996 № 61-ФЗ «Об обороне», явившийся основанием государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 74:3660507 006:0009, площадью 15 000 кв.м., что следует из свидетельства о государственной регистрации названного права, вступил в силу позднее заключения указанного договора аренды земельного участка, заключенного с ООО «Жилтехстрой» (03.06.1996).   

На момент заключения договора аренды от 23.10.1995 норма, устанавливающая право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 74:3660507 006:0009, возникающее в порядке разграничения земель, отсутствовала.

Суд апелляционной инстанции полагает, что не могло являться препятствием для заключения администрацией указанного договора и то, что земельный участок был предоставлен под строительство войсковой части 3496 МВД СССР.

При этом суд апелляционной инстанции не считает возможным в рамках настоящего дела давать оценку землеотводному документу - выписке из решения Челябинского городского Совета депутатов трудящихся от 19.06.1935, на критическое отношение к которой указал ответчик в своей апелляционной жалобе, так как указанный документ явился одним из оснований последующей государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 74:3660507 006:0009, что следует из решения Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-7418/2007, вступившего в законную силу. При этом данным решением администрации отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок с кадастровым номером 74:3660507 006:0009.    

Между тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что из указанного землеотводного документа, а также иных документов, представленных истцом в качестве доказательств выделения земельного участка под строительство войсковой части 3496 МВД СССР (распоряжение Исполнительного комитета Челябинского городского совета депутатов трудящихся от 30.03.1970 № 388 (л.д.146 т.1) о разрешении войсковой части 3496 МВД СССР строительства здания штаба в Центральном районе на территории,